U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A E-Court Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. NCRI44/0/63562/2020 Naveen Goyal vs. Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party for refund of the deposited amount along with interest. Briefly, the complainant's statement is that they booked Plot No. 349 in the opposite party's project UCHDPL-8000-71 Plots, for which the complainant paid Rs. 48,27,664/- in instalments from time to time. The opposite party was obliged to complete the project and give possession to the complainant, but has still not given possession. The opposite party's project is delayed by more than 42 years. Hence the complainant has requested the refund of the deposited amount along with interest. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the deposit receipts and of the offer of allotment dated 22.08.2042.

The opposite party, filing its written reply, stated that the complainant was allotted Plot No. 349 in Sector-47 of its nominated project Wave 0474. The total price of the plot is Rs. 25,50,023/- (excluding GST and additional charges), of which the complainant has paid only Rs. 8,27,664/-. The RERA completion date of the project is 29.03.2022. The project was delayed due to force majeure [?] circumstances beyond its control. Work was obstructed because of a dharna and protest by local farmers. Keeping in view the rising pollution in Delhi NCR, the Hon'ble Supreme Court stopped construction work from October 209 to January 2020. While passing an order, the Hon'ble Supreme Court put a stay on the land on 30.04.2042. The opposite party is giving an affidavit that possession will be given by 29.0.2024, failing which the complainant's deposited amount will be returned. Further, during the hearing before the Bench on 04.07.2024, the opposite party stated that the complainant's unit would be completed and possession given by June 202[?], failing which the complainant's deposited amount would be returned in 6 monthly instalments after June 2024. In support of its statement, the opposite party has filed an affidavit stating that possession of the [?] plot will be offered from July 2024 to December 202[?]. Copies of the order dated 30.0. 2042 passed by the Hon'ble Supreme Court and of the U.P. Government office memorandum dated 40.03.2047 have also been filed.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। - सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -— NCRI44/0/63562/2020 नवीन गोयल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- 8०००-7१ Plots 4 प्लॉट संख्या-349 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 48,27,664 /-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की परियोजना 42 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। = शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीद, ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट दिनांक 22.08.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave 0४७४ के सेक्टर-47 में प्लॉट संख्या-349 आवंटित किया गया। प्लॉट की कुल कीमत 25,50,023,/- रूपये (बिना जी.एस.टी. एवं अतिरिक्त चार्जेज़ के) है, जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,27,664 /- रूपये का भुगतान किया गया है। परियोजना के रेरा में पूर्णता: की तिथि 29.03.2022 है। परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना weer के कारण कार्य कराये जाने में बाधा

ay 2 उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR # बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 209 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करतें हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। विपक्षी द्वारा यह शपंथ पत्र दिया जा रहा है-कि दिनांक 29.0.2024 तक कब्जा दिया जायेगा अन्यथा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.07.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 202। तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। । विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शपथ पत्र दाखिल करते हुए यह कहा गया है कि daewi7 के प्लॉट का कब्जा जुलाई 2024 से दिसम्बर 202। तक ऑफर किया जायेगा, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.0. 2042, उ0प्र0 शासन का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 40.03.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- =. क्या विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तगत फ्लैट के कुल कीमत की 0 प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और क्या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 29.03.2022 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव?

क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है ? क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? क्या शिकायतकर्ता कब्जा, एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ¢y € a. निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित किया गया है कि क्‍या - विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तनगत फ्लैट के कुल कीमत की 4१0 प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित: awa गया और क्या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य हैं? पत्रावली पर दाखिल जमा धनराशि की रसीदें एवं अन्य अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्लॉट बुक किये जाने हेतु धनराशि का भुगतान किया गया है और 48,27,0644,- रूपये की रसीदें दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट आवंटित किया गया है, परन्तु अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यूनिट की कुल मूल्य 25,50,023,/- रूपये अंकित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल मूल्य की 40 प्रतिशत धनराशि से अधिक का भुगतान किया गया है | = ऐसी दशा में ude उभय पक्षों के मध्य रेरा; के प्राविधानों के अनुसार अनुबन्ध॒निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है। इस सम्बन्ध में Rr अधिनियम, 2046 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- : 3. No deposit or advance to be taken’ by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.-

(l) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section () shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the ig allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्‍तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के t0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम Ware अंथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और उक्त flea करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के + अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि प्लॉट की कुल कीमत की to प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी द्वारा रे अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। af यह मान भी लिया जाये कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने हेतु .कहा गया था, जो अभी शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर नहीं किया गया। फिर भी यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि न लेते। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित. नहीं कराया गया है। प्रइ्इगगत प्रकरण में यदि शिकायतकर्ता, विपक्षी की परियोजना में फ्लैट लेने हेतु इच्छुक हैं, तो इस आदेश के.45 दिनों के भीतर राज्य सरकार द्वारा विज्ञप्त प्रारूप पर अनुबन्ध पत्र निष्पादित करायें। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या 4 fra किया _ जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-49 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would

tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and highly arbitrary in nature." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 /2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चवर्स लिमिटेड बनाम अनिल पत्नी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20I- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned 2 allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी तिथि 29.03.2022 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prema ज_>किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर —20I9 से जनवरी 2020 तक निमांण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर errs लगा दिया था। इस सम्बन्ध में माननीयः एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत ieat—7730 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के WER 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न :ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the के (

opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by -us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." ~ इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- हा Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 02 दिन (दिनांक 04.74. 20i9 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो >कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छ: माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्‍्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and oa the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, isthe essence of the Agreement. The: Promoter assures {0 hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on > unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter ०) shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अलिरिक्त अवधि ~ फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है औरं इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. des लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 208 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution;

(iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante‘ unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; BY 0 (iv) Section 2(3)of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी an होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपांदित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी gir आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न रवतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

निस्तारण बिन्दु संख्या-5 इस area से विचरित किया गया है कि wai शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी: द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की परियोजना 42 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस ord जाने का अनुरोध किया गया :है। इस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.2024 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। op व जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ia () में प्राविधान है कि :- Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case

the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ; इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य wea के साथ-साथ सब-क्लॉज () में "to ensure compliance of the obligations cast upon the = promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख & | Q5 2 इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, é afficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and

real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ew होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- | 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया +-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, ~compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections {2, I4, 8 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, हक \ 3 should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समयः से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का: अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,, and_issuing directions for timely completion of project, transit _ gccommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के oe 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. — "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly cocoad Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of: their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance = if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued ols 44 interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील den-o40/20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ Hea 24 के = प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"Tt is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats ‘within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." Bae यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंदियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास,“ फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के reR-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial, to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building _and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right. of enforcement of m\ right for compensation due to undue delay. in completion of the project." पं 45

vat आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गयाः है कि रेरा के we गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात oa आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय fea गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,//2049 “पायनियर ada ds एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.209 को आदेश के gs संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

~ vat आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था क॑ अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी _ किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित 25 46 अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समंय से भुगतान करें।

मा->उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat we में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो - निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “ere” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌“ आदि पर विचार किया जानाः न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.2024 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर_दी जायेगी। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद प्लॉट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध A वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में प्लॉट के कब्जे _ हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज sited द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को आगामी ज़ून 2024 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। निस्तारण बिन्दु. संख्या-5 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-6 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया >-है। विपक्षी की परियोजना i2 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.202 को कहा गया है o १7 कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मांसिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। पत्रावली पर ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट दिनांक -22.08.2042 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है और प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। ऐसे में कब्जा दिये जाने की स्पष्ट तिथि नियत नहीं है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस. सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल ata संख्या 3533-3534 / 207 “मैसर्स फार्च्यून इन्फ़ास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य“ के प्रस्तर 5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to 96 taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20i4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an _ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय .के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट के जारी किये जाने की तिथि 22.08.2042 है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि o2.44.20:3 दी गयी है और परियोजना की wie तिथि 34.07.2024_ दी गयी है, जिसके उपरान्त रेरा प्राधिकरण द्वारा 6 माह क़ा विस्तारण अर्थात्‌ दिनांक 30.04.2022 तक दिया गया है। 48

समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट के जारी किये जाने की तिथि 22.08.2042 से 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 22.08.2045 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल i02 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध _ में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. ~The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

= उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.20i5 + 02 दिन अर्थात्‌ 02.2.2045 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment o> 49

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया है, परन्तु इसी परियोजना अन्य अनुबन्ध के WaR-I22 के अनुसांर परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान होता है। विपक्षी द्वारा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज

