उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40 //63 सपठित नियम-24 9-शिकायत WI—NCRI44/0/82492/202 नीरज खन्‍ना बनाम गोल्फग्रीन रेजीडेंसी प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 03.09.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए। विपक्षी के डायरेक्टर श्री कृष्ण कुमार उपस्थित हुए एवं उनके विद्वान अधिवक्ता श्री विनीत उपस्थित हुए। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। विपक्षी द्वारा माननीय पीठ-04ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 42.42.2022 का आज तक अनुपालन नहीं किया गया है और शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-ए604 का कब्जा ओ.सी./ सी.सी. सहित : उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही रजिस्ट्री कराई गई है। इस पीठ द्वारा विपक्षी को बार-बार निर्देशित किया गया कि वह कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित शिकायतकर्ता को प्रेषित करें, लेकिन विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है।

विपक्षी के डायरेक्टर को आज सुनवाई में उपस्थिति होने हेतु नोटिस भेजा गया कि वह इस पीठ के समक्ष वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से उपस्थित होकर कारण बताये कि क्यों न उनको आदेश की अवहेलना करने के कारण और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के प्रावधानों के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए 3 माह के लिए सिविल कारागार में fee करने का आदेश पारित किया जाये, लेकिन उक्त नोटिस का कोई लिखित जवाब विपक्षी के डायरेक्टर द्वारा दाखिल नहीं किया गया है, केवल विपक्षी के डायरेक्टर द्वारा मौखिक रूप से यह बताया गया कि उसके पास उक्त यूनिट परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं है, इसलिए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा सकता है और न ही रजिस्ट्री कराई जा सकती है। यूनिट के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को लगभग समस्त धनराशि अदा की जा चुकी है और कोई बकाया धनराशि हा की मांग भी विपक्षी द्वारा नहीं की गई है, इसके बावजूद भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही रजिस्ट्री कराई गई है। ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करना विपक्षी / डायरेक्टर का काम है। बी.बी.ए की शर्तों के अनुसार विपक्षी द्वारा ओसी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और न ही शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया गया है और न ही रजिस्ट्री कराई गई है। माननीय रेरा पीठ-04ए द्वारा दिनांक 42.42.2022 को स्पष्ट रूप से यह आदेश पारित किया गया था किः-

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित मूल यूनिट में संमस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी,//सी सी. के साथ मार्च 2023 तक यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में ब्याज शिकायतकर्तागण को semana अनुबंधानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ओसी प्राप्त होने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत wad हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना मे हुए विलम्ब हेतु ग्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज अनुबन्धानुसार देय a होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(७०)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवटी को दिया जायेगा। अतः Rafat भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है. ती विलम्वित अवधि हेतु बाज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जावेगी। 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से मेंटेनेम्वा चार्जेस यूनिट का वास्तविक कब्जा देने की तिथि या यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कर अंतिम रूप देते हुए कब्जे हेतु लिखित gore की तिथि जी भी पहले हो से प्राप्त पट करेगा, परन्तु उक्त अवधि में विपक्षी, शिकायतकर्ता पर कोई होल्डिंग चार्जेज अधिरोपित नहीं करेगा। 5... इस आदेश का उल्लघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दडनीय होगा। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकर्ताको यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा WaT | विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 42.42.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत wat आदेश के क्रियान्वयन हेंतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-3 द्वारा दिनांक 09.08. 2024 को धारा-38 /40 / 63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है किः-

उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 42.42.2022 के क्रम संख्या 4 व 2 का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 42.2.2022 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी oa के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 26.09.2024 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, ware. पीठ द्वारा दिनांक 42.42.2022 को धारा-34. के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 को अनुसार ष्जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रायली को सुनवाई की तिथि 26.09.2024 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 42.42.2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण में tr अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है।

दिनांक 47.42.2024 को पत्रावली इस पीठ के समक्ष नियम-24 के अन्तर्गत कार्यवाही हेतु प्रथम बार सुनवाई हेतु पेश हुई। विपक्षी दिनांक 47.:2.2024 को अनुपस्थित था। विपक्षी को निर्देशित किया गया कि वह माननीय रेरा पीठ-04 द्वारा पारित आदेश 42. 42.2022 का अनुपालन करें, लेकिन विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया और नियत सुनवाई दिनांक 47.04.2025 को विपक्षी की ओर से कोई उपस्थित नहीं हुआ। दिनांक 08.04.2025 को पुनः विपक्षी को अवसर प्रदान किया गया कि वह 2 माह के अन्दर ? ओससी./ सी.सी. प्राप्त कर कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी./ सी.सी. सहित शिकायतकर्ता को भेजे और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराते हुए रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। लेकिन विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया। तद्पश्चात दिनांक 09.07. 2025 को सुनवाई के दौरान विपक्षी की ओर से कोई उपस्थित नहीं हुआ, इसलिए विपक्षी के विरुद्ध धारा-63 के अन्तर्गत पेनल्टी /अर्थदण्ड अधिरोपित करने का आदेश दिनांक 09. 07.2025 को पारित कर पत्रावली रेरा प्राधिकरण को भेजी गई, उसके बावजूद भी आज तक विपक्षी द्वारा ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है और न ही रजिस्ट्री कराई गई है। आदेश दिनांक 09. 07.2025 के अनुपालन में विपक्षी के डायरेक्टर द्वारा कारण बताओ नोटिस का भी कोई लिखित जवाब दाखिल नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में ऐसा प्रतीत होता है कि विपक्षी रेरा प्राधिकरण के आदेशों की कोई परवाह नहीं करता है और रेरा प्राधिकरण के आदेशों का अनुपालन नहीं करना चाहता है।

नियम-24 उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली-2046 के प्रावधानों के अनुसार न्यायानिर्णायक अधिकारी को प्रधान सिविल न्यायालय की डिक्री के रूप में आदेश का निष्पादन कराने की शक्ति प्रदान की गई है। अतः माननीय रेरा Meow के आदेश दिनांक 42.42.2022 के निष्पादन हेतु विपक्षी के डायरेक्टर द्वारा आदेश की अवहेलना करने और कोई लिखित जवाब दाखिल न करने के कारण आदेश-24 सिविल प्रक्रिया संहिता के प्रावधानों के अन्तर्गत कार्यवाही करते हुए विपक्षी को 3 माह के लिए सिविल कारागार में निरुद्ध कराया जाना उचित होगा। शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि वह उ.प्र. कारागार मैनुअल, 2022 के प्रस्तर-440 के क्रम में निर्वाह भत्ता 3 माह की अवधि का 45 दिनों के अन्दर जमा कर, उसकी रसीद प्रस्तुत करें, ताकि विपक्षी के डायरेक्टर को 3 माह की अवधि के लिए सिविल कारागार भेजे जाने हेतु गिरफ्तारी वारण्ट जारी किया जा सके। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 30.09.2025 को पेश हो। Late = आर. पी. fig “2 A> (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण