उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार नाम यूनिट भुगतान की गयी धनराशि रु0 संख्या Tas 44 / 08 / 79564 /2024 हरि दत्त उपरेती ग4-4003.._ | रु० 78,46,997 /- URSIN 44 /08 / 80479 /202 सुमित कुमार 4 T2-402 BO 54,53,286 /— | WHISIRI44 / 08 /80449 /2024 योगेश कुमार तंगानियानी | 2707, रु0 38,04,940 /- Tower 3 4 WAeTaTI44 / 0 / 83065 / 2024 राहुल केरकर 4808, 48 | रु0 8,35,227 /- th Floor, T2 Tower T2 | 0 47,22,293 /- Flat 202 = 2A07, BO 55,40,047 /— Tower 2 T2-705 | 80 47,20,680 /— Waeae744 /40 /82803 /2024 रूपेश कुमार मिश्रा WARSI 44 /44 /84737 /202 निधि लव एनसीआर444 / 08 /80672 / 2024 | [प्रेम कुमार वार्णय_ | कुमार TWA en परिवादीगण बनाम आस्था इंफासिटी लिमिटेड पता- ¥\-85, द्वितीय तल अशोक विहार wot दिल्‍ली-440052 am प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री अतुल कुमार, स्वयं (अधिवक्तागण) प्रतिवादी :- अनुपस्थित परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा /शिकायतें सम्बंधित परियोजना Aastha Greens गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अत: waa सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। —_—_—_—_——e—_—c का अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. 2. 3. 4. 5. 6. आवेदन फॉर्म एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 09.44.2020 जमा धनराशि की रसीदें प्रत्युउत्तर पत्र ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 0.07.2024 गृह ऋण स्वीकृति पत्र दिनांक 47.44.2020

प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये है- 4. प्रतिवाद पत्र nN wo hal a @ N @ ed . Vac GR सेल दिनांक 09.44.2020 . परियोजना के फोटोग्राफ क्यू पी.आर Rae माननीय दिल्ली हाईकोर्ट सर्कूलर ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 3.04.2024 . ओ.सी हेतु आवेदन पत्र आशिंक सी.सी की छायाप्रति दिनांक 48.06.2024 मांग पत्रों की छायाप्रतियां 40. ई-मेल की छायाप्रति पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Aastha Greens गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादनी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया है। परिवादी का कहना है कि उनके द्वारा बी.बी.ए के अनुसार पूर्ण धनराशि का भुगतान ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किये जाने से पूर्व ही किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य Page 2 नहीं दिया जा रहा है। उक्त तालिका में Go स0-7 के परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जिसके लिए उन्हें कोई भी स्पष्ट आख्या उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। Go स0-4 के प्रतिवादी द्वारा अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा कैश भुगतान की रसीदें उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। अतः परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि

"That For just and proper adjudication of the present complaint, the brief facts are as under: A. That the respondent is a registered company registered under the companies Act 956, having its Regd. office at Unit No. |, Ground Floor, D-74, Regal Building, Connaught Place, New Delhi-l 000i vide Regn. No. UPRERAPRJI050. Complaint is not tenable as the complainant complainant has _not_made full payment of the Flat/ apartment. the Flat/ apartment. That it is submitted here that the complainant has not made full payment of the flat/apartment till date along with the other charges as mention in para R and S of the reply and is asking the possession of the same. It is submitted here that despite several reminders the complainant has not made any payment as stated above. Brief Facts Allotment of Project Land and Froject to The Project Land and Project _to the Respondent_B. That Greater Noida Industrial Development Authority (GNIDA) leased out a piece of plot admeasuring an area of 44353SQ. Mts to M/s Aims Golf Town Developers Pvt. Ltd. A company duly incorporated under the companies Act 956, for 90 years, who further lease out a residential area of group Housing Plot no. 03, GH-04, Sector-04, Greater Noida U.P to M/S Aastha Infracity Ltd. through registered Lease Deed. Brief Facts Allotment of Flat/Apartments to the Complainant 2° the Complainant and Terms of the Allotment That after getting allotment of the piece of

land the physical possession of the aforesaid property was handed —_—_—_—_—_—_r—_—_rara Page 3 3 on 9/04/20l3 to the respondent. After getting the physical possession of the aforesaid property the respondent applied for the approval of the sanctioned plan and on 02/07/205 accordingly the sanctioned plan got approved from the concerned Authorities. D. That after getting the sanctioned plan approved from the concerned Authorities, the respondent started inviting people to book Apartments/ flats under the aforesaidproject and accordingly respondent started allocating the apartments. E. That on 05/Il/2020, complainant applied and booked an apartment vide application no. 74 and accordingly respondent allotted an apartment/ flat no. 003 on the 0th floor, in Tower-IV, along with car parking space. On 09//2020, the complaint executed Agreement to Sale with the respondent. F. That as per the terms and conditions of Agreement to Sale the possession of aforesaid flat was to be delivered by 270 2/2020. Force Majeure G. That it is worthwhile to mention here that allotment of the Apartment/Flats to the complainant has always been subject to Force Majeure and in case delay happens and affects the project, the respondent becomes helpless and should not be held liable or burdened with any penalty for delay which is beyond the control of the respondent due to third party and GNIDA.

Force Majeure: Supreme Court Order on account of Pollution Majeure: Supreme Court Order on account of Pollution That the construction work of Tower-III was supposed to be finish by 209, per contra out of blue on 04..20 9, Hon'ble Supreme Court banned ail construction and demolition activities in Delhi-NCR. and about a month later on 09.2.209, lifted the ban partially and allowed construction activities between 6 AM and 6 PM, resulting in delay of finishing of complainant's flat. In order to complete the construction of work before deadline i.e. date of possession, the respondent had to work with full throttle, as its workers were only working between 6 AM and 6 PM as per Govt. Guidelines. Therefore, the respondent should not be held liable for delay in rs Page 4 possession. It would not be out of box to state that finishing of construction takes time but destruction does not. I. That as per the clause 7.] of Agreement to Sale, it has been specifically and categorically mentioned that if there is delay due to Force Majeure then the respondent should not be held liable and the aforementioned ban on construction is force Majeure.

J. That after encountering the below mentioned Force Majeure the respondent had completed the brick work and plaster in the month of November 209, only 0% Flooring work remained due to Hon'ble Supreme Court banned all construction and demolition activities. It is submitted here that it is very hard to arrange skilled labors once the construction is stopped. The labors went to their native place and the respondent had to make several efforts and inducements to start work. K. That in the month of March 2020 completion of flat Quarterly Progress Report (QPR) was sent to U.P RERA. Only 0% work in respect of flooring, doors and internal services was remaining due to advisory issued before Covid-9 Lockdown. The same was completed just after unlock, in the month of June 2020. Some works are kept pending as they are about to be completed at the time of handing over of possession in order to avoid any fault or defect such as fitting of switch boards etc. It is submitted here that if the aforesaid works are not kept pending then there are chances of stealing so, they are kept pending. Photographs showing construction has been completed. L. That it is already known that the labors working in the real estate are working seasonally. They used to take leave from work at the time of crop harvesting, showing etc. Moreover, due to spread of Covid-9 rumors in the month of December and January 2020 the labors started leaving the construction site.

हैः M. That in the month of February 2020 the fear of Covid -9 went to such an extent that Govt. issued an advisory for wearing of masks and maintains social distance. Even High Court of Delhi खिला ना 5 issued advisory on 06/03/2020 to avoid crowds. It is submitted here that if due to threat of pandemic the court can issue advisory, and restrict to urgent matters, then one can easily anticipate the problems being encountered by the respondent. N. That after sending the Quarterly Progress Report (QPR) to U.P RERA, respondent was about to apply for Completion Certificate and Occupancy Certificate with the concerned authorities after finishing per contra on 24/03/2020, Government of India announced complete lockdown and restricted the movement as a preventive measure due to the pandemic Covid-9 and the lockdown was continued till 3/05/2020 in four phases from time to time. Force Majeure: Lockdown Enforced by Government on account of Majeure: Lockdown Enforced by Government on account of Covid i9.

O. The lockdown become unlocked with effect from 0 /06/2020, in phase-wise manner. The Govt. had categorised the areas into Zones namely, Green, Yellow and Red Zones. Only in green Zones Govt. offices with only 0% working capacity was allowed to open and the respondent office came in Red Zone. The public transport with 50% capacity was allowed to run and private transport with single person was allowed to run. Delhi Metro opened in ] 3/09/2020, with 50% running capacity. Due to lockdown Govt. Offices were also shut down and no new or regular work was being under taken. It is submitted here that in the month of August 2020, Govt. allowed opening and running of private offices physically with 50% Capacity and then the respondent opened the office and started working. It is submitted here that after opening of offices it took some days for the office staffs to come and join offices. Applied Occupancy Certificate in September 2020 after Competition of Project P. That on 30/09/2020, respondent applied for the Completion Certificate and Occupancy Certificate. Due to overburdened work in the Government offices it took months and again on 5/0/2020, eS Page 6 respondent sent a letter and reminded to issue the OC and CC immediately. After several months of follow-ups and reminders on 8/06/202 Greater Noida Development Authority Vide its letter no. PLG/(BP360CC)/2097 issued the same.

Q. That it is worthwhile to mention here that the construction of complainant's flat is as per the sanctioned plan and no changes or alteration has been made without consulting concerned Authorities. Additional Infrastructure beyond the scope of Agreement: Optional to Allottee R. That earlier in multi storey buildings a single electricity connection was permitted and the developer had to install and distribute electricity of |. KVA units accordingly to individual flats and no consumers were allotted separate meters from Government Departments. On 0/08/208 the aforesaid law has been amended by l3th amendment, and now the individual owners of the flat will be allotted the electricity connection. S. That at the time of Agreement to Sale between the complainant and respondent it was agreed that if any additional service will be provided then the Allotee of the Project will be charged accordingly it is option of the Allotee if they want to avail additional service or load then they have to pay extra pay Rs. ,62,000/- (Approx.) for extra facilities. Force Majeure as ban on construction by Hon'ble Courts trom Line construction by Hon'ble Courts from time to time.

T. That on 08/0/208, National Green Tribunal issued an order in O.A No. 68 of 208 and banned construction till 2 November 208 due to poor air quality in Delhi (NCR) and its effects on Health, with an aim to improve the standards of air quality. It is submitted here that due to the ban on construction the construction was delayed further. Whenever due to any reason when the construction stops, it takes some time to gain momentum of work from inertia, as the chain of work is stopped. ———=~=—~_~=~=<~_O———OOO ET 7 U. That again on 040] [/209 Hon'ble Supreme Court banned all construction and demolition activities in Delhi-NCR. and about a month later on 092/20I9, lifted the ban partially and allowed construction activities between 6 AM and 6 PM, after the Central Pollution Control Board had said that air quality index (50०) level was not severe at that time and due to the same again the construction was delayed. It is submitted here that on 4/02/2020 the Hon'ble Supreme Court lifted the ban imposed on construction. Force Majeure as Pandemic Effects and its after effects.

V. That on 24/03/2020 Government of India announced complete lockdown and restricted the movement as a preventive measure due to the pandemic Covid-9 and the lockdown was continued till 3/05/2020 in four phases from time to time. The lockdown become unlocked in phase-wise manner with effect from 0/06/2020. Since, the Government had restricted the movement during the period of lockdown the numbers of working labours, supervisors and Engineers reduced as they had migrated and gone to their native states before and post lockdown. It is worthwhile to mention here that even during the lockdown the respondent had to pay its workers without any work. The work and the working hours were also reduced as compared to normal working days during the post lockdown which further led the respondent financial hardship | in running the day to day affairs of the respondent. W. That again in the month of April 202 Govt. of Uttar Pradesh, imposed curfew in the Noida and other cities and on 30/04/202] Govt. was forced to impose lockdown amid a steep rise in Covid- I9 cases which resulted in delay of issuance of the Completion Certificate and Occupancy Certificate from the concerned Authorities. The lockdown was unlocked in phase wise manner after 3/05/202 onwards. It is submitted here that till today the concerned offices are not working with full capacity. mm Page 8 (ग)

4. That no prejudice has been caused to the complainant and the respondent would suffer irreparable loss and harm if this complaint is allowed. It is submitted here that already respondent has suffered a lot due to aforesaid Force Majeure and there was no delay in work on the part of respondent. 5. That the delay was neither intentional nor deliberate but due to the reason stated above. It was the Government officials who delayed in giving the Completion Certificate and Occupancy Certificate due to Covid-9 and the respondent should not held responsible. Under the aforesaid facts and circumstances it is, therefore, most respectfully prayed that this Authority may be pleased to reject the complaint filed by the complainant with exorbitant cost in theinterest and furtherance justice." परिवादी द्वारा प्रत्युत्तर पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि इनकी परियोजना में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब है। यदि ॥ या 2 माह का विलम्ब होता, तो प्रतिवादी माननीय सुप्रीम कोर्ट एवं एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध की समयावधि प्राप्त करने के अधिकारी थे, उसी तरह प्रतिवादी कोविड-49 महामारी की दूसरी लहर के दौरान लगे प्रतिबन्ध हेतु समयावधि विस्तार के लिए लाभकारी नहीं है। प्रतिवादी द्वारा ओसी हेतु आवेदन नहीं किया गया है, उनका यह कहना है कि उनके द्वारा आवेदन किया जा चुका है, असत्य है। प्रतिवादी द्वारा टावर-2 के सम्बन्ध में ओ.सी प्राप्त नहीं किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :-

_ 4: क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? जा एएएएछऋेभणणशरि ता) 9 बिन्दु संख्या 2: क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु dems: बिन्दु dea इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है किपरियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू-जल के प्रयोग पर लगाये गये प्रतिबन्ध, भारत सरकार द्वारा दिनांक 08.47.20i6 को डिमोनेटाईजेशन लागू किये जाने के कारण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-44 के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में उल्लेख किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.4.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 ,“ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया।मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा। माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है —

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible eee Page 0 for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.] Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील WeAI-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20l9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, Page —_—_—_—e—_ Page IL conditions for raising construction be scrupulously followed. नाक

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42. 20i9 F पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.20I9 से दिनांक 09:220I9) एवं 33 दिन (6+2) (दिनांक 0.i2.20i9 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया [विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 ‘Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा |तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2: परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Aastha Greens गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादनी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया है। परिवादी का कहना है कि उनके द्वारा बी.बी.ए के अनुसार पूर्ण धनराशि का भुगतान ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किये जाने से पूर्व ही किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य नहीं दिया जा रहा है। उक्त तालिका में wo स0-7 के परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है, जिसके लिए उन्हें कोई भी स्पष्ट आख्या उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। Go स0-4 के Page 2 प्रतिवादी द्वारा अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा कैश भुगतान की रसीदें उपलब्ध नहीं करायी जा रही है। अतः परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन भी किया जा चुका है, परन्तु कोविड-49 के कारण पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने में विलम्ब हो रहा है। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 09.:2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ संख्या-44 के प्र॑स्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 27.42.2020 तक इकाई का अधिपत्य दिया जाना था।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 27.22020 + 68 दिन (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या- में वर्णित है) अर्थात्‌ 05.03.2024 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। gard हस्ताक्षार्ति आवंटन/“अनुब्ध पत्र में निहित मूलगरत alacant के सम्बंध में आंकित दर से ही Your AMT करने का अधिकारी होगा। इसके आतिरिक्‍्त यदि alg अन्य छुविधा प्रदान की जाती है तो वह नियमानुसार देय होगी। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a |= on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable Page 3

on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पद्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wear 9.2 (i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the , option of terminating the | Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase Page 4 of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही ax आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

, उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा ( कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. a 8 3. चलललबलरलजरल जबाब ण्पाकाक कम गम Page 5 सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 7.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /e—3—t8-05 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on » unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा,/ महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force । es Page 6 Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। नैसर्गिक wa के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी / सी. सी के साथ जुलाई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 05.03. 2024 से ओसी सीसी प्राप्त होने या ऑफर ऑफपोजेशन जो बाद में हो की तिथि. तक MciR+ % की दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। अन्य परिवादीगण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप. उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। Page _\ 9» 7 (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो (घ) (ड)

परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(22)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+i% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनो पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20r6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8