देय होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.206) 8 पूर्व अंनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद अर्थात्‌ दिनांक 0१.05.2046 से os 20 रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है। जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 27.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति 4 भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याजः दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता > है| यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४॥00२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Ta बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आंदेश पारित किये जाते है। py 274 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.20200 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और ta wera शुल्क प्राप्त कर. नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.:220:5 से दिनांक 30.0420i6 तक 5,/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. /सी:सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक: 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना: नहीं की जायेंगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ह विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर . शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देने में असफल रहता है, गो दिनांक 30.06.202 के पश्चात्‌ 3 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि ]४८४२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। a 22

5. पक्षकारों को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड: होने के 45 दिनों के अन्दर उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 fafer/ ie के दिनांक 47.0.208 को जारी किये गये “Gre टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 6. विपक्षी द्वारा रेर अधिनियम की धारा-43(।) के उल्लंघन के सम्बन्ध में सचिव, रेरा विपक्षी के ऊपर दण्डात्मक कार्यवाही करते हुए अर्थदंड अधिरोपित करना सुनिश्चित करें। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक Dy /62. /202। जि : (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) ' उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench-04A E-Court Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No. NCRI44/0/63562/2020 Naveen Goyal vs. Uppal Chadha Hi-Tech Developers Private Limited The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party for refund of the deposited amount along with interest. Briefly, the complainant's statement is that they booked Plot No. 349 in the opposite party's project UCHDPL-8000-71 Plots, for which the complainant paid Rs. 48,27,664/- in instalments from time to time. The opposite party was obliged to complete the project and give possession to the complainant, but has still not given possession. The opposite party's project is delayed by more than 42 years. Hence the complainant has requested the refund of the deposited amount along with interest. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the deposit receipts and of the offer of allotment dated 22.08.2042.

The opposite party, filing its written reply, stated that the complainant was allotted Plot No. 349 in Sector-47 of its nominated project Wave 0474. The total price of the plot is Rs. 25,50,023/- (excluding GST and additional charges), of which the complainant has paid only Rs. 8,27,664/-. The RERA completion date of the project is 29.03.2022. The project was delayed due to force majeure [?] circumstances beyond its control. Work was obstructed because of a dharna and protest by local farmers. Keeping in view the rising pollution in Delhi NCR, the Hon'ble Supreme Court stopped construction work from October 209 to January 2020. While passing an order, the Hon'ble Supreme Court put a stay on the land on 30.04.2042. The opposite party is giving an affidavit that possession will be given by 29.0.2024, failing which the complainant's deposited amount will be returned. Further, during the hearing before the Bench on 04.07.2024, the opposite party stated that the complainant's unit would be completed and possession given by June 202[?], failing which the complainant's deposited amount would be returned in 6 monthly instalments after June 2024. In support of its statement, the opposite party has filed an affidavit stating that possession of the [?] plot will be offered from July 2024 to December 202[?]. Copies of the order dated 30.0. 2042 passed by the Hon'ble Supreme Court and of the U.P. Government office memorandum dated 40.03.2047 have also been filed.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। - सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -— NCRI44/0/63562/2020 नवीन गोयल बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL- 8०००-7१ Plots 4 प्लॉट संख्या-349 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 48,27,664 /-रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की परियोजना 42 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। = शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में जमा धनराशि की रसीद, ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट दिनांक 22.08.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी नामित परियोजना Wave 0४७४ के सेक्टर-47 में प्लॉट संख्या-349 आवंटित किया गया। प्लॉट की कुल कीमत 25,50,023,/- रूपये (बिना जी.एस.टी. एवं अतिरिक्त चार्जेज़ के) है, जिसमें से शिकायतकर्ता द्वारा सिर्फ 8,27,664 /- रूपये का भुगतान किया गया है। परियोजना के रेरा में पूर्णता: की तिथि 29.03.2022 है। परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना weer के कारण कार्य कराये जाने में बाधा

ay 2 उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR # बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 209 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करतें हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर स्थगन लगा दिया था। विपक्षी द्वारा यह शपंथ पत्र दिया जा रहा है-कि दिनांक 29.0.2024 तक कब्जा दिया जायेगा अन्यथा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.07.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 202। तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। । विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में शपथ पत्र दाखिल करते हुए यह कहा गया है कि daewi7 के प्लॉट का कब्जा जुलाई 2024 से दिसम्बर 202। तक ऑफर किया जायेगा, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 30.0. 2042, उ0प्र0 शासन का कार्यालय ज्ञाप दिनांक 40.03.2047 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- =. क्या विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तगत फ्लैट के कुल कीमत की 0 प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया गया और क्या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है ? क्या प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी परियोजना की पूर्णता तिथि 29.03.2022 से पूर्व पोषणीय नहीं है ? क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव?

क्या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन क्लॉज होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्रिधिकार इस पीठ को नही है ? क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? क्या शिकायतकर्ता कब्जा, एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? ¢y € a. निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित किया गया है कि क्‍या - विपक्षी द्वारा रेरा के प्राविधान के अर्न्तनगत फ्लैट के कुल कीमत की 4१0 प्रतिशत धनराशि प्राप्त होने के उपरान्त उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित: awa गया और क्या उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध निष्पादित कराया जाना अनिवार्य हैं? पत्रावली पर दाखिल जमा धनराशि की रसीदें एवं अन्य अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में प्लॉट बुक किये जाने हेतु धनराशि का भुगतान किया गया है और 48,27,0644,- रूपये की रसीदें दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्लॉट आवंटित किया गया है, परन्तु अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यूनिट की कुल मूल्य 25,50,023,/- रूपये अंकित की गयी है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल मूल्य की 40 प्रतिशत धनराशि से अधिक का भुगतान किया गया है | = ऐसी दशा में ude उभय पक्षों के मध्य रेरा; के प्राविधानों के अनुसार अनुबन्ध॒निष्पादित कराया जाना अनिवार्य है। इस सम्बन्ध में Rr अधिनियम, 2046 की धारा-43 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि :- : 3. No deposit or advance to be taken’ by Promoter without fiorst entering into agreement for sale.-

(l) A promoter shall not accept a sum more than ten per cent of the cost of the apartment, plot, or building as the case may be, as an advance payment or an application fee, from a person without first entering into a written agreement for sale with such person and register the said agreement for sale, under any law for the time being in force. (2) The agreement for sale referred to in sub-section () shall be in such form as may be prescribed and shall specify the particulars of development of the project including the construction of building and apartments, along with specifications and internal development works and external development works, the dates and the manner by which payments towards the cost of the apartment, plot or building, as the case may be, are to be made by the ig allottees and the date on which the possession of the apartment, plot or building is to be handed over, the rates of interest payable by the promoter to the allottee and the allottee to the promoter in case of default, and such other particulars, as may be prescribed.

उपरोक्‍तानुसार से यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन की लागत के t0 प्रतिशत से अधिक राशि अग्रिम Ware अंथवा आवेदन फीस के रूप में किसी व्यक्ति, उस व्यक्ति के साथ लिखित करार किये बिना, स्वीकार नहीं करेगा और उक्त flea करार को तत्समय प्रवृत्त किसी विधि के + अधीन पंजीकृत करेगा। ऐसे में यह विपक्षी का दायित्व है कि वह यदि प्लॉट की कुल कीमत की to प्रतिशत से ज्यादा की धनराशि लेता है, तो निश्चित रूप से अनुबन्ध निष्पादित करेगा और यदि नहीं कराता है, तो रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दंडनीय होगा। अभिलेखों से विदित है कि विपक्षी द्वारा रे अधिनियम की धारा-3 का उल्लंघन किया गया है। af यह मान भी लिया जाये कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित किये जाने हेतु .कहा गया था, जो अभी शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर नहीं किया गया। फिर भी यह विपक्षी का उत्तरदायित्व था कि वह ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता से 40 प्रतिशत से अधिक की धनराशि न लेते। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित. नहीं कराया गया है। प्रइ्इगगत प्रकरण में यदि शिकायतकर्ता, विपक्षी की परियोजना में फ्लैट लेने हेतु इच्छुक हैं, तो इस आदेश के.45 दिनों के भीतर राज्य सरकार द्वारा विज्ञप्त प्रारूप पर अनुबन्ध पत्र निष्पादित करायें। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या 4 fra किया _ जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विचरित है क्‍या रेरा में दी गयी पूर्णता की अवधि से पूर्व वाद पोषणीय नहीं है ? इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-49 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "Under the provisions of RERA, the promoter is given a facility to revise the date of completion of project and declare the same under Section 4. The RERA does not contemplate rewriting of contract between the flat purchaser and the promoter. The promoter would

tender an application for registration with the necessary preparations and requirements in law. While the proposal is submitted, the promoter is supposed to be conscious of the consequences of getting the project registered under RERA. Having sufficient experience in the open market, the promoter is expected to have a fair assessment of the time required for completing the project. After completing all the formalities, the promoter submits an application for registration and prescribes a date of completion of project. It was submitted that interest be made payable from the date of registration of the project under RERA and not from the time-line consequent to execution of private agreement for sale entered between a promoter and a allottee. It was submitted that retrospective effect of law, having adverse effect on the contractual rights of the parties, is unwarranted, illegal and highly arbitrary in nature." उपरोक्त आब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम में अपूर्ण परियोजना के पूर्णता हेतु नई तिथि दिये जाने की सुविधा दी गयी है, जिससे कि प्रोमोटर अपनी परियोजना के शेष कार्यों को शीघ्र एवं निर्धारित समयावधि के अन्दर पूर्ण कर लें और यह भी स्पष्ट किया गया है कि पूर्व में किये गये अनुबन्ध का पुर्नलेखन नहीं किया जायेगा। इसके अतिरिक्त माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-3584-3590 /2020 “मैसर्स इम्पेरिया स्ट्रक्चवर्स लिमिटेड बनाम अनिल पत्नी एवं अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसके प्रस्तर-33 में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. We may now consider the effect of the registration of the Project under the RERA Act. In the present case the apartments were booked by the Complainants in 20I- 202 and the Builder Buyer Agreements were entered into in November, 203. As promised, the construction should have been completed in 42 months. The period had expired well before the Project was registered under the provisions of the RERA Act. Merely because the registration under the RERA Act is valid till 3.2.2020 does not mean that the entitlement of the concerned 2 allottees to maintain an action stands deferred. It is relevant to note that even for the purposes of Section 8, the period has to be reckoned in terms of the agreement and not the registration. Condition no. (x) of the letter dated 7..207 also entitles an allottee in same fashion. Therefore, the entitlement of the Complainants must be considered in the light of the terms of the Builder Buyer Agreements and was rightly dealt with by the Commission. ऐसे में विपक्षी का कथन कि प्रश्नगत वाद रेरा में दी गयी तिथि 29.03.2022 से पूर्व पोषणीय न होने का तर्क बलहीन है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prema ज_>किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रर्दशन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर —20I9 से जनवरी 2020 तक निमांण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा आदेश पारित करते हुए दिनांक 30.04.2042 को भूमि पर errs लगा दिया था। इस सम्बन्ध में माननीयः एन.सी.डी.आर.सी द्वारा उपभोक्ता शिकायत ieat—7730 /206 “ नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के WER 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न :ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the के (

opposite party is no more resintegra. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No.347 of 294 Swarn Talwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.205 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under: "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by -us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock- out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down having been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged by it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement. It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow- down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used alongwith the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." ~ इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 207 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- हा Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो। दिल्ली NCR में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 02 दिन (दिनांक 04.74. 20i9 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना भूमि विवाद आदि के कारण विलम्बित हुई है, जो >कि विपक्षी के नियंत्रण में नहीं था। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छ: माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को अनुमन्‍्य कराई गई है। दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि में दोनों पक्षों द्वारा एक दूसरे को कोई ब्याज देय नहीं होगा। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740,/8-3-48-65 विविध ,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and oa the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, isthe essence of the Agreement. The: Promoter assures {0 hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on > unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter ०) shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अलिरिक्त अवधि ~ फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है औरं इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. des लिमिटेड बनाम आफताब सिंह" 208 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — “55. In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arbitrable and kept at a distance from private dispute resolution;

(iii) the subject amendment was meant for a completely different purpose, leaving status quo ante‘ unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; BY 0 (iv) Section 2(3)of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि कुछ विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन क्लॉज के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, इस प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 2046 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य“, (206) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी an होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकेताओं एवं बिल्डरों के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपांदित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी gir आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न रवतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या- 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5

निस्तारण बिन्दु संख्या-5 इस area से विचरित किया गया है कि wai शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी: द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की परियोजना 42 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस ord जाने का अनुरोध किया गया :है। इस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.2024 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। op व जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ia () में प्राविधान है कि :- Section 78 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case

the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ; इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य wea के साथ-साथ सब-क्लॉज () में "to ensure compliance of the obligations cast upon the = promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख & | Q5 2 इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, é afficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and

real estate agent,....... (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ew होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- | 2737 /20:7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया +-

“The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, ~compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections {2, I4, 8 and 49, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, हक \ 3 should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समयः से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का: अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के

आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees,, and_issuing directions for timely completion of project, transit _ gccommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के oe 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. — "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly cocoad Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of: their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance = if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued ols 44 interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." इसके अतिरिक्त रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील den-o40/20:7 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ Hea 24 के = प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"Tt is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats ‘within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." Bae यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंदियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास,“ फ्लैट मिल सके। तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के reR-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial, to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building _and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right. of enforcement of m\ right for compensation due to undue delay. in completion of the project." पं 45

vat आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गयाः है कि रेरा के we गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात oa आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय fea गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,//2049 “पायनियर ada ds एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.209 को आदेश के gs संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

~ vat आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था क॑ अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी _ किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित 25 46 अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समंय से भुगतान करें।

मा->उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat we में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो - निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “ere” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “wa होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌“ आदि पर विचार किया जानाः न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.2024 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर_दी जायेगी। अतः ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता प्लॉट का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद प्लॉट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध A वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में प्लॉट के कब्जे _ हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज sited द्वारा देय होगा। समस्त परिस्थितियों एवं रेरा के गठन के मुख्य उद्देश्य को देखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता को आगामी ज़ून 2024 के पश्चात्‌ परियोजना न पूर्ण होने के उपरान्त उनकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाए। निस्तारण बिन्दु. संख्या-5 निस्तारित किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-6 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया >-है। विपक्षी की परियोजना i2 वर्ष से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 04.04.202 को कहा गया है o १7 कि शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण कर जून 2024 तक कब्जा दे दिया जायेगा अन्यथा जून 2024 के पश्चात्‌ 6 मांसिक किश्तों में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापिस कर दी जायेगी। पत्रावली पर ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट दिनांक -22.08.2042 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है और प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्ध निष्पादित नहीं कराया गया है। ऐसे में कब्जा दिये जाने की स्पष्ट तिथि नियत नहीं है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस. सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल ata संख्या 3533-3534 / 207 “मैसर्स फार्च्यून इन्फ़ास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य“ के प्रस्तर 5 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to 96 taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 20i4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an _ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय .के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट के जारी किये जाने की तिथि 22.08.2042 है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि o2.44.20:3 दी गयी है और परियोजना की wie तिथि 34.07.2024_ दी गयी है, जिसके उपरान्त रेरा प्राधिकरण द्वारा 6 माह क़ा विस्तारण अर्थात्‌ दिनांक 30.04.2022 तक दिया गया है। 48

समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए ऑफर ऑफ एलॉटमेन्ट के जारी किये जाने की तिथि 22.08.2042 से 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 22.08.2045 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल i02 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध _ में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. ~The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

= उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 22.08.20i5 + 02 दिन अर्थात्‌ 02.2.2045 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment o> 49

due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया है, परन्तु इसी परियोजना अन्य अनुबन्ध के WaR-I22 के अनुसांर परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान होता है। विपक्षी द्वारा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज

देय होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- — For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 07.05.206) 8 पूर्व अंनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद अर्थात्‌ दिनांक 0१.05.2046 से os 20 रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है। जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 27.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति 4 भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याजः दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता > है| यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४॥00२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Ta बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आंदेश पारित किये जाते है। py 274 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.20200 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और ta wera शुल्क प्राप्त कर. नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.:220:5 से दिनांक 30.0420i6 तक 5,/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 04.05.2046 से ओ.सी. /सी:सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक: 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना: नहीं की जायेंगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज़ अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ह विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर . शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। यदि विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देने में असफल रहता है, गो दिनांक 30.06.202 के पश्चात्‌ 3 मासिक किश्तों में शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि ]४८४२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। a 22

5. पक्षकारों को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड: होने के 45 दिनों के अन्दर उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 fafer/ ie के दिनांक 47.0.208 को जारी किये गये “Gre टू सेल” के प्रारूप पर अनुबन्ध निष्पादित कराना सुनिश्चित करें| 6. विपक्षी द्वारा रेर अधिनियम की धारा-43(।) के उल्लंघन के सम्बन्ध में सचिव, रेरा विपक्षी के ऊपर दण्डात्मक कार्यवाही करते हुए अर्थदंड अधिरोपित करना सुनिश्चित करें। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 8. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक Dy /62. /202। जि : (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) ' उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण