उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 /40,/83346 / 2024 उपमा माथुर निवासी-- t05/8, अहिंसा मार्ग, विजय पथ, मानसरोवर, जयपुर, 302020, राजस्थान कल परिवादनी बनाम फ्लोरल रिएलकॉन प्रा0लि0 पता- बी-484, सेक्टर 44 नोएडा पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी :- श्री सुधीर माथुर, अधिवक्ता, प्रतिवादी :- श्री तरूण भार्गव, अधिवक्ता, परिवाद :- परिवादनी उपमा माथुर निवासी- 405/8, अहिंसा मार्ग, विजय पथ, मानसरोवर, जयपुर, 302020, राजस्थान के द्वारा फ्लोरल रिएलकॉन प्राएलि0 के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर(44 /40 /833:6 ,// 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- . लिखित अभिकथन ere Page 8. 9. मांग पत्र . कैंसिलिएशन लेटर दिनांक 40.08.2024 वेलकम लेटर आवेदन फार्म आवंटन पत्र दिनांक 28.06.2047 re प्लान बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 27.06.2047 जमा धनराशि की रसीदें 40. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये किये गये है- हम 2. प्रतिवाद पत्र फाईनल रिमाइन्डर कम नोटिस दिनांक 43.04.2049 मांग पत्र 29.0.2020 ईमेल की प्रतियां वांछित प्रमाण पत्र : विद्युत, अग्नि सुरक्षा, स्ट्रक्चरल प्रमाण पत्र सी.सी प्राप्ति हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 22.4.208 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादनी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना APEX GOLF AVENUE गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या 0-2 04 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादनी ने प्रतिवादी को Go 20,34,.89/— भुगतान किया Ey Page 2

था। अतः परिवादनी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

परिवादनी द्वारा प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि “That it is pertinent to mention at the very outset that the Respondent has maliciously, illegally, fraudulently and with an intertion to earn illegal gains cancelled the allotment of flat nO D-2A04 (4728 square feet super area) Floor 428. Tower D in group housing project 'Apex Golf Avenue’ (hereinafter as "the Flat") which was originally allotted to the Complainant herein. It is further submitted that the new allotment has been achieved by fraudulently informing the new allottee that the Complainant herein has voluntarily cancelled the allotment of the said flat nO D-2A04 and taken a bigger flat in the same project and the new allotment is at an approximate premium of Rs. 20.0 Lakhs over the tota value payable by the Complainant. That it is pertinent to mention herein that the Respondent miserably failed to construct the project in specified time frame and deliver the legal possession of the allotted unit with registry within specified time perion i.e., June 2049 (inclusive of 6 months grace period) as per Clause 5. of the Builder Buyer Agreemnt dated 27.06.2027. Instead, the Respondent promoter issued a demand of the balance 70% amount dated 2.2.208 wotjpit even obtaining the Occuapancy Dertificate/ Completion Certificate (hereinafter as "OC/CC") or achieving deemed completion of the project. The Complainant imeediately requested the Respondent to furnish the OC/CC so that the balance payment of 70% amount

is made and the possession is taken. Prayer : Page 3 a) b) c) ०) e) f) 8) The contentions and submissions of the Respondent as in its Written Statement are rejected being false, incorrect, frivolous and misleading; order the Respondent to withdraw all the prevviously issued demand letters issued to the Complaint, delay interest levied and the purported cancellation letter dated 40.08.2024, as the Respondent has miserably failed to furnish legal Offer of possession and no payment was due from the Complainant; if any third-party interest is created in the unit, it shall be removed; pass an order whereby the Respondent is directed to hand over the peaceful and legal possession of the allotted unit bearing nO. D-2A04 after obtaining final O.C./CC(as per local laws) of the said Project/Tower along with execution and registration of Tri-Partite Sub Lease deed as per applicable laws along with delay penalty interest a applocable from July 209 to date of registered conveyance deed at the prevailing rate as prescribed by the Hon'ble Authority; direct the respondent to issue final and legal Offer of Possession only after successfully obtaining | Occupation/Completion Certificate (as per local laws) of the said final Offer of Possession and the delay interest to be applicable from the date of possession till the date of such lawful coneyance deed registration of the said unit;

award compesation of a sum of Rs. 50,000/- on account of deficiency of seervice, mental agony caused to the complainant due to the acts of respondent and for the financial hardships faced by the Complainant; order the respondent to pay all the legat and other ancillary expenses incurred by the Complainant in the present matter; Page 4 h) any other order as this Hon'ble Bench may deem fit in the best interest of Justice and equity. प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि ” That the complainant had booked the flat in our group housing project on 447 may 207 as applicant by submitting a cheque no. 330943 date 407 may 207 for Rs. 5,000 towards part payment out of upfront booking amount of Rs. 6,738,063 inclusive of taxes as applicable. The balance booking amount of Rs. 6,27,063 was received by the respondent vide cheque no. 73880 datee 407' may 2027 i.e. with a delay of 30 days. The complainant with her malafide intentions has conveniently chosen to suppress documentation and mention of this delay on her part in her plaint. That the respondent had applied for OC/CC for the said Tower on 2274 Nov 2048 and procured the relevant NOC's (Electrical Safety Certifiate, Fire Safety certificate, Structural Engineer certificate and Lift Installation/safety Certificate ) as notfied vide U.P. RERA notificationdated I6th Sep 2049 by June 2049 and the project APEX GOLF AVENUE falls in the deemed completion category.

That the respondent based on the above and the payment plan chosen by the complainant at the time of booking faised a demand for balance 70% of the unit cost along with an Offer of possession for Rs. 48,4,572 inclusive of the prevailing GST as on 5th Dec 2048 to be paid by 44 th Jan 2049 which still stands unpaid. The complainant chose to ignore the demand and in turn = statred questioning the legality of the demand. PRAYER: Page 5 From the above mentioned facts, the malafide intentions of the complainant are very much evident. The complainant has tried to mislead the honorable court by presenting false arguments and statements to twist the situation in her favour. The builder/Develper as a law abiding firm has always tried to conduct its business with full transparency and by upholding the law. On the other hand the complainat is trying to arm-twist the builder in accepting her terms which are legally not tenable. The respodent prays to the honorble court to dismiss the plaint as it is based on misrepresentation/suppression of facts by the complainant with the intention of misleading the honorable court and direst the complainant to submit the original documents to the respondent and collect the refund of the amounts paid by her as per th cancellation policy of the builder of as deemed fit by the honorable court. उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :-

बिन्दु Wem: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परिवादनी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 27.06.2047 को उक्त इकाई हेतु क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2048 तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 2049 तक दिया जाना था परन्तु परिवादनी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। Page 6 प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया है कि जनवरी 2049 में परिवादनी के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर दिया गया ऑफर ऑफ पोजेशन की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। ऑफर ऑफ पोजेशन के आधार पर परियोजना विलम्बित नहीं रही। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : परिवादनी के पक्ष में क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र दिनांक 27.06.20i7 को उक्त इकाई हेतु क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 20:8 तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 20i9 तक दिया जाना था परन्तु परिवादनी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ जिस कारण परिवादनी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay Page 7 interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the

apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा Gad धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076... The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own " delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने Page 8 का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. /सी. सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय»पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wax 9. 2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], a भा »»»»» Page 9 which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

ya है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में aifas—i9 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक // विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या-2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादनी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 27. 06.2047 को उक्त इकाई हेतु क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ Page 0 जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 20:8 तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 20i9 तक दिया जाना था परन्तु परिवादनी को अभी तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी ने प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया है कि जनवरी 2049 में परिवादनी के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर दिया गया ऑफर ऑफ पोजेशन की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है।

प्रतिवादी द्वारा परिवादनगी की इकाई का कैंसिलिएशन लेटर दिनांक 70.08.202 को जारी किया गया, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है, परन्तु उभयपक्ष द्वारा इकाई के निरस्तीकरण के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके की प्रतिवादी द्वारा परिवादनी की इकाई का निरस्त कर दिया गया है। इसके अतिरिक्त दिनांक 40.42.2020 को पीठ के समक्ष हुई सुनवाई के दौरान दोनों पक्ष द्वारा यह अंकित किया गया है कि- परिवादी की ओर से प्रस्तुत तर्क :- i— प्रतिवादी द्वारा इकाई निरस्त कर दिया गया। 2- प्रतिवादी की ओर से 48 प्रतिशत ब्याज की मांग की जा रही है जबकि समस्त धनराशि प्रतिवादी को भुगतान किया जा चुका है। 3- परियोजना अपूर्ण है। 4- परिवादनी वरिष्ठ नागरिक है। 5- परिवादनी इकाई का अधिपत्य अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ ही प्राप्त करने के लिए इच्छुक है। प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत तर्क :- I— इकाई 30:70 प्लान के अन्तर्गत आरक्षित की गयी थी जिसमें 30 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के समय और 70 प्रतिशत धनराशि इकाई के अधिपत्य के समय भुगतान किया 7 T| Page 4 2- परिवादनी को इकाई का अधिपत्य दिये जाने का प्रस्ताव वर्ष 2048 में दिया जा चुका है परन्तु परिवादनी द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र के साथ ही इकाई का अधिपत्य लिये जाने पर बल दिया जा रहा है। 3- प्रतिवादी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है। 4-- अधिभोग प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया जा चुका है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि वादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

(क) प्रतिवादी परिवादनी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी. सी के साथ जून 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख)' : प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादनी द्वारा स्वयं जमा की गयी धनराशि पर दिनांक 0.07.20:9 से ओ. सी /सी.सी प्राप्त करने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो तक MCLRH% की दर से ब्याज परिवादनी को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को इकाई का अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष बची धनराशि परिवादनी को भुगतान की जाएगी | (ग) परिवादनी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादनी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की art 2(Za)(i) के अधीन परिवादनी द्वारा धनराशि भुगतान करने ————— ar eT! Page 2 में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादनी द्वारा ब्याज MCLRH% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांकः- |; ger ( भानु सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3