उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-4 आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 / 63 उपस्थिति :- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य उपस्थिति :-- टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या — NCRI44/0/62677/2020 पीयूष कुमार अग्रहरि बनाम रेडिकॉन इंफ्रास्ट्रक्चर एण्ड हाउसिंग प्रा0 feo यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-38 / 40 / 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 46.03.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4. — विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.74.20i5 से दिनांक 30.0420i6 तक 5 रुपये / प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से एवं दिनांक 07.05.20i6 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८%+। प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज a — दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ]४८ा,४+ प्रतिशत है। 4. विपक्षी, उपरोकतानुसार कब्जा ऑफर पत्र sie. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। 5. प्राधिकरण की तकनीकी टीम को निर्देशित किया जाता है कि वह अक्टूबर, 2024 में परियोजना के टॉवरों के विकास कार्यों का निरीक्षण कर विस्तृत आख्या पीठ को उपलब्ध करायें।

6. शिकायतकर्तागण को निर्देशित किया जाता है कि वह एसोसिएशन ऑफ एलॉटीज (AOA) बनाना सुनिश्चित करें | 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरुप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इसके अतिरिक्त इस आदेश की एक प्रति तकनीकी टीम को प्रेषित की जाये। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 45.04.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रमोटर /विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 46.03.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45.02.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी “अनुपालन ARM प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को पुनः कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40.03.2022 तक Gat आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन grea प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या जवाब दाखिल नहीं किया गया है। पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 43.06.2022, दिनांक 47.08.2022, दिनांक 44.44.2022, दिनांक 02.02.2023, को प्रस्तुत किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या /जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 46.03.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बचाया Sa — बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है :-

40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ 3 —_— ज्ज्छ२2.. रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 43.06.2022, दिनांक 7.08.2022, दिनांक 44.44.2022 व दिनांक 02.02.2023, को प्रस्तुत किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिससे यह विदित है कि समुचित अवसर दिये जाने के बावजूद भी विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 46.03.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है।

समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 46.03.2024 के प्रस्तर-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें एवं विपक्षी /प्रमोटर के विरुद्ध रेशा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित करने हेतु उक्त प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। 2 ee Slo दीपक स्वरूप सक्सेना (सदस्य) (सदस्य) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण