उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | = | उपस्थिति — श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट Ho | धनराशि vo /— I. NCRI44/0/63948/2020 समीर अग्रवाल B-608 32,06,779/- iat एटार44/0/6403/2020 | मेजर कुमार OTT एवं | 8-07 42,93,207/- रशिमि गुप्ता 3. NCR44/0/63323/2020 तजबर सिंह कठौत एवं C-604 50,4,657/- पुनीत कठौत बनाम विहान डेवलपर्स sto feo शिकायतकर्ता समीर अग्रवाल के साथ 02 अन्य शिकायतक़र्तागणं द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें "VIHAAN GREENS" परियोजना से सम्बन्धित हैं| अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/0/63948/2020 समीर अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया dV Sj में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा! विपक्षी की परियोजना "VIHAAN GREENS" में यूनिट सं0- B-608 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,06,779 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं fea .गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में 2 वर्ष एवं 6 मांह की विलम्ब है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में डिमांड :लैटर, बुकिंग फॉर्म, आवंटन-पत्र दिनांक 24.03.2045, जमा धनराशि की रसीदें, परियोजना विवरण, परियोजना से सम्बन्धित फोटोग्राफ़्स आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के टॉवर- BA यूनिट सं0- 608 बुक किया गया था। परियोजना के dei का निर्माण कार्य पूर्ण कियां जा चुका है और ओ.सी हेतु सक्षम प्राधिकरण को आवेदन किया जा चुका है। प्रश्नगत टॉवर पूर्णता की ओर है और वह जून 2024 तक कब्जा दे देंगे। विभिन्‍न कारणों से परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुई, जोकि उनके नियंत्रण में नहीं था। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 49.04.202॥ को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना win की ओर है तथा वह शिकायतकर्तागण के टॉवर- 8, ० का कब्जा जून 2024 तक Ge उपलब्ध करा देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- qv 4...._ क्‍या force majeure events अर्थात विभिन्‍न कारणों से विपक्षी की = का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्यांज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Ho 4 बिन्दु to 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वांस्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर grea होने कारण प्रभावित हुआ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न कारणों अर्थात (force majeure events) के कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ, साथ ही यह भी कहा गया कि परियोजना किसानों के उग्र प्रर्दशन, राष्ट्रीय हरित अधिकरण, नोट बंदी, के कारण परियोजना प्रभावित हुई | विपक्षी की ओर से Vad कथन के बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है जिससे विदित हो सके कि परियोजना की भूमि पर वास्तव में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 "विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य" में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है — "Force majeure shall mean a casc of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य qv Page 3 नि आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर दिनांक 23.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु vo 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा कंब्जा एवं विलम्बित अवंधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह टॉवर- B,C का कब्जा जून 2024 तक उन्हें उपलब्ध करा देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र दिनांक 24.03.20i5 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ tos के प्रस्तर-9(७) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा टॉवर के निर्माण हेतु खुदाई शुरू किये जाने की तिथि से 36 माह में कब्जा दिया जाना था। आवंटन पत्र में टॉवर के निर्माण हेतु खुदाई शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसे में आवंटन-पत्र / अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। sat आवंटन-पत्र दिनांक 24.03.2045 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में CRIMP कब्जे की तिथि 24.03.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 25.03.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के Ls Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडियां की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च =e द्वारा अभिनिर्धारित किया wa है fer:—

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the : allottee who has paid for his apartment: but has not received possession of it. The obligation.imposed on the promoter to pay interest till such time as the : apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूपः विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमनं एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण

Wy = of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ - प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील do 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम writ गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

" The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was . obtained as per the admission of the Respondent : — Purchaser herself’ in Para 4(j) of the Consumer - Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the: Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance ' after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." WW उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार पाए /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा z किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. fre अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3--48--65 विविध /ie के द्वारा मॉडल Wit के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on F unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी :द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि nN, दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि a की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं. किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तंदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश : पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित a sik ca wero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.03.2048 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चितः करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाय्रेगी और यदि ब्याज की धन्तराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथांम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योरको टी La दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 के धारा 2 (Gai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे।

5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावंलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व॑ ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, oie की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 02/02 /202 | A ce | | (बलविन्दर BAR) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण खचि ख्ख्ख़्ोो्ि्तततनतत Page 9 9