उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 40 / 84302// 2024 रेखा जैन व अवधेश कुमार जैन निवासी- 703, टॉवर 40 मैक्स सिटी, रामप्रस्थ ग्रीन सेक्टर 7 वैशाली TTT ">> परिवादी बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता-- एच--469, सेक्टर 63 नोएडा दिमिमि लि प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) परिवादी : श्री राज सिंह, अधिवक्ता प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादी रेखा जैन व अवधेश कुमार जैन निवासी- 703, टॉवर 40 मैक्स सिटी, रामप्रस्थ ग्रीन “सेक्टर 7 वैशाली गाजियाबाद के द्वारा पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि.के विरूद्ध ww अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44,//40/84302,// 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 2986 4 7 @ |b आवंटन पत्र लोन एग्रीमेंट प्रतिउत्तर पत्र Weert wort के अन्तर्गत प्री.ई.एम.आई धनराशि के सम्बंध में जारी पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. 2. अधिभोग प्रमाण पत्र 23.04.2048 3. ऑफर ऑफ WIM 23.04.2048 प्रतिवाद-पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS II ( Tower 3 to A6, BI TO 87) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या 8-4-2303 बुक कराया था जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा रू0 20,84,646 /— धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है

कि दिनांक 30.0.2044 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। परिवादी द्वारा रु० 20,84,084/— भुगतान किया गया। प्रतिवादी द्वारा vo 54,784 ,/ जीएसटी भुगतान किया गया। . That the respondent had obtained Occupancy Certificate from the competent authority much prior to the institution of present complaint i.e on 23.04.2048, That upon obtaining OC respondent company issued an offer of possession in favour of complainant on 23.04.2048. That the respondent was to pay Pre EMI till the date of offer of possession after obtaining OC i.e upto 23.04.208 in he present case. Page 2 That the complainant after receiving offer of possession failed to turn up for clearing his dues and also faile taking possession of his booked unit by executing Sub Lease Deed till date.

(a) परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया कि In regards to above mentioned unit number complainant have taken a home loan from the concerned bank and paid the entire consideration amount to the respondent on time basis according to the payment plan. the loan is based on subvention scheme under which promoter have to pay EMI amount to the bank till delivery of possession of unit/offer of possession of complete unit to the complainant after EMI and delay in handover interest adjustment respondent was a defaulter in paying the EMI's amount to the bank and the account was finaly settled by the complainant itself. ह The booked unit is not complete till date and the respondent is charging illegal charges (Maintenance charges without handover of unit, payment default interest @ 8 percent, holding/watch and ward charges) at the time of handover of the unit. Prayer: a. Immediate legal possession of the booked unit with completion of all construction work as per agreement. b. Provide fresh/revised offer of possession waive off maintenance charges, holding.watch and ward charges, delayed payment interest charges@8percent. c. Direct the respondent to adjust the amount of EMI paid by the complainant under subvention scheme. 0, Provide delay interest from the respondent in delay in handing over of possession of the unit from date of delivery as per agreement till physical handover of unit/resgistration of sale deed with interest

rate@MCLR+%. विचारणीय faeg— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते a _—_—_—<—— oe es_—e ae 3 Page 3 बिन्दु संख्या 4: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परिवादी प्री.ई.एम.आई धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है? Pea वाद बिन्दु संख्या :-. पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 30.t0.2004 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य आवंटन की तिथि से 24 माह में अर्थात अक्टूबर 20I6 तक दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया कि अप्रैल 208 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही क्योंकि परिवादी को इकाई का अधिपत्य अक्टूबर 2076 HF प्राप्त होना था और प्रतिवादी को अप्रैल 20i8 गें अधिभोग प्रगाण पत्र प्राप्त हुआ। AGM वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2. पत्रावली पर उपलब्ध प्रतिवादी द्वारा संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत जारी पत्र क। अवलोकन किया। प्रतिवादी द्वारा जारी पत्र का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि प्रतिवादी द्वारा 24 Hie के उपरांत इकाई का ऑफर ऑफ wea दिये जाने तक ई.एम.आई धनराशि भुगताग फिया जाएगा। परिवादी की और से तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी द्वारा ई. एम.आई धनराशि भुगतान नहीं किया गया। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादी को प्री. ई.एम.आई धनराशि Go 2,47,000 /-भुगतान किया गया। Page 4

प्रतिवादी की ओर से प्री.ई.एम.आई धनराशि भुगतान किये जाने का कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन तक प्री.ई.एम.आई धनराशि प्राप्त होना है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण — पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 30.40.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य आवंटन की तिथि से 24 माह में अर्थात अक्टूबर 2046 तक दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया कि अप्रैल 2048 में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरांत परिवादी को ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया गया। सुनवाई के दौरान परिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि प्रतिवादी द्वारा प्री.ई.एम.आई धनराशि भुगतान नहीं किया जा रहा है। प्रतिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादी को प्री.ई.एम. आई धनराशि Go 2,47,000 / -भुगतान किया गया। प्रतिवादी ने प्री.ई.एम.आई धनराशि भुगतान किये जाने के सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया। यदि प्रतिवादी द्वारा प्री.ई.एम.आई धनराशि भुगतान नहीं कियागया है तो जारी पत्र के अनुसार प्री.ई.एग. आई धनराशि परिवादी को भुगतान करें | प्रतिवादी परिवादी की ओर से अवशेष देय धनराशि पर ब्याज रेरा “ye निर्धारित ब्याज दर से धनराशि प्राप्त करेगा। Page 5 चूंकि परिवादी प्री.ई.एम.आई धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी है जिस कारण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है।

नैसर्गिक न्याय के Rea के अनुस।र एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्का के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी- को इकाई का अधिपत्य व॑ is. एम.आई धनराशि दिलाया जाना न्यायोचित प्रती त॑ होगा | आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का alae ओ. सी /सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन में उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी परिवादी को संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत जारी पत्र के अनुसार ऑफर ऑफ पजेशन जारी होने की तिथि तक प्री.ई.एम. आई धनराशि भुगतान करना सुनिश्चित करें | प्री.ई.एम.आई की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। प्रतिवादी आवंटन पत्र में निहित धनराशि ही प्राप्त करेगा। इसके अतिरिक्त अन्य धनराशि प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2( ai) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज (/८४+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। Page 6 (घ) परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। (ड) प्रतिवादी रख-रखाव शुल्क व होल्डिंग शुल्क परिवादी को भौतिक रूप से इकाई का अधिपत्य दिये जाने के उपरांत परिवादी से उक्त शुल्क प्राप्त करें।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- a (arg प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7