उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति:-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण aie कक ao धनराशि रु./ सं0 | I. | NCR44/08/0592/209 | afta अली खान C-402 47,99,902/- | 2. | NCRI44/09/279/20I9 |. हिमांशु सोनी ए0-700।._ |. 27,76,788/- 3. | NCRI44/09/42/20i9 | गिरधारी लाल हंसा A-803 52,3,325/- 4. | NCRI44/09/I72/20I9 | रंजीत प्रसाद एवं मीना छ-702 37,80,000/- प्रसाद 5. | NCR44//0357/209 देबासिस Gar D-402 33,04,29/- | 6. | NCRI44/I/0464/209 | सुनील कुमार सिंह D-405 36,66,234/- बनाम हवेलिया बिल्डर्स wo feo शिकायतकर्ता वारिस अली खान के साथ 5 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें HAWELIA VALENOVA PARK परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to एटार44/08/0592/209 वारिस अली खान अग्रणी वाद रहेगा | प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।१, | oe Page i

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की | परियोजना HAWELIA VALENOVA PARK में यूनिट Go-C-402 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 47,99,902 / - रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.206 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि बिना ओ-सी. प्राप्त किये कब्जा ऑफर किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fer कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार, मांग पत्र, कब्जा ऑफर पत्र, प्रत्युत्त आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा ब्रोकर फर्म के माध्यम से दिनांक 07.07.204 को आवेदन देते हुए बुकिंग करायी गयी थी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता को फ्लैट संख्या-0-402 आवंटित किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 28.02.2044 को निष्पादित किया गया। आवंटन पत्र के अनुसार फाउण्डेशन की तिथि (जनवरी

2044) से 42 माह में कब्जा दिया जाना था, जिसके अनुसार कब्जे की तिथि 30.07.2047 होती है। ओ.सी. हेतु आवेदन दिनांक 25.05.2048 को ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण को किया गया था, जिसके पश्चात्‌ उ0प्र0 प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड एवं माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। जिस कारण निर्माण में विलम्ब हुआ। ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 04.05.2049 को भेजा जा चुका है। ओ.सी. दिनांक 24.0.20:9 को ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया गया है। फ्लैट तैयार है एवं रजिस्ट्री भी करा दी जाएगी। | rr Page 2 विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, आवंटन पत्र, पत्र दिनांक 29.42.2048, खाता विवरण, आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 24.40. 2049 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4. क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु to । इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया- है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) जैसे कि माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण परियोजना विलंबित हुई | विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 - एवं प्रस्तर 440 गें ORT गैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. है Page 3 Po उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह उठ | स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु wo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि फ्लैट तैयार है और उन्हें ओ.सी. = है। विवेचना के उपरांत यह पाया गया कि विपक्षी को आंशिक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त है न कि अधिभोग प्रमाण-पत्र |

पत्रावली पर आवंटन-पत्र दिनांक 28.02.20:4 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-07 के प्रस्तर-46 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा टावर /ब्लॉक के फाउण्डेशन की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। आवंटन /अनुबन्ध में टावर /ब्लॉक के फाउण्डेशन की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में आवंटन पत्र जारी किए जाने की तिथि (28.02.2074) से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। उक्त आवंटन-पत्र दिनांक 28.02.2074 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 28.08.2047 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 29.08.2047 से ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Section I8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from qiecc the project, without prejudice in this behalf Page 4

compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH 9०6. Lt. Page 5 Ss दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser = in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2020 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। ane (| Page 6 विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.08.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध // आवंटन के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत, रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। विपक्षी, शिकायतकर्तागण द्वारा विलम्ब की गयी धनराशि का स्पष्टीकरण शिकायतकर्तागण को विस्तृत रूप से विवरण उपलब्ध कराएं | विपक्षी उपरोक्तानुसार संशोधित कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./ सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित He | इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित ert के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का Sets उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 28 / 02 / 2020 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण er eee See gee ee मे. esol BS SS ee बा मे ee ee ee ros _ a]