उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 40 / 78333 / 202' विनीत बाहरी निवासी- एस-450, ग्रेटर कैलाश भाग-2, साउथ feeeil—70048 | बनाम ए.टी.एस ड्रीम जोन प्रा.लि. पता- ए.टी.एस टावर, प्लॉट-46, सैक्टर-435, नोएडा-204305 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री कपिल खेर, अधिवक्ता अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. अंतिम ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 6.06.2024 2. अंतिम खाता विवरण 3. टी.डी.एस /जी.एस.टी पत्र 4. अनुस्मारक पत्र 5. ई-मेल की छायप्रतियां 6. प्रत्युत्तर पत्र 7. आवंटन पत्र दिनांक 04.04.2046 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. अधिभोग पत्र दिनांक 46.06.2024 3. आदेश की छायप्रति 4. वकालतनामा Go _ Page 4 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Bougeet गौतमबुद्धनगर में vad तालिका में अंकित इकाई संख्या- 867 5 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 69,72,844 /— धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य अनुबन्ध में निहित शर्तों के अनुसार नहीं किया गया है एवं 20 माह के विलम्ब से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जबकि वर्तमान समय में इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी जी.एस.टी की धनराशि जी.एस. टी अधिनियम के अनुसार रसीद जारी करते हुए प्राप्त करें। प्रतिवादी परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र भी उपलब्ध करायें। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि "It is submitted that this reply for and on behalf of Respondent is without prejudice to all or any of the Respondent's rights and remedies in law. Nothing in this reply should be construed as an admission of any allegation/suggestion or imputation suggesting that the Respondent has indulged in any wrongful practices as may be wrongly alleged in the complaint in terms of the provisions of any law/rule/regulation for the time being in force. The Respondent reserves its rights to file further submission/replies to the complaint and to add/amend/ supplement the — submissions /information/documents being submitted herewith.

The present complaint is a gross abuse of the process of law and is liable to be dismissed with costs. It is pertinent to state that the Complainant has approached this Hon'ble Authority with unclean hands by concealing and misrepresenting the material facts. The present Complaint is false, frivolous, misconceived and vexatious Page 2 in nature and has been filed with the sole intention of harassing the Respondent.

It is submitted that the offer of possession was sent on 6.06.202]. The total outstanding was Rs. 3,54,606/-. The Respondent applied for Occupation Certificate on 24.2.209. It is submitted that as per Clause No. 6. of the Agreement the date on which the company makes the application to the competent authority for issue of occupation/completion certificate for the tower in which the said unit is located shall for all intent and purposes be treated as the date of completion of construction by the company of the said unit. The company shall send possession Notice and offer of possession of the said unit to the allottee as and when the company receives the Occupancy certificate from the competent authority in respect of the tower in which the said unit is located. Since the Complainant is not ready to pay the balance amount the Respondent were not able to give him Certificate of Possession (Handover). Further, the Complainant has concealed that even earlier he had filed a complaint against the Respondent which was dismissed vide an order dated 05..208. Copy of the said order is enclosed." परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर पत्र में अंकित कथन परिवादी द्वारा परिवाद दर्ज किये जाते समय ही विस्तृत रूप से उल्लेखित किये है एवं परिवादी द्वारा प्रतिवादी के प्रतिवाद पत्र में अंकित कथनों का खण्डन किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु teri: कया परिवादी कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज

पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Bougeet गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या- 867 5 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 69728/— धनराशि भुगतान किया। '७छछऋऋऋऋऋऋछऋऋऋऋचबच्|चल/ललऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋ-ऋऋऋऋफऋए(एएए(((एएऋएृएऋएछइ:ऋ|ऋऋएृए|ऋ्। Page 3 परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य अनुबन्ध में निहित शर्तों के अनुसार नहीं किया गया है एवं 20 माह के विलम्ब से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जबकि वर्तमान समय में इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी जी.एस.टी की धनराशि जी.एस.टी अधिनियम के अनुसार रसीद जारी करते हुए प्राप्त करें। प्रतिवादी परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र भी उपलब्ध करायें। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना से सम्बंधित अधिभोग प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 6.06.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 04.0.20I6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके आर्टिकल-6 के प्रस्तर-6.4 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। ऐसे में अधिपत्य दिया जाने की तिथि 04.04.2020 होती है।

ऐसी दशा में परिवादी को दिनांक 05.04.2020 से ओ.सी / सी.सी अथवा अधिपत्य ऑफर किये जाने की तिथि, ज़ो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due _ to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other Page 4 reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय “पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है fr "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head “ whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Page 5 Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को टा॥+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज विलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. O./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wen-740 / 8-3-48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: Page 6

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas’ with थी specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक //विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने,/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. / 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। Taga बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। i ————_— Page 7 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी / सी. सी के साथ जुलाई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। साथ ही परिवादी का यह दायित्व होगा कि अपनी देयता का भुगतान करते हुए अधिपत्य प्राप्त करें। प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 05.04. 2020 से ओ.सी/सीसी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ 4% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज i CLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। Page 8 (घ) दिनांक:- प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनों पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। V ॥ ४२२० ( ary प्रताप सिह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर444 / 40 / 78333 / 202' विनीत बाहरी निवासी- एस-450, ग्रेटर कैलाश भाग-2, साउथ feeeil—70048 | बनाम ए.टी.एस ड्रीम जोन प्रा.लि. पता- ए.टी.एस टावर, प्लॉट-46, सैक्टर-435, नोएडा-204305 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी :- श्री कपिल खेर, अधिवक्ता अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. अंतिम ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 6.06.2024 2. अंतिम खाता विवरण 3. टी.डी.एस /जी.एस.टी पत्र 4. अनुस्मारक पत्र 5. ई-मेल की छायप्रतियां 6. प्रत्युत्तर पत्र 7. आवंटन पत्र दिनांक 04.04.2046 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. अधिभोग पत्र दिनांक 46.06.2024 3. आदेश की छायप्रति 4. वकालतनामा Go _ Page 4 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख)

संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Bougeet गौतमबुद्धनगर में vad तालिका में अंकित इकाई संख्या- 867 5 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 69,72,844 /— धनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य अनुबन्ध में निहित शर्तों के अनुसार नहीं किया गया है एवं 20 माह के विलम्ब से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जबकि वर्तमान समय में इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी जी.एस.टी की धनराशि जी.एस. टी अधिनियम के अनुसार रसीद जारी करते हुए प्राप्त करें। प्रतिवादी परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र भी उपलब्ध करायें। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि "It is submitted that this reply for and on behalf of Respondent is without prejudice to all or any of the Respondent's rights and remedies in law. Nothing in this reply should be construed as an admission of any allegation/suggestion or imputation suggesting that the Respondent has indulged in any wrongful practices as may be wrongly alleged in the complaint in terms of the provisions of any law/rule/regulation for the time being in force. The Respondent reserves its rights to file further submission/replies to the complaint and to add/amend/ supplement the — submissions /information/documents being submitted herewith.

The present complaint is a gross abuse of the process of law and is liable to be dismissed with costs. It is pertinent to state that the Complainant has approached this Hon'ble Authority with unclean hands by concealing and misrepresenting the material facts. The present Complaint is false, frivolous, misconceived and vexatious Page 2 in nature and has been filed with the sole intention of harassing the Respondent.

It is submitted that the offer of possession was sent on 6.06.202]. The total outstanding was Rs. 3,54,606/-. The Respondent applied for Occupation Certificate on 24.2.209. It is submitted that as per Clause No. 6. of the Agreement the date on which the company makes the application to the competent authority for issue of occupation/completion certificate for the tower in which the said unit is located shall for all intent and purposes be treated as the date of completion of construction by the company of the said unit. The company shall send possession Notice and offer of possession of the said unit to the allottee as and when the company receives the Occupancy certificate from the competent authority in respect of the tower in which the said unit is located. Since the Complainant is not ready to pay the balance amount the Respondent were not able to give him Certificate of Possession (Handover). Further, the Complainant has concealed that even earlier he had filed a complaint against the Respondent which was dismissed vide an order dated 05..208. Copy of the said order is enclosed." परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर पत्र में अंकित कथन परिवादी द्वारा परिवाद दर्ज किये जाते समय ही विस्तृत रूप से उल्लेखित किये है एवं परिवादी द्वारा प्रतिवादी के प्रतिवाद पत्र में अंकित कथनों का खण्डन किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु teri: कया परिवादी कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज

पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Bougeet गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या- 867 5 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 69728/— धनराशि भुगतान किया। '७छछऋऋऋऋऋऋछऋऋऋऋचबच्|चल/ललऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋ-ऋऋऋऋफऋए(एएए(((एएऋएृएऋएछइ:ऋ|ऋऋएृए|ऋ्। Page 3 परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य अनुबन्ध में निहित शर्तों के अनुसार नहीं किया गया है एवं 20 माह के विलम्ब से ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जबकि वर्तमान समय में इकाई का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी जी.एस.टी की धनराशि जी.एस.टी अधिनियम के अनुसार रसीद जारी करते हुए प्राप्त करें। प्रतिवादी परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र भी उपलब्ध करायें। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना से सम्बंधित अधिभोग प्रमाण पत्र सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 6.06.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 04.0.20I6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके आर्टिकल-6 के प्रस्तर-6.4 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। ऐसे में अधिपत्य दिया जाने की तिथि 04.04.2020 होती है।

ऐसी दशा में परिवादी को दिनांक 05.04.2020 से ओ.सी / सी.सी अथवा अधिपत्य ऑफर किये जाने की तिथि, ज़ो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल Raced waar प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due _ to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other Page 4 reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय “पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) A प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है fr "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head “ whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Page 5 Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को टा॥+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक का ब्याज विलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 ,//2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. O./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wen-740 / 8-3-48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: Page 6

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas’ with थी specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक //विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने,/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक // विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. / 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नहीं प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। Taga बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। i ————_— Page 7 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी / सी. सी के साथ जुलाई 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। साथ ही परिवादी का यह दायित्व होगा कि अपनी देयता का भुगतान करते हुए अधिपत्य प्राप्त करें। प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 05.04. 2020 से ओ.सी/सीसी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक MCLR+ 4% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज i CLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। Page 8 (घ) दिनांक:- प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनों पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। V ॥ ४२२० ( ary प्रताप सिह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9