E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई tte-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: 7८२44/]0/64360/2020 तुषार मित्तल एवं पवन कुमार बंसल बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 26-03-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार we well / शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री ऊर्जा जैन उपस्थित हुईं तथा विपक्षी अनुपस्थित रहे। इस पर पीठ द्वारा welt ,/ शिकायतकर्ता के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 26-03-2025 को ही सुरक्षित की गयी।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(6) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ हैः- Page | of 6 E-Court "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक dared) लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as Page 2 of 6 E-Court determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wr पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-7:-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 का अनुपालन कर, अनुपालन SRA WIT करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 05-42-2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-42-2022 तक vad आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन ae प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 42-06-2023, दिनांक oe—i0—2023, दिनांक 24-04-2024, दिनांक 03--07-2024, दिनांक 30-08-2024,. दिनांक 25-40-2024, दिनांक 45--04--2025 एवं दिनांक 26-03-2025 को की गयी। परन्तु विपक्षी कम्पनी को पीठ द्वारा उपर्युक्त समस्त तिथियों पर समुचित अवसर देने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2i-06-202 का sae: पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्या एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड तथा दाखिल नहीं किया गया है।

उपर्युक्त के तथ्यों के अतिरिक्त पीठ द्वारा अंतिम सुनवाई, दिनांक 26-03-2025 को पाया गया कि विपक्षी कम्पनी को धारा-34 के आदेश, दिनांक 24-06-2024 के पारित होने के पश्चात्‌ अनुपालन हेतु 07 अवसर प्रदान किये गये, लेकिन विपक्षी कम्पनी द्वारा 07 अवसर देने के पश्चात्‌ भी आज की तिथि तक var आदेश का अनुपालन करते हुए, अनुपालन आख्या पीठ के समक्ष प्रस्तुत करने में विफल रहे। आदेश के अनुपालन में अत्यधिक विलम्ब होने के कारण अब कोई अवसर दिया जाना afd प्रतीत नहीं होता है और इस प्रकार पीठ द्वारा उक्त अंतिम तिथि Page 3 of 6 POY: Z E-Court 26-03-2025 को ही अंतिम सुनवाई करते By wel /शिकायतकर्ता को विस्तार से सुनकर, पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। wad तथ्य ऑर्डरशीट में वर्णित हैं, जो कि कम्प्लेन्ट tor पर अपलोडेड है।

इसके अतिरिक्त पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 45-0:-2025 को यह पाया गया कि विगत 06 तिथियाँ व्यतीत हो जाने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी की ओर से पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का पूर्ण रूप अनुपालन करते हुए, कोई अनुपालन आख्या रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी के उक्त कृत्य एवं पीठ द्वारा पारित आदेशों का अनुपालन निर्धारित समयावधि में न किये जाने के कारण पीठ का समय एवं ऊर्जा नष्ट होने के आधार पर, पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी पर रू..,000,//- का खर्चा (Cost) अधिरोपित किया गया और विपक्षी को उक्त अधिरोपित खर्चा (Cost) का भुगतान आगामी 45 दिनों के अन्दर रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में करने हेतु आदेशित किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय तक ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण WI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया, जिससे यह विदित हो सके कि पीठ द्वारा उक्त तिथि को अधिरोपित खर्चे (Cost) का भुगतान विपक्षी कम्पनी द्वारा रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में किया जा चुका हो। उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 तथा पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45-04-2025 का विपक्षी कम्पनी द्वारा कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। मैंने प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता के cet को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। wand शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा aes के अन्तर्गत दिनाक 24-06-2024 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न समेकित आदेश पारित किये Ta

‘4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतायिण के प्लॉट्स की समस्त चुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34—-08-202 तक ony aah aed कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित Fe | 2 विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 22--.05--20/4 से दिनांक 30--04-2076 तक 45/— रुपये meat यज़ प्रतियाह (54,“- रूपये ग्राति वर्य मीटर श्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 0f-05-2006 BAA YA अथवा कब्जा ऑफर fest जाने की तिथि जो भी बाद में Bt तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वार जमा धनराशि पर Are ब्याज के रूप में MCLR+ ग्रतिशत ब्याज अदा करना छुनिश्चित करें। Page 4 of 6 E-Court ब्याज की यह धनराथि अंतिम TAT की देय धनराशि में TACT की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय arate से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स tone पीरियड को gerd रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए ora eg ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता arr ale कोर्ड होल्डिंग चार्जेज अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि ale अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न BPI) अन्य शिकायतकतागिण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।/

3. विपक्षी को यह +िर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 20:6 की धारा Aca) के अनुसार यदि wer लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से wer द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः ford भुगतान पर शिक्रायतकर्ता arr भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से कोई धनयाधि wT लागू होने को बाद आवंटी से ora eg ली गयी है. तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. शिकायतकर्ता (Fe किशोर गुप्ता व अन्य श्याम छुन्दर TOT एवं ON गोयल gr faa एवं प्रवत कुमार बंसल संजीव कुमार TAT एवं vat Te), विपक्षी से “गोल्फ aay” लेने के लिए बाध्य नहीं हैं और यदि थिकायतकतगिण द्वारा “गोल्फ मेम्बरशिप” लेने की सहमति दी जाती & तभी विपक्षी थिकायतकतायिण से “गोल्फ मेस्बराशिप” के मद में धनराशि की माँग करने का अधिकारी है। 5. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित Tarde पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरुप धनराधि व ब्याज की ग्रत्येक मायले में गणना की जायेगी / 6. इस आदेश का उललघन थ्रू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 तथा अन्य सुसंयत ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया Tet |...”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार welt / शिकायतकर्ता के प्लॉट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर, दिनांक 34-08-2024 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को पर्याप्त अवसर दिये जाने के उपरान्त भी विपक्षी कम्पनी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य एवं प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 के अनुपालन में विपक्षी Page 5 of 6 Cabal 7 E-Court द्वारा वर्तमान समय में wel / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः: उपरोक्त समस्त तथ्यों से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-06-2024 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 28-08-2025 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 24-06-2024 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 45-08-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। इसके अतिरिक्त सचिव, रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 45--04-2025 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी के विरुद्ध अधिरोपित खर्चा (Cost) रू.5,000,/- की वसूली के सम्बन्ध में वसूली प्रमाण-पत्र जारी कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी /प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 24-06-2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 02--07-2025. (संजय आरे.“भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा | Page 6 of 6