उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना APEX GOLF AVENUE में यूनिट संख्या-ग०छ०- 8 60l बुक कराई गयी थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि Go 44,27,906,/-विपक्षी को भुगतान किया गया। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, रसीद व प्रतिउत्तर पत्र के साथ संलग्न प्रपत्रों (एनेक्चर-4 से 9) की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक. भुगतान की गई घनराशि संख्या (रु0) 4 He संख्या 4654 40.0.2046 रु0 44,000/ रसीद संख्या 4789 26.4.2046 BO 3,25,524/ रसीद संख्या 4834 44.2.2046 रु0 4,05,000/ रसीद संख्या 858 49.42.2046 BO 22,02,500 / Se

-7 7.7 पीठ-3 ८ भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या | | यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | अनुबंधानुसार | ate रसीद के अनुसार जमा | तिथि कब्जा दिये | अनुतोष स0 घनराशि Go जाने की तिथि ],_ | NCRI44/I0/8285/202 | जगदीश सिंह | टॉवर रु0 44,27,906 / | 25.2.206 | दिसम्बर 208 | यूनिट का किरार व | बी- t60 तथा 6 माह | कब्जा व मीना सिंह अनुग्रह अवधि | विलम्बित के साथ अवधि का अर्थात जून | ब्याज 2049 दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम मैसर्स फ्लोरल रियलकॉन प्रा0लि0 रसीद संख्या 4859 49.2.2046 WO 4,46,644 / रसीद संख्या 4936 05.04.2047 रु0 3,69,006/ रसीद संख्या 4937 06.04.2047 रु0 72,57/ रसीद संख्या 8i74 08.03.2049 BO 4,23,577/ रसीद संख्या 8854 29.05.2049 BO 24,28/ रसीद संख्या 9470 ------ 02.07.2049- - - ---- [रु0 4,47,856 / कुल योग -: रु0 44,27,905 / विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दिनांक 24.06.2023 दाखिल की गई है जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी की परियोजना एपेक्स गोल्फ एवेन्यू है जिसका पंजीयन संख्या यूपीरेरापीआरजे8585 है। परियोजना में कुल 5 टॉवर्स ए, बी, सी, डी व ई है। परियोजना पूर्ण है और विपक्षी ने ओ.सी/सी.सी हेतु नवम्बर 208 में आवेदन करने के उपरांत शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 300:20:9 को ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। शिकायतकर्ता ने संवेंशन स्कीम के अन्तर्गत यूनिट बुक करायी थी जिसमें विपक्षी ने त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र के अनुसार ईएमआई 30 जनवरी 2049 तक भुगतान किया है।

आवंटित यूनिट के सम्बंध में दिंक 25.44.2046 को अपार्टमेंट बायर्स एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2048 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 209 तक दिया जाना था। एन.जी.टी आदेश दिनांक 9.08.205 के अनुपालन में परियोजना में निर्माण कार्य बंद था। फिर भी विपक्षी ने कब्जा दिये जाने की तिथि जून 2049 से पूर्व जनवरी 2049 में ही कब्जा ऑफर कर दिया था जो एनेक्चर-ए है। विपक्षी ने वांछित चारो प्रमाण पत्र के आधार पर दिनांक 22.44.2048 में ओ. सी,/सी.सी हेतु आवेदन किया जिस कारण रेरा नोटिफिकेशन दिनांक t6.09.209 के अनुसार Ses Per गागा जाए। आयेदग फी प्रणि एचेक्चर-बी संलग्न है। विपक्षी ने परियोजना में मूलभूत सुविधायों को पूर्ण करते हुये 733 यूनिटस में से 700 आवंटियों को कब्जा उपलब्ध करा दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा जो यह आरोप लगाया गया है कि परियोजना पूर्ण नही है गलत व आधारहीन है क्योंकि परियोजना पूर्ण और शिकायतकर्ता के भाई ने टॉवर-बी में यूनिट संख्या बी-304 का कब्जा प्राप्त कर लिया है जो एनेक्चर-सी है। विपक्षी ने परिवाद निरस्त किये आइए < 2 जाने तथा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करके कब्जा लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता की ओर से लिखित आपत्ति के संदर्भ में जवाब प्रस्तुत किया गया जिसमें विपक्षी की ओर से प्रस्तुत लिखित आपत्ति में यूनिट संवेंशन स्कीम (t0 : 80: 40) के अन्तर्गत बुक की गयी थी जिसमें शिकायतकर्ता 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया और शेष 80 प्रतिशत धनराशि का भुगतान बैंक से भुगतान हुआ इसके अतिरिक्त to प्रतिशत धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना था। विपक्षी को प्री-ईएमआई जून 2049 तक भुगतान किया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा फरवरी 2049. तक. ही प्री-ईएमआई..धनराशि का भुगतान किया गया - है। विपक्षी द्वारा यूनिट का भौतिक कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है। विपक्षी ने 30.0i.20I9 को पजेशन हेतु ऑफर किया था परन्तु विपक्षी ने अभी तक भौतिक रूप से कब्जा नहीं दिया है। शिकायतकर्ता ने विपक्षी से ईमेल के माध्यम से सम्पर्क किया पर विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता ने मार्च 2049 से यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त होने की तिथि तक प्री-ईएमआई तथा दिनांक 07.05. 2049 से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।' पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये है :- 4. कया परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न HTH इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि कोविड-49 महामारी के व अन्य फोर्स मैज्योर के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा। ता a फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है कि :- ” प्रमोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 73029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये a

“In the affidavit dated 05.42.2049, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- ॥३2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2048) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in 4 ae d construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQ| category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist ws in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-t:-20:9 से दिनांक

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-2-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-4:-20:9 से दिनांक 09-42--2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02—2020 तक साय 06 बजे से सुबह 06 बजें तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि wat अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनो अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। है। इसके अतिरिक्त कोविड-9 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। — — 5

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Prana किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? उक्त यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 25.44.2046 को अपार्टमेंट बायर एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा दिसम्बर 20I8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात जून 2049 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना-था; परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह अंकित किया गया है कि विपक्षी को विद्युत अनापत्तति प्रमाण पत्र, लिफ्ट प्रमाण पत्र, aaa अनापत्ति प्रमाण पत्र व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है तथा दिनांक 2224208 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। शिकायतकर्ता को

कब्जा हेतु दिनांक 30.04.20I9 को ऑफर भी किया जा चुका है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 20i9 4 प्राप्त होना था। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को जनवरी 2049 में ऑफर ऑफ. पजेशन जारी क्रिया है जो पत्रावली. पर उपलब्ध है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"ें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission 6 *-- नस of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20i6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में

अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unablé to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has’ not ‘received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि wow ws प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि प्र ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है|

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 474020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / Teer विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o2(i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee-shallhave the option—of. terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८,९+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज-दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी Mcrae प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अत: उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। —— 8

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | विपक्षी, शिंकायतकर्ता को दिनांक o40720I90 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि wo 44,27,906,//-(रु० चौवालिस लाख सत्ताइस हजार नौ सौ छः .पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। निस्तारण प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए (माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 के अनुसार ) 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी द्वारा जिस अवधि तक प्री-ईएमआई का भुगतान किया गया है उस अवधि तक ब्याज की गणना नहीं की जाएगी उसके उपरांत से उपरोक्तानुसार ब्याज की गणना की जाएगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा rai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तो द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी 9

a से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता We प्राधिकरण के माध्यम से आंदेंश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | gr ee Zero. 202s (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनंगर