उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष 'कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण टॉवर एवं यूनिट संख्या | ! | NCR44/0/6454/2020 राकेश कायस्थ L-304 2 NCR44/08/58896/2020 रमन सेठी “| M-806 3 NCR44/08/58065/2020 कृष्ण चन्द्र AR ४-004 बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता राकेश कायस्थ के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase- 4 से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत रांख्या :- NCRI44/I0/6454/2020 राकेश कायरथ अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-4 के टॉवर--, में फ्लैट संख्या-304 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 45,6,699/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक -2 कब्जा नहीं दिया गया और विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है| अत: शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 07.04.207, गृह ऋण पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। . विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है, जो कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। प्रश्नगत परियोजना में कुल 48 टॉवर है, जिसमें कि t4 टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओससी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग i600 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के eta Lat निर्माण कार्य मार्च 202 तक, coe का निर्माण कार्य अप्रैल 2024 तक, eta का निर्माण कार्य मई 2024 तक, टॉवर-८ का निर्माण कार्य जून 202 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत परियोजना में एन.जी.टी. आदि आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित रहा और विकासकर्ता शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि लगभग 2 वर्ष है और यह नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्णीत 77 दिन से विपरीत है।

एन.जी.टी. द्वारा 0ाका4 Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 4.08. 203, दिनांक 47.09.203, दिनांक 200820:3 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. के आदेश दिनांक॑ 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी, द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 284 4.2043 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.,/सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority ¥ concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है, परन्तु उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु सिर्फ एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such

development." यह प्रन्सिपल विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने। Okhla Bird Sanctury की सीमा 400 मीटर तय करने के सम्बन्ध में मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05. 2045 को अधिसूचित की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.203 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक i4.06.20i3 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये wa) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 48.40.203 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से wa गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से ली गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-66)(०) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalized नहीं किया जा WHat! समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कयसिंग, fo foe के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई। बिल्डर बायर Wie के अनुसार यूनिट का

9० 4 कब्जा 42 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। विपक्षी की कम्पनी इंडियन कम्पनी एक्ट के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत है और उसने अपना रियल एस्टेट प्रोजेक्ट किसी अन्य थर्ड पार्टी को स्थानांतरित नहीं किया है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने और परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु 8 माह का समय दिये जाने का अनुरोध किया . गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में निर्माण कार्य के पूर्णता की स्थिति में चार्ट, “ग्रीन पॉलिस वेलफेयर एसोसियेशन बनाम ओरिस इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं मैसर्स थ्री-सी शेल्टर्स mo fo” में हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.0.20I9, पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 9.08.2045, रेत के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि“ में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रोसिडिंग्स दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 78.0.20:3, सिविल अपील संख्या-4798 /203 “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 78.0.20I3, भू-जल के प्रयोग के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी.टी. द्वारा ' पारित आदेश दिनांक 08.44.20I6, शपथ पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 0 क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ?

2... क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 3. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यंदि हां तो प्रभाव? 4. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस fart जा सकती है? 5. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? दा निस्तारण बिन्दु dea—4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकमल रियलटर्स wasrda प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि — । "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि Ww के प्राविधान के अनुसार agra में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें? इस सम्बंध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका Ge 2737/20I7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसके प्रस्तर-86 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be 4S

contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature." उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य ages निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है.और यह ऑनगोईंग की श्रेणी में है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। TATA बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्यां-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि एन.जी.टी. ERI Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44:08.2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20. 08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। wast, टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.4.20i3 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.//सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :- cy "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird. Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है, परन्तु var आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु सिर्फ एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such

development." यह प्रन्सिपल विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्‍योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने। Okhla Bird Sanctury की सीमा 400 भीटर तय करने के सम्बन्ध में मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05. 2045 को अधिसूचित की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 4.04.20i3 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये wa) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक i8.:0.20i3 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से रूक गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से ली गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-66)(७) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर Oo

सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalized नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कयसिंग, ब्रिक किल्‍न के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई। इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत WeN-7:30 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज़्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more reintegrate. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No. 347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which YY could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression 'slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used along with the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ti0 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- ः शिफक Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्रा मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। विपक्षी द्वारा कथित परियोजना में निर्माण कार्य पर लगाये जाने पर अपने कथन के समर्थन में पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रोसिडिंगग दिनांक 74.06.20i3 एवं दिनांक. 8.40.20:3, सिविल. अपील संख्या-4798 /20i3 “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 48.40.2043 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है, परन्तु var सभी साक्ष्य शिकायतकर्ता के पक्ष में यूनिट स्थानांतरित किये जाने से पूर्व के हैं और पत्रावली पर दाखिल न्यूज़ की प्रतिलिपियाँ अमान्य है और ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह साबित हो सके कि परियोजना के पूर्णता की तिथि में निर्माण कार्य पर लगाये. गये अवधि की गणना न की गयी हो। दिल्ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा i02 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण करा 0

कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 02 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छः: माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यंह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है| शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया और विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना के टॉवर-, का निर्माण कार्य मार्च 202 तक, cram का निर्माण कार्य अप्रैल 2024 तक, SRA का निर्माण कार्य मई 2024 तक, टॉवर--0 का निर्माण कार्य जून 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा | यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ ce Sar ent रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। | रेरा एक्ट की धारा 8 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement Sor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (0). 4 due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “Wey” के साथ-साथ सब-क्लॉज (f) में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है | इसी प्रकार धारा 32 में रियल wee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wit wea seed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। 05 2 इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका de 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन mofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के WER 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of Project, so on and so forth. Under RERA now this Junction is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 49. A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर "97 moulding reliefs by granting interest, compensation to the moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project. transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744/20:7) @ निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- + 33

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers. who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly rar Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the. Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"Tt is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The a ह 44 maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निग्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन गें यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य wr का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा Ud | इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /20I9 “पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-- "The object of RERA is to sce that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at ab 3] least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२००४॥५॥४॥) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा wer रूप से अपनी . किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को .निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप - से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना के टॉवर-ा, का निर्माण कार्य मार्च 2020 तक एवं टॉवर- का निर्माण कार्य अप्रैल 2020 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय गे 36

ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को cae में आगामी मार्च 2024 के पश्चात्‌ एवं टॉवर-७ में अप्रैल 2024 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए, तब तक विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को भी पूर्ण कर लिया जायेगा। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया और विपक्षी की परियोजना 2 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना के cae La निर्माण कार्य मार्च 2024 तक, टॉवर- का निर्माण कार्य अप्रैल 2024 तक, टॉवर-& का निर्माण कार्य मई 202 तक, टॉवर-८ का निर्माण कार्य जून 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट Sat अनुबन्ध दिनांक 07.042047 की प्रति दाखिल है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से 8+6 माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 07.04.207 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के प्रस्तर-6.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 07.04.20I9 तक कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गयां है। इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल 02 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-3 में वर्णित है।) ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 08.042049 + 402 दिन अर्थात्‌ 79.07.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। x ॥7 इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबथअर्बन wofo एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/“पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under रे 8 any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट कीं स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। var offers को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR#I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Pe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। | दिनांक 47.0.20:8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध / ie के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: aS 9

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought. fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 Paka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी में अंकित कमांक संख्या-4 के शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2024 तक एवं कंमाक संख्या-2 से 3 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2000 तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना ay 20 सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। ०

. विपक्षी, शिकायतकर्ता को 49.07.2049 से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने. की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में ॥॥2.२+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित at) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक .होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा ai) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। © यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . यदि विपक्षी, उपरोक्त सारणी में अंकित कमांक dei के शिकायतकर्ता को

दिनांक 34.03.20204 तक एवं eae संख्या-2 से 3 तक के शिकायतकर्तागण को दिनांक 30.04.2024 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो कमशः दिनांक 34.03.202 एवं दिनांक 30.04.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। . इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। J 24 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-/$ // ०2./ 2024 va / vw 7 / ५ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण