Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCRI44/I0/83852/202 रमन गुगलानी बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर yo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Center में यूनिट संख्या-0629, 630 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 39,92,090/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिक।यतकर्ता द्वारा 26,42,997 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी के "Wholesale Mart" में 2 दुकानें 6वें तल पर बुक करायी गयी थीं, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक उक्त दुकानों के सम्बन्ध में कोई निर्माण कार्य नहीं किया गया है। विपक्षी के wre द्वारा गलत सूचनायें देते हुए प्रश्नगत यूनिट का कुल मूल्य 35,66,202/— रूपये (सभी कर सहित) बताया गया था, परन्तु बाद में विपक्षी द्वारा जी.एस,टी. और अन्य मदों में अतिरिका वार्जेज़ अधिशेपित किये जा रहे हैं और विपक्षी द्वारा गलत सूचनायें देते हुए शिकायतकर्ता को शॉप के स्थान पर ऑफिस स्पेस का कब्जा लेने हेतु दबाव दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तरर ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांकित 7.04.2024 की प्रति, प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में फोटोग्राफ्स, ई-मेल संवाद, गृह ऋण से सम्बन्धित खाता विवरण, कस्टमर लेज़र की प्रति, माँग पत्र, लिखित बहस की प्रति, एप्लीकेशन फार्म, चेक की प्रतियाँ, एग्रीमेन्ट फॉर सेल d' दिनांकित 09.07.2048 की प्रति, स्वागत पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 25.0:.2022 दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता एवं vera परियोजना में अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Gaur City Center 4 कॉमर्शियल यूनिट /शॉप नं0-0629 and 0-630 (200.78 व 227.85 वर्ग फुट) बुक करायी गयीं थीं, जिसके सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 09.07.208 को निष्पादित कराया गया। रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या-एशरा्गर4ए२04780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 34.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग व अर्बन डवलपमेन्ट मंत्रालय ने दिनांक 3.05.2020 को कोविड-49 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 30.07.2024 हो गयी है। प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 46.09.2079 के अनुसार विपक्षी द्वारा सभी 4 वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / MAA. के लिए आवेदन दिनांक 30.03.2024 को किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को See ओ.सी./सी.सी. दिनांक 45.04.2024 के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक 7.04.2024 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने कर्तव्यों का पालन करते हुए अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है।

दिल्‍ली NCR # पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NCR में किसानों द्वारा दूंठ जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 4.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैरो विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2048 में fet o4.47.20i8 से दिनांक 0.7.20I8 (40 दिन) तक, वर्ष 2049-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.0.20:9 (6 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 (:02 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के ps बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 452 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-49(6), धारा-4907) एवं धारा-49(॥0) का उल्लेख किया गया है।

बाद में विपक्षी द्वारा अतिरिक्त जवाब दिनांकित 23.03.2022 दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और कहा है कि उनके द्वारा यूनिट संख्या-0-630 के सम्बन्ध में सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत दिनांक 05.09.20:8 से दिनांक 05.44.2020 तक 2,67,568/—- रूपये ब्याज की धनराशि का भुगतान किया गया और यूनिट संख्या-0-629 के सम्बन्ध में सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत दिनांक 40.09.2048 से दिनांक 40.44.2020 तक 2,32,024,/- रूपये ब्याज की धनराशि का भुगतान किया गया। अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कस्टमर dun की प्रतियाँ, उक्त दोनों यूनिटों के सापेक्ष कब्जा ऑफर पत्र दिनांक ॥7.04.2024 की प्रतियाँ, सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 ,/ 985 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड की प्रति, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44.20I9 एवं पत्र दिनांक 444 4.209, पत्र दिनांक 04.4.2049, पत्र दिनांक 26.:0.20:9 आदि पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु किये गये ऑनलाईन आवेदन पत्र दिनांक 30.03.2024 की प्रति, ओ.सी. दिनांक 29.05.2020, परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित प्रमाण पत्र की प्रतियाँ दाखिल की है।

पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण amen दिनांकित 22.06.2022 के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल 04 टॉवर है, जिसका विन्यास (B+LG+G+UGHI8) है aie waar वर्क i00 प्रतिशत, ब्रिक वर्क 70 प्रतिशत, प्लास्टर 60 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 70 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 60 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 60 प्रतिशत, फ्लोरिंग 50 प्रतिशत, रेलिंग फिक्सिंग 80 प्रतिशत, डोर फेम 60 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 प्रतिशत, फुटफाथ वर्क so प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 70 प्रतिशत, सीवर सिस्टम 85 प्रतिशत, ड्रेनेज 70 प्रतिशत, वाटर राप्लाई 60 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 70 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है। परियोजना स्थल पर 60 से 70 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है और परियोजना में वर्तमान में विकास एवं निर्माण कार्य 68-70 पूर्ण प्रतिशत तक पूर्ण है। 92 4 उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4..._ क्या शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी 2 अलग-अलग acy /शॉप को एक ही शिकायत में दर्ज किया जा सकता है ? 2... क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 34.07.2024 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? 35 क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 4 क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 5. aa शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्‍्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा बुक की गयी 2 अलग-अलग यूनिटस्‌ /शॉप को एक ही शिकायत में दर्ज किया जा सकता है ? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा एक शिकायत में 2 अलग-अलग कॉमर्शियल यूनिट /शॉप नं0-0-629 and 0-630 (200.78 व 22785 वर्ग फुट) के सम्बन्ध में प्रश्नगत शिकायत दर्ज करायी गयी है, जो कि अलग-अलग अनुबन्ध के माध्यम से आवंटित की गयी है। अतः यह रेरा अधिनियम, 2046 की के प्राविधानों के अनुसार पोषणीय नहीं है कि शिकायतकर्ता एक ही शिकायत से अपने कई यूनिटों के सम्बन्ध में शिकायत दर्ज करें। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा बुक किये गये at यूनिटस्‌ क॑ सम्बन्ध एक ही शिकायत दर्ज की गयी है और पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या-0-629 के सम्बन्ध में अनुबन्ध एवं अन्य साक्ष्य दाखिल किये गये हैं। ऐसी स्थिति यूनिट संख्या-0-629 को पोषणीय मानते हुए आदेश पारित किया जायेगा और यूनिट संख्या-0-630 के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता पुनः पृथक से रेरा पोर्टल के माध्यम से शिकायत योजित करने के लिए स्वतंत्र होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Frama किया जाता है। ( os निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस तथ्य पर विचरित है कि कया रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WI-UPRERAPRI4780 है। रेरा में परियोजना की पूर्णता तिथि 3.04.2024 है। भारत सरकार के हाऊसिंग अर्बन के मंत्रालय ने दिनांक 43.05.2020 को efas—i9 की परिस्थितियाँ मानते हुए 6 माह की अवधि बढ़ा दी है और अब पूर्णता की तिथि 30.07.2024 हो गयी है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “et न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स uo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू इसके अतिरिक्त रिट याचिका संख्या-273 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wo feo बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय wag उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “dea कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें और विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत शिकायतें रेरा में दी गयी तिथि 30.07.2024 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 25.40.2049 से दिल्‍ली ३८४ में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित a

अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली Ncr में किसानों द्वारा ds जलाये जाने,निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 74.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा fear गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2048 में दिनांक 04.44. 2048 से दिनांक 40.44.2048 (i0 दिन) तक, वर्ष 2049-2020 में दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.209 6 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 (402 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा। पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और कोविड-49 महामारी के कारण भी परियोजना पर विपरीत प्रभाव पड़ा। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 452 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:-

77. Schedule for possession of the said [Apartment/Plov/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and Specifications, assures to handover possession of the [Apartment/Plot/Unit] on 30.06.2020 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Mejeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allotlee agrees that the Promoter shall be entitled to the extention of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit]. provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which makes it impossible Qs 4 for the contract to be implemented. The Allottee agrees and confirms that, in the event it becomes impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure Conditions, then this allotment shall stand termintated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 45 days from that date. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील deat-3029/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation nol being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, / oO

wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.4.2048 से दिनांक 40.44.2048), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30. 0.20i9 तक Uae बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.2049 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.44.20:9 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 रो दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को werd हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 09. 42.2049) एवं 33 दिन (66-2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक राँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 0+2.5+35+33 = 80.5 (8I in round figures) दिन निर्माण ort प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेग।| तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। Ds i0 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ss कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि रेरा प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 46.09.2049 के अनुसार विपक्षी द्वारा सभी 4 वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. के लिए आवेदन दिनांक 30.03.2024 को किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी./सी.सी. दिनांक 45.04.2024 के आधार पर कब्जा ऑफर दिनांक १7.04.2024 को किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने कर्तव्यों का पालन करते हुए अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया गया है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. e 42

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा | अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या--2 पर अंकित प्रस्तर-8 निम्नवत्‌ उल्लिखित है :- "B. The Said Land is earmarked for the purpose of building a Group Housing/ Commercial Project in accordance with the layout and plans approved by the Competent Authority , comprising 07 Nos . multistoried apartment buildings and as per sanctioned layout , and the said project shall be known as 'Gaur City Center' said project shall be_ known as 'Gaur City Center' (Part of the Master Plan Commercial ("Project"); of the Master Plan Commercial '("Project"); इसी प्रकार प्रस्तर-0 निम्नवत्‌ है :-

G. The Allottee had applied for an apartment / plot / unit in the Project vide application 2० . BKGCN / 00359 / 46-79 dated 27 Jun 2078 and has been allotted Apartment / Plot/ Unit no .0-629 (Office Space/ Commercial) in Wholesale Mart at WING - B having carpet area of 9.550 sq.mtr . (02.796_square feet ) and total area 78,65 sg.mtr . (200.78 square feet ) on 6th floor in Commercial Space (" Building ") along with garage / closed parking na N/A admeasuring N/A square feel in the ' Gaur Cily Center ' ( Part of the Master Plan Commercial), as permissible under the applicable law and of pro rata share in the common areas (" Common Areas" ) as defined under clause (n ) of Section 2 of the Act ( hereinafter referred to as the " Apartment / Unit ( Shop)" more particularly described in Schedule B and the floor plan of the apartment is annexed hereto and marked as Schedule C ) ; उपरोक्त के अवलोकन से विदित है कि स्पष्टतया शिकायतकर्ता की wera यूनिट कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है। एग्रीमेन्ट फॉर सेल के साथ संलग्न सम्बन्धित इकाई का लोकेशन मैप » 2

है, जिसका “erect” Office/ Commercial-0-629 है। इकाई के नज़री / Ag पर Office-0-629 लिखा है। यूपी. रेरा में भी यह परियोजना “कॉमर्शियल परियोजना” के रूप में पंजीकृत है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “डीम्ड कम्पलीशन” की यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था प्रश्नगत प्रकरण में लागू नहीं होगी। aa परियोजन। थू.पी. Wer में पंजीकृत है तथा रेरा एक्ट व wet आदि इस पर लागू होते हैं। रेर अधिनियम की धारा-47 के अनुसार इकाई का कब्जा “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” / पार्ट सी.सी. के बाद ही दिया जा सकता है, जो ओ.सी. प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित दिनांक 29.05.2020 को प्राप्त हुआ, जो कि तृतीय तल तक ही अनुमोदित है। पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 09.07.2048 से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट संख्या-0-629, od तल पर आवंटित की गयी है और जो ओ.सी. दिनांक 29.05.2020 विपक्षी को प्राप्त हुई है, वह सिर्फ 3 तृतीय तल ही अनुमोदित है। वर्णित स्थिति में सिविल अपील संख्या:-06649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। car बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 बिन्दु संख्या-5 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी के "Wholesale Mart" में 2 दुकानें ed तल पर बुक करायी गयी थीं, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक vat दुकानों के सम्बन्ध में कोई निर्माण कार्य नहीं किया गया है। विपक्षी के wore द्वारा गलत सूचनायें देते हुए yea यूनिट का कुल मूल्य 35,66,202/— रूपये (सभी कर राहित) बताया गया था, परन्तु बाद गें विपक्षी द्वारा जीएस.टी. और अन्य मदों में अतिरिक्‍त चार्जेज़ अधिरोपित किये जा रहे हैं और विपक्षी ght गलत सूचनायें देते हुए शिकायतकर्ता को शॉप के स्थान पर ऑफिस स्पेस का कब्जा लेने हेतु दबाव दिया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ~ के ale) इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता एवं प्रश्नगत परियोजना में अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और उनके द्वारा यूनिट संख्या-0-629 के सम्बन्ध में सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत दिनांक 40.09.2048 से दिनांक 40..2020 तक 2,32,024,//- रूपये ब्याज की धनराशि का भुगतान किया गया। जहाँ तक कुताओं द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। WI एक्ट की धारा 8 ()) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। a 44 रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9) में 40 ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (jjany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी eo seed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It ix already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and > Y 45 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by_ moulding reliefs by granting interest, compensation to_the moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond I year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने & लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास » फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- ey १३6 "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liahility if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होगे तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील ten—43/20i9 “पायनियर ada des एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ Y 7 पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ Je (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह we है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें |

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा sar TERY में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” ger "स्कीम" के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “we Best”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्गगत परियोजन। पूर्ण की जा चुकी है और शिकायतकर्ता एवं परियोजना के अन्य आवंटियों को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा पत्रावली पर सभी 4 वांछित प्रमाण पत्रों के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किये गये ओ.सी. / सी.सी. के लिए आवेदन दिनांक 30.03.2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है, जिरासे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना पूर्णता की ओर है। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 22.06 2022 के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल 04 टॉवर है, जिसका विन्यास (B+LGIGI uG+8) है ok war वर्क 400 प्रतिशत, ब्रिक वर्क 70 प्रतिशत, प्लास्टर 60 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 70 प्रतिशत, प्लम्बरिंग 60 प्रतिशत, इलेक्ट्रिक 60 प्रतिशत, फ्लोरिंग 50 प्रतिशत, रेलिंग फिक्सिंग 80 प्रतिशत, डोर फेम 60 प्रतिशत, डेवलपमेन्ट वर्क लगभग यथा रोड़ वर्क 90 > 48

प्रतिशत, फुटफाथ वर्क so प्रतिशत, स्ट्रीट लाइट 70 प्रतिशत, सीवर सिस्टम 85 प्रतिशत, ड्रेनेज 70 प्रतिशत, वाटर सप्लाई 60 प्रतिशत, फायर फाइटिंग 70 प्रतिशत तक पूर्ण किया गया है। परियोजना we पर 60 से 70 लेबर द्वारा निर्माण कार्य किया जा रहा है और परियोजना में वर्तमान में विकास एवं निर्माण कार्य 68-70 प्रतिशत तक पूर्ण है। वर्णित स्थिति में प्रश्नणत परियोजना को अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में नहीं कहा जा सकता। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा दिनांक 3.08.2022 तक लेने पर विचार करें। उसके बाद शिकायतकर्ता अपनी यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि उपरोक्त सारणी के सभी शिकायतकर्ता को दिनोक 34.08.2022 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 09.07.2048 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2020 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी ao ai दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है)

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vo 6649-50 /20i8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतग न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should closc on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " ८)) 2) 49 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2020 + 84 दिन दिन अर्थात्‌ दिनांक 20.09.2020 से ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ८

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः SRT निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा za) F प्राविधान है कि :-- O 20 (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. £xplanation.—F or the purpose of this clause—

(4) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; ह (7) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८टा,२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है 24 है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRHI प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(»४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war बिल्डवेल कस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:--

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+] ) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420 /2020 लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06. ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:- “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर 07.2020 को महत्वपूर्ण

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + I% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................................ and only on complaint Y को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mert गया है और न्‍्यायोचित ठहराया है lL. 22 under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20 8... ceseeceteteeeee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CREAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRt प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। cage बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनाक 34.08.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। » 23 . विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.09.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी | साथ ही यदि शिकायत्तकर्ता का कोई अत्तिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। - विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा

2(2७)) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायत्कर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। - यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता के यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.08.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देने में असफल रहता है, तो ऐसी स्थिति में दिनांक 34.08.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR4I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें| इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। है! 24 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-0 ५ “]) / 2022 AW । oer! «३८ (राजीव कुमार) ; (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण