Bo Yo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-0ए आदेशं अन्तर्गत धारा-38 /40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WeMT—NCR44/0/64078/2020 रामवीर सिंह बनाम वेव मेगासिटी सेन्टर प्रा0 लिए प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 28,44.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करते हुए उभय पक्ष को लिखित बहस दिनांक t0.2.2022 तक दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभय पक्ष द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। उभय पक्ष के cal को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 07.04. 2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यंह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है--- #34(8), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी Ys

बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that-— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. हा (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा--63 निम्नवत ऐहैः-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि याचिका संख्या 698)- 97(PB)/202 माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्ली द्वारा दिनांक 26.0.202 को आदेश सुरक्षित कर लिया गया था, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उक्त याचिका के आधार पर विपक्षी द्वारा पूर्व मे पारित आदेश के क्रियान्वयन की कार्यवाही के प्रास्थगित (ABEYANCE) के आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। 3 इस सम्बन्ध में इन्सौल्वेंसी we बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत aia में निम्न प्राविधान है-

4. (l) Subject to provisions of sub-sections (2) and (3), on the insolvency commencement date, the Adjudicating Authority shall by order declare moratorium for prohibiting all of the following, namely:-- (a)the institution of suits or continuation of pending suits or proceedings against the corporate debtor including execution of any judgment, decree or order in any court of law, tribunal, arbitration panel or other authority; (b)transferring, encumbering, alienating or disposing of by the corporate debtor any of its assets or any legal right or beneficial interest therein; (c) any action to foreclose, recover or enforce any security interest created by the corporate debtor in respect of its property including any action under the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Sccurity Interest Act, 2002 (54 of 2002); (d)the recovery of any property by an owner or lessor where such property is occupied by or in the possession of the corporate debtor. उपरोक्त प्राविधान से we है fe माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय द्वारा इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड की aio के अन्तर्गत दाखिल याचिका को स्वीकार करते हुए अधिनियम की ani के अन्तर्गत्त मोरटोरियम के आदेश पारित किये जाने के बाद सम्बन्धित पक्षकारों के, अन्य किसी भी न्यायालय, न्यायाधिकरण, मध्यस्थता पैनल या अन्य प्राधिकरण में किसी भी निर्णय, fat या आदेश के निष्पादन सहित कॉर्पोरेट देनदार के खिलाफ लंबित मुकदमों या कार्यवाहीयां स्थगित हो जाएंगी।

वर्णित स्थिति में उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि "कॉर्पोरेट देनदार" द्वारा दाखिल याचिका में मुख्य बैंच एन.सी.एल.टी., नई दिल्‍ली द्वारा मोरटोरियम के आदेश पारित नहीं किया गया है, जिस कारण इन्सॉल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 की ani-t4(i) के क्लॉज (a), (०), (०), (0) में दिये हुए फोरम एवं न्यायालयों की कार्यवाही ० पर धारा-44 की रोक लागू नहीं होगी। ऐसे में प्रस्तुत शिकायत का निस्तारण करने पर कोई निषेध नहीं है | यदि मा. एन.सी.एल.टी. द्वारा भविष्य मे कोई आदेश पारित किया जाता है तो विधीनुसार कार्यवाही की जाएगी। कोविड-49 (Corona Virus Disease) की प्रथम AI के प्रभाव के कारण परियोजनाओं के निर्माण कार्य परप्रतिकूल प्रभाव पड़ा, जिसके क्रम में केन्द्र सरकार द्वारा जारी निर्देशानुसार उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त दिनांक 06.06.2020 को आदेश पारित करते हुए कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि प्रदान की गयी, जिसके उपरान्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की द्वितीय वेव अप्रैल 2024 से प्रभावी होने के कारण भी परियोजनाओं के निर्माण कार्य परप्रतिकूल प्रभाव पड़ा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 (Corona Virus Disease) की तृतीय aa वर्तमान में प्रभावी है, जिससे भी परियोजनाओं को पूर्ण करने में बाधा उत्पन्न हो रही है, जो कि फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों की परिभाषा में आती है।

प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.07.2022 तक GAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 04.07.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.07.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी करते हुए सुनवाई दिनांक 49.09.2022, दिनांक 04.4.2022 एवं दिनांक 28.4.2022 को की गयी। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुक्रम में अनुपालन आख्या तथा अन्य अभिलेख उपलब्ध नहीं कराये गये हैं। सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 07.04.202 के पृष्ठ संख्या-40 के आदेश के बिन्दु संख्या-2 के ps अनुसार विलम्बित अवधि का वसूली प्रमाण-पत्र जारी करना सुनिश्चित करें और रेरा अधिनियम, 206 की anes के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपषित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। दिनांक U दिनांक Jp / }-/2028_ he ऋण Ye —" ' “So 7 | 9». - २2. (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण