eee भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- ४८२44/0/64038/2020 चंद्रशेखरन सुब्रमण्यम बनाम क्लाउड-9 प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षिप्त में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रतिवादी की परियोजना Lotus Boulevard Espacia (Tower 37-38, CLUB And COM) में यूनिट 704 को बुक किया गया था, जिसके एवज में शिकायतकर्ता ने प्रतिवादी को रू. ,28,40,533/—pTa किया था। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके मध्य फ्लैट बॉयर अनुबन्ध दिनांक 42.09.2042 को हस्ताक्षरित किया गया था। विपक्षी के द्वारा कब्जा दिये जाने में 64 माह से अधिक का विलम्ब किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने की याचना की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा वादपत्र के समर्थन में आवंटन पत्र, फ्लैट बॉयर अनुबन्ध दिनांक 42.09.2042, खाता विवरण की छायाप्रति दाखिल की गयी है। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें। प्रथम सुनवाई दिनांक 24.04.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित थे, जिसमें उन्हें नोटिस जारी =v हु,

उजाला किया गया था कि वह अग्रिम नियत तिथि पर विस्तृत जवाब दाखिल करें, जिसकी एक प्रति शिकायतकर्ता को भी उपलब्ध करायें | तत्पश्चात्‌ अन्तिम सुनवाई दिनांक 04.06.202' को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, विपक्षी को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी कोई जवाब दाखिल नहीं किया गया। ऐसे में एक-पक्षीय कार्यवाही के अलावा कोई और विकल्प नहीं है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये 4 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर कया होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 04.07.20i5 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बॉयर अनुबन्ध दिनांक 2.09.20i2 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ Wo—-I0 के प्रस्तर-5.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट बॉयर अनुबन्ध जारी होने से 33 माह में कब्जा दिया जाना था, उक्त फ्लैट बॉयर अनुबन्ध दिनांक 2.09.2042 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था। ऐसे में SRI कब्जे की तिथि 04.07.205 होती है। यह २पष्ट है कि परियोजना विलग्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 02.07.2045 रो ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीजकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया (4 कि:- | 2

«».।हझ...: इत्यात तक tye down that Hf te promase 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable, अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु ॥विध।नित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. JIM. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए पाने के अधिकारी at) तद्नुसार बिन्दु Wert निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त Regal का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। a fl विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को दिनांक 34.0.2024 तक अनुबन्ध /आवंटन पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.07.20i5 से ओ.सी./सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। अन्य शिकायतकर्ताग के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (29)0) के अन्तर्गत परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर MCLR+ प्रतिशत होनी चाहिए। ! i इस आदेश का उल्लघंनः भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगतः प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 46/07 /2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण