a भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/iI/03/20i9 गिरीश चन्द्र तिवारी बनाम ए.पी.वी. रियल्टी लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, अनुचित मांग न किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं मानसिक प्रताड़ना की क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजन Ajnara Homes (Phase-I Tower: I JK L & M) में यूनिट Go-I- 20i8 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 28,7,444/— रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 28.0.20i5 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा किसान प्रतिकर के रूप में 90,300,/- रुपये की अनुचित मांग की जा रही है। विलम्ब के लिए is प्रतिशत का ब्याज भी अधिरोपित किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, अनुचित मांग न किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं मानसिक प्रताड़ना की क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। dU Page 4 e की ओर से अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, मांग नोट, ई-मेल, जमा धनराशि की रसीदें, परियोजना के फोटोग्राफ की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2040 के क्रम में शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना Ajnara Homes के टावर I # यूनिट संख्या--208 आवंटित किया गया था। उक्त यूनिट का आवंटन "Construction Link Plan" के अन्तर्गत किया गया था। कब्जा दिसम्बर 2043 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्ब हुई, जोकि उनके नियंत्रण में नहीं था। टॉवर LJ, K,L,M का अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 06.42.2048 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को यूनिट का ऑफर ऑफ पजेशन भी भेजा जा चुका है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिये गये आदेश के क्रम में ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण की मांगों के अनुसार 4,90,06,332,/- रुपये की धनराशि प्राधिकरण को अदा की गयी। इसी क्रम में कम्पनी द्वारा 87,500 /- रुपये की प्रतिकर की धनराशि की मांग की गयी है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 49.06.2020 को विपक्षी द्वारा इस बात की पुष्टि की गयी कि oe परियोजना का ओ.सी. दिनांक 06.42.2048 को प्राप्त हो चुका है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में पत्रों, अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 06.42.208 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना iy हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से किसान प्रतिकर के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु संट-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) एवं माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण के आदेशों के कारण परियोजना विलंबित हुई। विपक्षी द्वारा उक्त कथन के बाबत अक्षरश: रूप से कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे की विदित हो कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था | इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान परिस्थितियों में कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु सं0-4 निस्तारित किया जाता है। Page 3 = बिन्दु सं0-2 शिकायतकर्ता का कहना है fe विपक्षी द्वारा किसान प्रतिकर के रूप में अनुचित मांगे की जा रही हैं।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 मैसर्स सुपरटेक fo बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश द्वारा यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ii Water connection charges, if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. ऐसी दशा में माननीय उच्चतम wey के आदेश के आलोक में विपक्षी, शिकायतकर्ता से vat धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु विपक्षी इस सम्बंध में शिकायतकर्ता को उक्त गणना का द्विभाजन (bifurcation of calculation) Wet कराना होगा, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित विभाग को दी गयी और उक्त देय धनराशि के आधार पर शिकायतकर्ता की यूनिट पर कितना अधिभार उक्त धनराशि का आता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी, शिकायतकर्ता को साक्ष्य उपलब्ध कराते हुए अनुपातिक तौर पर धनराशि प्राप्त कर सकते हैं। ACTA बिन्दु सं0 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 28.0.2045 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर भी किया जा चुका है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र की छायाप्रति दाखिल नहीं की गयी है, जिससे विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा कब तक PVR ell es दिया जाना था। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर: में इस बात की स्वीकारोक्ति की गयी है कि आवंटन पत्र दिनांक 28.09.2040 को निष्पादित हुआ, जिससे यह स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र / अनुबन्ध निष्पादित है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी.,/ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब tt धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.20i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April Lichen 5 6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को BONO शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 fafr/ie के द्वारा मॉडल wire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" FS क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक प्रताड़ना हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो Rear अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक प्रताड़ना सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। | आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2020 तक ओ.सी.,//सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से दिनांक 30.04. 2046 तक अनुबन्ध में निर्धारित दर के अनुसार व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की रा न pce | | Page 8

विपक्षी / प्रमोॉटर को यह भी आदेशित किया जाता है कि वे किसान प्रतिकर के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि का विवरण शिकायतकर्ता को साक्ष्यों सहित उपलब्ध कराएं | विपक्षी, oie संशोधित कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./ सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 ai) के अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र०भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 06 /08 / 2020 Wil YU (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण