उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, tre उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत सं0 :- टारा44/0/83296/202 प्रमोद कुमार पाठक एवं गुरिया पाठक बनाम देविका गोल्ड होम्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना DEVIKA GOLD HOMZ में यूनिट सं0-.06-02-405 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 48,43,300 /- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,04,880,//- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है और विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटनअनुबंध पत्र दिनांकित 26.06.2047, खाता विवरण, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-/0002-405 आवंटित की गई है, यूनिट की कुल कीमत 78,43,300/— रूपये सभी कर सहित है। उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन / अनुबंध पत्र दिनांक 26.06.2047 को निष्पादित किया गया। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को मार्च 2020 में डीम्ड ओ.सी. के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे के सम्बन्ध में सभी फोरमल्टी को पूर्ण नहीं किया गया और न ही अपनी देयता का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण से ओ.सी.,/सी.सी. दिनांक 7.22. 2020 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनेक अवसरों पर अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये. परन्तु शिकायतकर्ता से कोई जवाब प्राप्त नहीं हुआ, जिसके कारण दिनांक 22.42.2020 को अपनी देयता का भुगतान न किये जाने के चलते उनकी यूनिट निरस्त कर दी गई। अतः विपक्षी अनुबंध की नियमों व शर्तों के अनुसार जमा धनराशि वापस करने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पजेशन पत्र दिनांकित 20.03.2020, मांग पत्रों की छायाप्रति, आवंटन निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 22.42. 2020, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांकित 47.42.2020, ग्रेटर नोएडा औद्यौगिक विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन पत्र एवं उससे सम्बन्धित अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु de

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है और विपक्षी द्वारा agave परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी./सी. सी. प्राप्त नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी / सी.सी. सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 47.42.2020 को प्राप्त किया जा चुका है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 26.06. 207 की अपूर्ण छायाप्रति दाखिल की गई, जिससे यह स्पष्ट किया जाना सम्भव नहीं है कि किस निर्धारित अवधि तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा शिकायतकर्ता को प्रदान किया जाना था। उपरोक्त स्थिति में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S & FORTUNE INFRASTRUCTURE VS TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया हैरू- 5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the ns

possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. when once comes to the conclusion that, there is deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to . उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण एवं कब्जा प्रदान किये जाने की कोई तिथि न भी दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है। उक्त इकाई के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य आवंटन अनुबंध पत्र दिनांक-26. 06.2047 को निष्पादित किया गया था, इसमे 36 माह जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-26. 06.2020 तक दिया जाना चाहिए था। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 27.06.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल — धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50, 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि 47.422020 तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,//पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के. रूप में दिये गये विक्रय ,// पट्टा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:- यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: 7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of

possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु wert निस्तारित किया जाता है। ह उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं| आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। oma 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.06.2020 से ओसी /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि 47.42.2020 तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर टा.2+ प्रतिशत है। 4. इस आदेश का vers भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 02, 44 / 2022 Kane (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण