उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 आदेश अन्तर्गत धारा-34 शिकायत संख्या — NCR44/0/83596/202I संजय कुमार गाबा बनाम सॉलिटेयर रियलइंफ्रा प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Solitarian City (Soli) Phase-l में यूनिट WeN-S4-200l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 54,24,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 49,28,204 /- रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने जानबूझकर परियाजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है एवं शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अधिकत्तर धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 02.09.2045, अपार्टमेंट बायर अनुबंध दिनांक 03.0.2045, एम.ओ.यू दिनांक 74.:2.204, गृह ऋण स्वीकृति पत्र, जमा धनराशि की रसीदों आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर प्रतिवाद पत्र एवं अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना के टॉवर-84 में यूनिट संख्या-200। आवंटित की गयी थी, जिसके अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.0.2045 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार यूनिट की कुल कीमत 56,83,054 /— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 49,28,209,/-रूपये की धनराशि का ही भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा अंकित किया गया है कि परियोजना की जमीन वर्ष 2042 में सक्षम प्राधिकरण द्वारा आवंटित की गयी एवं वर्ष 2074 से किसानों द्वारा अतिकमण प्रारम्भ कर दिया गया, जिसके कारण विपक्षी को परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य is माह के लिए बन्द करना पड़ा, जिसके कारण फाईनेंशियल संस्था द्वारा निर्माण कार्य किये जाने हेतु धनराशि दिये जाने से इंकार कर दिया गया विपक्षी द्वारा दिनांक 25.06.2022 को Ho देवसांई इंफ्रा एल.एल.पी. के साथ परियोजना he —_

का शेष निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु एम.ओ.यू. निष्पादित किया गया। परियोजना का निर्माण कार्य wifis-i9 के कारण बाधित रहा है। कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए माननीय रेरा प्राधिकरण द्वारा 06 माह की अवधि विस्तारण किया गया है। विपक्षी का यह कहना है कि रेरा अधिनियम एवं नियमावली में यह उल्लेखित नहीं है कि रेरा अधिनियम एवं नियमावली लागू होने से पूर्व निष्पादित अनुबन्ध /आवंटन शून्य हो जायेंगे एवं इनकी नियम और शर्तें लागू नहीं होंगी। यदि विपक्षी आवंटन» अनुबन्ध पत्र में उललेखित समयावधि में यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु तत्पर है, तो ऐसी स्थिति में विलम्बित अवधि का ब्याज या शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्त किये जाने पर भी उभयपक्षों के मध्य निष्पादित हुए आवंटन /अनुबन्ध पत्र की नियम एवं शर्तें लागू होगी। विपक्षी जुलाई 2023 में सभी वांछित प्रमाण पत्रों एवं जरूरी प्रमाण पत्रों के साथ शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा देंगे। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में समाचार पत्र की प्रति, प्रतिकर जमा किये जाने के सम्बन्ध में पत्र, बैठक की कार्यवाही, प्राधिकरण को प्रेषित पत्र, जिलाधिकारी एवं थाना इंजार्ज को प्रेषित पत्र, एलआई.सी प्रबंधक को प्रेषित पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरिक्षण आख्या दिनांकित 05.04.2022 के अवलोकन से विदित है कि - Construction work is ongoing. Approx 25-30 labour working at project site. Construction material available at project site in moderate quantity.

In tower S4 Structure 00%, brick 95%, Plaster 80%, Paint 30%, fire- fitting 05%, lift installation 0%, Common area 0%, flooring 02%, railing 40%, completed in the tower. Approx 62-65% work has been completed in the project. On RERA portal end date is 29-06-202] Map validity till 3]-] 2-2023 Site representative told applied for completion extension. Ree eNnNM उभयपक्ष के caf को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? oy जज 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु wer इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745--6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"54. From the scheme of the Act 20l6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह ere है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा vera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- एशरहार५एर२76634 है| अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। [oe _ निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2? इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्राधिकरण द्वारा आवंटित भूमि पर विवाद के चलते निर्माण कार्य पर प्रतिबंध एवं afts-i9 के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित रहा था। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर कोई प्रपत्र पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे विदित हो सके कि परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण बाधित रहा था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर tio में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को wifas—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी ने जानबूझकर परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब किया गया है एवं शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अधिकत्तर धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा जुलाई 2023 में सभी वांछित प्रमाण पत्रों एवं जरूरी प्रमाण पत्रों के साथ शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा देंगे। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरिक्षण आख्या दिनांकित 05.04.2022 से भी विदित है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य किया जा रहा है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल अपार्टमेंट बायर अनुबन्ध पत्र दिनांक 03.0.2045 के पृष्ठ संख्या-१0 के प्रस्तर-24 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने या सक्षम प्राधिकरण से सभी स्वीकृति प्राप्त होने, में से जो भी बाद में हो, की अवधि से 04 वर्ष एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। अनुबन्ध पत्र में निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने या सक्षम प्राधिकरण से स्वीकृति प्रदान किये जाने के सम्बन्ध में तिथि का उल्लेख नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में अपार्टमेंट बायर अनुबन्ध पत्र निष्पादन की तिथि से 04 वर्ष एवं 06 माह की अवधि की गणना किया जाना उचित होगा | विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि 03.04.2020 होती है, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल'्में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — lo Purchaser could not have any further grievance after April ==>

20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 03.04.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक १7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के were 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर स्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wear 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८ा,२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४0.२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। Ww की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदूनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है।

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना करायें इकाई 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 03.04.2020 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक सुनिश्चित =p आदेश सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री i) इस अवधि में शिकायतकर्ता, विपक्षी द्वारा प्रस्तावित वैकल्पिक समकक्ष ई स्वीकार करने हेतु Waa होंगे। शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+IOfASA ब्याज अदा करना Raq करें। साथ ही सम्बंधित ओ.सी /सी.सी की प्रति शिकायतकर्ता को उपलब्ध करायें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित योजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए हेतु दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। >

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। END ) —_L—_—_—_ Chee OV, ७५ 2923 Glo वेंकटेश ०४29 Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण