E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-i69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२]44/]0/83738/202] सुबुक्तगिन ताज बनाम एलीगेन्ट इन्फ्राकॉन प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 46-40-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता अनुपस्थित रहे तथा विपक्षी /facsx की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ज्योतिष राज उपस्थित हुए। इस पर विपक्षी / बिल्डर के विद्वान अधिवक्ता के तर्को को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक t6-40-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कपम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा कोई लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 7 E-Court

= भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- 738, (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (72) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such Page 2 of 7 E-Court = or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the

real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 05-40-2022 तक पीठ द्वारा eisai के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 44-40-2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-44-2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 05—42-2022, दिनांक 02-02-2023, दिनांक 03-04--2023, दिनांक 23-05-2023, दिनांक 05-04-2024, दिनांक 22-03-2024, दिनांक 24-05-2024, दिनांक 04--09--2024 एवं दिनांक 46--40-2024 को की गयी। Page 3 of 7 E-Court

_ विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन omen, दिनांक 04-04-2023 एवं दिनांक | _ 4-0-2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी कम्पनी द्वारा रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-08 के अन्तर्गत प्रश्नगत परियोजना में कार्यवाही के लिए आवेदन किया गया, जिसके क्रम में रेरा प्राधिकरण द्वारा अपने आदेश, दिनांक 22-42-2022 के माध्यम से Vat आवेदन-पत्र अन्तर्गत धारा-08 सपठित धारा-06 एवं 37 को स्वीकृति प्रदान की गयी। sar आदेश के अनुपालन में विपक्षी, प्रश्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण करने का वचन देता है और आवश्यक प्रमाण-पत्रों एवं एन.ओ.सी. सहित दिसम्बर, 2023 तक vat यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी कम्पनी को 420 करोड़ रूपये की धनराशि स्वामीह इन्वेस्टमेन्ट wos एवं आदेश, दिनांक 48-40-2023 के माध्यम से 20 करोड़ रूपये की अतिरिक्त धनराशि प्राप्त हुई | प्रश्नगत परियोजना vat varie इन्वेस्टमेन्ट wos के माध्यम से विकसित की जा रही है। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र सहित माँग-पत्र, दिनांक 08-06-2024 को प्रेषित किया गया। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, RT प्राधिकरण द्वारा धारा-08 सपठित धारा-06 एवं 37 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-42-2022 के क्रम में प्रकरण को Abeyance में रखे जाने तथा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा प्राधिकरण द्वारा धारा-08 सपठित धारा-06 एवं 37 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 22-42-2022 की प्रति, स्वामीह इन्वेस्टमेन्ट wus] से सम्बन्धी पत्र /साक्ष्य, दिनांक 48-40-2023 की प्रति, माँग-पत्र, दिनांक 08--06-2024 की प्रति, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 08-06-2024 की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। welt / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-05--2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों, अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन कर, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 4 of 7 E-Court 4 विपक्षी / बिल्डर के विद्वान अधिवक्ता के caf को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। ward शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 25--05-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:- (विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट संख्या: F-603 को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर [दिनांक 34-08-2022 तक ओसी,/सी सी सहित कब्जा देना उुनिश्वित करें और देय स्टाम्प Jor प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 687--02--2079 से ओ: सीसी सी. प्राप्त किये जाने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की (तिथि जो भी बाद Yat तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वार जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Fe] ब्याज की यह धनराशि BIT थुयतान की देय TM में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए fara हेतु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा Bis अतिदेय (Over Dues) है; तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि eer अधिनियम 2076 की धारा-2(८०)() के अनुसार यदि wT aM होने के बाद wie ब्याज दर आवंटी के epics से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है. तो Tet दर से ब्याज प्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया GPT | अतः वबिलर्बित भ्र॒ुयग॒तान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥८7.0+। SRT की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से BIS धनराशि RT लागू होने के बाद आवंटी से frog ag cf गयी & तो विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | इस आदेश का उललघंन थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-69 तथा अन्य FATT MANA के अन्तर्यत दंडनीय SPIT | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि RT ग्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |” Page 5 of 7

2 पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-08-2022 तक प्रश्नगत फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 04-04--2023 एवं दिनांक 44-40-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण WT were ta पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 40-03-2025 को संदर्भित की जाती है। Page 6 of 7 E-Court

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 25-05-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 28-02-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 25-05-2022 का समयवद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 33--04-2025. अध्यक्ष, RT Page 7 of 7