Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Gig Wareisinet44 / 0/63743 / 2020 दिनेश बजाज की ae निवासी- g-r4a, विकास मार्ग, लक्ष्मी नगर दिल्ली बनाम wal fiesta प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- एच-474, सेक्टर 63 नोएडा पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व : प्ररिवादी' :- स्वयं प्रतिवादी :-... कोई उपस्थित नहीं परिवाद : परिवादी दिनेश बजाज निवासी-- ई--44बी, विकास मार्ग, लक्ष्मी नगर दिल्‍ली के द्वारा war बिल्डवेल प्रोजेक्ट orf के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- Waren ad 40// 6374372020" संस्थित की गयी है। अभिलेखीय ter परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है ए8९ 7 अमसे 4. अनुबंध पत्र दिनांक 6.02.2044 2. आवेदन फार्म 3. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र प्रतिवादी की ओर से कोई अभिलेखीय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरणः- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में t No A3-707 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रुण98/70॥ -भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया हैं।

(ख) प्रतिवादी को उपस्थित व प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु अवसर प्रदान करते हुये प्रतिवादी के विरूद्ध सार्वजानिक नोटिस भी निर्गत किया गया, जो पत्रावली पर उपलब्ध है परन्तु प्रतिवादी की ओर से कोई उपस्थित नहीं हुआ और न ही प्रतिवादपत्र प्रस्तुत किया गया। अतः प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (Ex-parte) कार्यवाही किये जाने के आदेश दिये जाते है। विचारणीय बिच्दुः- पत्रावली, पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु tee 4: क्‍या परियोजना विलम्बित हैं? a संख्या 2: क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है? EEE कक >>... बज Page 2 निस्तारण बिन्दु संख्या :-पत्रावली पर उपलब्ध अनुबंध पत्र से यह स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य विनॉकॉआहंटं2कक्ी को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार अनुबंध की तिथि से 30 माह तथा अतिरिक्त 6 माह के we अर्थात फरवरी 2047 तक. अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रतिवादी की परियोजना किन कारणों से विलम्बित है। Inspected Field Road Work Road work upto an average level has been started in phase l only till date. 40 Footpath along with the road in the project has not been completed yet. Only structure of RCC has been completed till date, No work started yet. Footpaths Work facilities Sewer System Work =

Excavation and concrete binding yet to be completed for drainage work in the ida Park and green area for only block-A has been seen in the project. street light etc has been installed and functional in Block-A Only structure work for the club, gym, swimming pool etc has been completed till now. ‘Drainage Work Parks Work Design of Electric Supply As per Sanction rs Plan including street lighting Community Building work Page 3 Structure of STP has been completed till date as per site representative proposed stp js 770 KLD capacity in the pro; lect, No work has been started Treatment and Disposal System of sewage and sullage water Solid waste management and disposal system work Water conservation system work For rain water harvesting there are 5PITS have been constructed in the project, work like solar panel etc has not been seen in the project. Boundary wall for the entire Project has not been completed till now Wet risers and fire hydrants has been installed in Block-A but testing has not been done yet, work related to health related amenities etc has not been started in the project, For emergency exit one staircase has been constructed in each tower. Energy Management System including use of renewable energy work Boundary Wall Work Fire Protection and fire safety system work Social Infrastructure — and other public amenities including public health service work Emergency Envacuation Services work Other Miscellaneous work

Inspection Officer's Observations Officer's Observations :- The project have total 4 towers in which tower number 4 is Proposed on the club block, project is divided into A and B block in block in block A tower Al 82 83 Ad are constructed and in Block 8 tower 84 82 83 84 85 86 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these towers has been completed till date rest any work like plumbing flooring common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started, It has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in Progress, Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. till now. QPR has not been updated on UP RERA portal. इससे स्पष्ट होता है कि टॉवर-ए में 70 प्रतिशत कार्य हो चुका है जबकि परिवादी को Page 4 Eee tted approx 35-40 percent work in entire project has been’ complete इकाई का अधिपत्य फरवरी 2077 में प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध अनुबंध पत्र के

अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 44.02.2074 को उक्त इकाई हेतु अनुबंध पत्र Aenea हुआ जिसके अनुसार जिसके अनुसार अनुबंध की तिथि से 30 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ, परिवादी ने शिकायत्त प्रार्थना पत्र में इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया, जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन orf. आदि ब॒नाम यूनियत्त ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है foe — "Section 78(72(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give Possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay {ill handing over of the possession,. The requirement to pay Page 5

interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक गें यह we है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिंविल अपील iO! 664950 / 725 6 छुक्रंटेक बनाम रजनी गोयल में ae उच्चतम Aes द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession, The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य. ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. er Page 6

सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक ‘7.40.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रुप में दिये गये विकय/पटटा विलेख के प्रारूप के wee 9 में प्रमोटर्स के डिफ़ाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) FY प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal “Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank. of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Piot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. Page 7

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। संख्या 2 निर्णीत की जाती:है।'. विश्लेषण : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि प्ररिबादी व प्रतिवादीः के मध्य दिनांक | हेतु अनुबंध पत्र .निष्पादित हुआ जिसके अनुसार. 'जिसके अनुसार अनुबंध हस्ताक्षारित॒ होने ah तिथि से. 36 माह तथा 8 माह अलिरिक्ल अवधि के साथ इकाई का अधिपत्य दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। 'छछएछछछछछछछछछऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋऋचव कल Page 8 पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या से यह विदित है कि प्रतिवादी की परियोजना में टॉवर-ए में 70 प्रतिशत निर्माण कार्य हो चुका है। परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध भी किया गया है। प्रतिवादी द्वारा रेरा पोर्टल पर प्ररियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 34.42.2049 अंकित्त की गयी है परन्तु दिसम्बर 2049 के बाद प्रतिवादी द्वारा समय विस्तार नहीं कराया गया है जो रेरा अधिनियम की धारा 6 का उल्लंघन है। नैसर्गिक न्याय के ard के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचतीं है कि परिवादी को इकाई arising विलंस्ित अवधि का ब्योजं दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी. सी के साथ दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

(ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 7202) 207 से SIN / MIAN प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जारी करने wl) तिथि, जो|बादमें हो tis cir ¥% की दर से प्रमोटर द्वारा दण्ड ब्याज /penal interest परिवादी को भुगतान किया जाएगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जाए Tar अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। Page 9 (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो. धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(22)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा व्याज MCLRHA% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) (ड) प्रतिवादी द्वारा परियोजना पंजीकरण समय अवधि समाप्त होने उपरांत समय विस्तार नहीं कराया. गया जो रेरा अधिनियम की धारा... 6. का ,उल्लंघन-किया गया। ward a विरूद्ध विधि सम्यूक कार्यवाही करने हेतु आदेश की एक-एक प्रति MPT इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर "Va S क्रिया जाये। दिनांक:-- 4 oT 2022) ( भानु सिंह ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0