उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष शिकायत संख्या -—NCR44/2/0598/209 रजनी गिल बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्राएलि0 प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-3 के टॉवर-ज में फ्लैट नं०-405 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,66,440//- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 27.04.2045 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना का ओ.सी./ सी.सी. अभी तक प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दाखिल करते हुए यह कहा गया है कि उनके फ्लैट का सुपर एरिया i350 वर्ग फूट से बढ़ाकर t4i8 वर्ग फूट कर दिया गया है तथा बढ़ाये 68 वर्ग फुट एरिया के सम्बन्ध अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है और उनके द्वारा आई.सी.आई.सी.आई. बैंक को बैंक ऋण के मद में मासिक किश्त का भुगतान किया जा रहा है। अतः मासिक किश्त दिलाये जाने एवं विपक्षी द्वारा बढ़ायी गयी एरिया के मद में अतिरिक्त धनराशि को हटाये जाने हेतु, मानसिक उत्पीड़न, किराये हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, संशोधित कब्जा पत्र जारी किये जाने का अनुरोध किया गया है

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित शिकायत पत्र, फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 26.0.20:3, जमा धनराशि की रसीदें, आवंटन पत्र Ds 2 दिनांक 43.40.2043, खाता विवरण, ऋण खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। परियोजना Blossom County का craR-J लगभग पूर्ण है और शिकायतकर्ता को कब्जे हेतु ऑफर दिनांक 7.09.2049 को जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर--४ में यूनिट संख्या-804 बुक करायी गयी थी और पक्षकारों के मध्य फ्लैट केता अनुबन्ध निष्पादित कराया गया था। परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? 2 क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व ages निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 4. क्या शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा बैंक की ई.एम.आई. दिलायी जा सकती है? 5 क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो क्‍या यह apa थी व इस अतिरिक्त क्षेत्रफल की किस दर से गणना की जायेगी ? 6. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4

बिन्दु संख्या । इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य ' बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “आन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 rena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या पक्षकारों के मध्य WT लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका Wet 2737 /2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि — "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects Of already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3

बिन्दु सं० 3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर afta किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) के कारण परियोजना विलंबित gel विपक्षी की ओर से किसी स्पेसिफिक फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के समर्थन में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित हुआ। इस सम्बंध में माननीय wider द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-4430 /20I6 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- Coming to the plea of Force Majeure luken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा

booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under : "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." सिविल अपील संख्या-940 /20i7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Al eee, Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु सं० 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 4 शिकायतकर्ता द्वारा बैंक की ई.एम.आई. दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में बैंक की ई.एम.आई के भुगतान से सम्बन्धित कोई स्पष्टीकरण नहीं किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आई.सी.आई.सी.आई. बैंक ऋण का खाता विवरण दाखिल किया गया है, जिससे यह तो स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा बैंक ऋण लिया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा त्रिपक्षीय अनुबन्ध या अन्य ऐसा कोई अभिलेख दाखिल नहीं किय गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि बैंक को ई.एम.आई. की धनराशि विपक्षी द्वारा अदा करनी थी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा मांगा गया अनुतोष बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 5 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल बढ़ाकर अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जिसको माफ किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। इस सम्बंध में अनुबन्ध के प्रस्तर-6.40 में उललखित है कि :-

"The Parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%, at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer, and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified hereinabove. No claim, demand, suit and/or litigation, shall be raised by the buyer in relation to such है variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same." उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशत तक बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है, जिसके अनुसार गणना की जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करके उसे “आर्किटेक्ट” से प्रमाणित कराकर व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 6

पत्रावली पर फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 26.0.20i3 की प्रति दाखिल है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से t8+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट Hor अनुबन्ध दिनांक 26.40.2043 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के WR 6. के अनुसार विपक्षी को 26.40.2045 तक कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 27.0.2045 से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 47.09.2049 तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to A

withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vow रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-6.6 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 28, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.208) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 07.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26)) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April > 0

20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 47. 09.2049 तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तद्नुसार बिन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो tr अधिनियम की धारा-7 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें किराया आदि सम्मिलित हैं। अत: शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष आवेदन कर सकता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2020 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। D, विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.0.20i5 से दिनांक 30.04.20i6 तक 5/- रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.206 से ऑफर किये जाने की तिथि 7.09.20i9 तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

3. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न wel का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार “आर्किटिक्ट” से प्रमाणित 92 व4 कराकर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट कराने एवं वेबसाईट पर डालने के बाद ही अतिरिक्त क्षेत्रफल की धनराशि प्राप्त करेगें | 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें| 5. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक /0 io Le all ह = 2805 2० (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण