= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थितिः- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- )7८0२44/0/62592/2020 गौतम घोष दस्तीदर बनाम मैसर्स उत्तम स्टील एण्ड एसोसिएट्स (कंसोर्टियम) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Fairway Zone-2 (Tower F & K) 4 यूनिट Wo- F-0638 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,7,409 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा 87 माह से अधिक का विलम्ब किया गया है, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रार्थना पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-5 में कहा गया है कि ate राजनितिक दबाव व किरान आन्दोलनों के चलते विकासकर्ता कम्पनी के प्रोजेक्ट बाधित होते रहे तथा विभिन्‍न किसान संगठनों द्वारा विकासकर्ता की भूति पर Alo उच्च न्यायालय इलाहाबाद तथा माए0 राष्ट्रीय हरित अधिकरण (N.G.T) नई दिल्‍ली में विकासकर्ता कम्पनी को लम्बे WV ॥ कक. se एब88 4 =e पक्षकार बनाया गया, जिसकी संज्ञानता के विषय में जिलाधिकारी | गौतमबुद्धनगर, उपाध्यक्ष बुलन्दशहर विकास प्राधिकरण को व अन्य सम्बंधित को ra) विकासकर्ता कम्पनी द्वारा अवगत कराया जाता रहा।

प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-6 में कथन किया गया कि माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण (N.G.T) नई दिल्‍ली में सन्‌ 2043 में एक वाद योजित किया गया ( वाद संख्या 424 /2043 आकाश वशिष्ट आदि बनाम भारत गणराज्य व अन्य) उक्त वाद में विकासकर्ता कम्पनी को भी पक्षकार बनाया गया, माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिनांक 24 सितम्बर 20:3 को विकासकर्ता कम्पनी को तत्काल विकासकार्य कम्पनी की करीब i70 एकड़ भूमि प्रभावित रही विकासकर्ता कम्पनी द्वारा उक्त वाद में प्रतिवादी संख्या 6 के क्रम में माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण को तथ्यों से अवगत कराया तथा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्देशित जाँच समिति को भी तथ्यों से अवगत करया एवंग्‌ माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण में अपना पक्ष रखा जिसके परिणाम स्वरूप निर्णय दिनांक 42 सितम्बर 20:7 को माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा कम्पनी के द्वारा सम्मिलित तथ्यों के आधार पर विकासकर्ता कम्पनी के पक्ष में निर्णय दिया, परन्तु चार साल कम्पनी का विकास कार्य रोके जाने के कारण विकास कार्य लम्बित व बाधित रहे जिस कारण विकासकर्ता कम्पनी को अपूर्णीय क्षति भी हुई। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-43 में कथन किया गया कि यह कि आवंटन पत्र के अनुसार आवंटित यूनिट संख्या F/0638, Fairway Apartments में स्थित है जिसमें विकास कार्य लम्बित होने कारण शिकायतकर्ता को सैक्टर संख्या 44 में यूनिट संख्या. 89% समायोजित विकल्प के रूप में विकासकर्ता कम्पनी सुशांत मेगापॉलिस प्रोजेक्ट में ही पूर्ववर्ती दर पर देने को तैयार है तथा उक्त यूनिट में तीव्र गति से निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा आशानुरूप अग्रिम सितम्बर 2024 में कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। = के cot को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear |

शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है:ः- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं०-4 बिन्दु wen- इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना २९ में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना Fairway Zone-2 (Tower F & K) ta में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRI5677 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 नीलकमल Raced सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-:

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(८) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के ny kd अनुषन्ध में दिये गये पूर्णता wd कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं Page 3 2 सकता । धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Ten" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु dea- Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 27. 02.2009 की पूर्ण प्रति दाखिल नहीं की गयी है, जिससे विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा कब तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु यह स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित है। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है| इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in dv

= in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्रावधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है Page 5 € the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा| ऐसी दशा गें शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्ज। ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 fafa /i6e @ ERT मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ॥7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on न unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed duc to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter a be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की सहमति से अपनी परियोजना के किसी अन्य टॉवर में पूर्व में तय दरों पर समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध कराकर दिनांक 30.09.202 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुबन्धित अवधि के पश्चात्‌ से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए | कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 eee के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा ॥! / Page 7 a के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर '/27२₹+] प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 43 / 04 / 2024 a (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण