U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under Section 38 / 40 / 63 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. +- NCR44/I0/63562/2020 Naveen Goyal vs. Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the present matter, the order was reserved on 46.02.2022, and the opposite party was directed to make its written arguments available by 28.02.2022. In compliance, the complainant filed an [?] Affidavit and requested that, in accordance with the order previously passed by the Bench, possession of the plot be given along with interest for the delay period. Arguments of both parties were heard and the record was perused. From the record it is apparent that the opposite party has not complied with the earlier order dated 24.02.2024. The main object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To fulfil this object, the Authority has been given obligations and powers under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section 34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 [?]. Section 34(9) makes the following provision: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that, if the obligations placed on the promoter are violated, the Authority may impose a penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that- (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." The provision of Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या +- NCR44/I0/63562/2020 नवीन गोयल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 46.02.2022 को आदेश सुरक्षित करते हुए विपक्षी को लिखित बहस दिनांक 28.02.2022 तक उपलब्ध कराये जाने हेतु निर्देश दिये गये थे, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता ERT Affidavite दाखिल करते हुए पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुसार प्लॉट का कब्जा मय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 24.02.2024 क। अनुपालन नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(९) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी el

बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or “2! directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नतत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.08.2020 तक THT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 44.09.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.09.202 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। है 4 प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई दिनांक 24.4.2024 एवं दिनांक 46.02.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर देने बावजूद भी विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ERI Affidavite दाखिल करते हुए पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुसार प्लॉट का कब्जा मय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज अन्यथा की स्थिति में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु पारित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट का कब्जा मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का आदेश पारित किया जाना न्यायोचित न होगा। अतः विपक्षी पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश का अनुपालन करते हुए शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा देना सुनिश्चित करें।

वर्णित स्थिति में यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.05.2022 तक कब्जा दिये जाने की सूचना आदेश दिनांक 24.02.2024 के अनुसार अकाउन्टस्‌ सैटल कर “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 34.05.2022 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 24.02.202 के अनुसार विलम्ब ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें एवं विपक्षी / प्रोमोटर के विरूद्ध te अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक ASTON / 2022 ay ; ewe Tere (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A Order under Section 38 / 40 / 63 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. +- NCR44/I0/63562/2020 Naveen Goyal vs. Uppal Chadha Hi-Tech Developers Pvt. Ltd. In the present matter, the order was reserved on 46.02.2022, and the opposite party was directed to make its written arguments available by 28.02.2022. In compliance, the complainant filed an [?] Affidavit and requested that, in accordance with the order previously passed by the Bench, possession of the plot be given along with interest for the delay period. Arguments of both parties were heard and the record was perused. From the record it is apparent that the opposite party has not complied with the earlier order dated 24.02.2024. The main object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure the speedy disposal of disputes. To fulfil this object, the Authority has been given obligations and powers under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section 34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 [?]. Section 34(9) makes the following provision: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

According to the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that, if the obligations placed on the promoter are violated, the Authority may impose a penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that- (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." The provision of Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 /63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या +- NCR44/I0/63562/2020 नवीन गोयल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 46.02.2022 को आदेश सुरक्षित करते हुए विपक्षी को लिखित बहस दिनांक 28.02.2022 तक उपलब्ध कराये जाने हेतु निर्देश दिये गये थे, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता ERT Affidavite दाखिल करते हुए पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुसार प्लॉट का कब्जा मय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 24.02.2024 क। अनुपालन नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(९) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी el

बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or “2! directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नतत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.08.2020 तक THT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 44.09.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.09.202 तक Gat आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। है 4 प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई दिनांक 24.4.2024 एवं दिनांक 46.02.2022 को की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,/जवाब दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर देने बावजूद भी विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता ERI Affidavite दाखिल करते हुए पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश के अनुसार प्लॉट का कब्जा मय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पीठ द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज अन्यथा की स्थिति में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु पारित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट का कब्जा मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ऐसी स्थिति में जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का आदेश पारित किया जाना न्यायोचित न होगा। अतः विपक्षी पीठ द्वारा पूर्व में पारित आदेश का अनुपालन करते हुए शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा देना सुनिश्चित करें।

वर्णित स्थिति में यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.05.2022 तक कब्जा दिये जाने की सूचना आदेश दिनांक 24.02.2024 के अनुसार अकाउन्टस्‌ सैटल कर “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 34.05.2022 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 24.02.202 के अनुसार विलम्ब ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें एवं विपक्षी / प्रोमोटर के विरूद्ध te अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक ASTON / 2022 ay ; ewe Tere (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण