उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCRI44/0/6947/2020 मोनिका घोष बनाम मैसर्स एस.जे.पी. Brees एंड रिज़ार्टस्‌ प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापरा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट WANT winz-Sun-6-403 बुक कसयी -गयी -थी; जिसके सापेक्ष 3,43,999 /— रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है। शिकायतकर्ता का यह भी कहन। है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिसम्बर 2049 तक दिया जाना था, परन्तु कब्जा अभी तक नहीं दिया गया। शिकायतकर्गा का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुचित रूप से धनराशि की माँग की जा रही है और उस पर कोई भी स्पष्टीकरण नहीं दिया जा रहा है, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से स्पष्टीकरण माँगा गया, परन्तु कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया। शिकायत्तकर्ता के मुख्यतः दो बिन्दु हैं। प्रथम, बुकिंग के समय यह कहा गया था कि प्रश्नगत परियोजना में जी.एस.टी. लागू नहीं है और जी.एस.टी. स्वागत पत्र में भी अंकित नहीं किया गया, परन्तु बाद गें माँग पत्र जारी किये, जिसमें स्वागत पत्र में बतायी गयी धनराशि से अतिरिक्‍त जी.एस.ठी. पृथक रूप से जोड़ा गया। द्वितीय, एसएमएस के द्वारा अनुचित रूप से अवशेष धनराशि की माँग की जा रही है। तृत्तीय, दिसम्बर 20:9 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि बैंक द्वारा ई.एम.आई. की कटौती की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा बैंक के ड्यूज़ को भुगतान करते हुए जमा धनराशि वापरा दिलाये का अनुरोध किया गया है। as शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, ई-मेल दिनांकित-05.02.2024, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांक 09.02.2048, माँग पत्र दिनांक 05.02.2020, स्वागत पत्र दिनांक 48.44.2047, गृह ऋण स्वीकृति पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Migsun Wynn के टॉवर-803-6 में यूनिट WN-03 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष में बुकिंग फार्म दिनांक 08.44.20:7 को हतस्ताक्षरित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा “सबवेंशन स्कीम” का चयन किया गया, जिसमें प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सेंग्शन लेटर पर अंकित ब्याज दर के अनुसार विपक्षी द्वारा किया जाना है। आवंटन पत्र दिनांक 08.42.2047 के अनुसार कब्जा दिनांक 08.40.2024 तक दिया जाना था, जिसको प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में महामारी की स्थिति को देखते हुए आगामी 6 माह का विस्तारण कर दिया है। ऐसे में कब्जा दिये जाने की नई तिथि अप्रैल 2022 हो गयी है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को दिनांक 34.03.2024 तक किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपना दिनांक 04.04.2049 को 6,25,248 ,/- रूपये का अंतिम भुगतान किया गया है। इसके कम में दिनांक 08.03.20i9 को अंतिम अनुस्मारक पत्र जारी किया गया। बुकिंग के समय शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया गया था कि यूनिट की कुल कीमत में जी.एस.टी. सम्मिलित है और शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 28,23,225 /— रूपये पर सहमति दी गयी, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग की गयी। जहाँ तक fears में जी.एस.टी. सम्मिलित किये जाने का प्रश्न है, तो विपक्षी द्वारा बुकिंग फार्म में यूनिट की कुल कीमत स्पष्ट की गयी है, जिसमें जी.एस.टी. परिवर्तनशील है, जो कि fears के समय जोड़ी व्याख्या की जा सकती है और वह विपक्षी द्वारा किया गया है। अतः: शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुराध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म दिनांक 08.44.2047, आवंटन पत्र दिनांकित 08.42.2047, शिकायतकर्ता का पत्र दिनांक 08.42.2047, त्रिपक्षीय अनुबन्ध दिनांक 09.02.2048, गृह ऋण सम्बन्धी पत्र, अंतिम अनुस्मारक पत्र दिनांक 08.03.20:9 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है :- 4. wer बुकिंग के समय जी.एस.टी. का भुगतान नहीं किया जाना था और क्‍या जी.एस.टी. आवंटन पत्र में अंकित नहीं है ? Y 3 2. क्‍या विपक्षी द्वारा अनुचित रूप से अवशेष धनराशि की माँग एसएमएस के द्वारा की जा रही है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर am होगी ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-। निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या बुकिंग के समय जी.एस.टी. का ya नहीं किया जाना था और क्‍या जी.एस.टी. आवंटन पत्र में अंकित नहीं है ? यह वाद, बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुचित रूप से धनराशि की माँग की जा रही है और उस पर कोई भी स्पष्टीकरण नहीं दिया जा रहा है, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से स्पष्टीकरण माँगा गया, परन्तु कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता के मुख्यतः दो बिन्दु हैं| प्रथम, बुकिंग के समय यह कहा गया था कि प्रश्नगत परियोजना में जी.एस.टी. लागू नहीं है और जी.एस.टी. स्वागत पत्र में भी अंकित नहीं किया गया, परन्तु बाद में माँग पत्र जारी किये, जिसमें स्वागत पत्र में बतायी गयी धनराशि से अतिरिक्त जी.एस.टी. पृथक रूप से जोड़ा गया। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि बुकिंग के समय शिकायतकर्ता को यह स्पष्ट किया गया था कि यूनिट की कुल कीमत में ज़ी.एस.टी. सम्मिलित है और शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत 28,23,225/— रूपये पर सहमति दी गयी, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा बुकिंग की गयी। जहाँ तक ars में जी.एस.टी. सम्मिलित किये जाने का प्रश्न है, तो विपक्षी द्वारा बुकिंग फार्म में यूनिट की कुल कीमत स्पष्ट की गयी है, जिसमें जी.एस. टी. परिवर्तनशील है, जो कि fears के समय जोड़ी / व्याख्या की जा सकती है और वह विपक्षी द्वारा किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर दाखिल बुकिंग फार्म दिनांकित 08.4.207 के प्रस्तर-2.2 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- Other statutory taxes/charges as applicable from time to time shall be extra and shall be paid by the Applicant(s). Os शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के माँग पत्र दिनांकित 05.02.2020 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अन्त में यह अंकित है कि :-

From 078 July 2077, all the outstanding payments shall be claculated as per the provisions of G.S.T. आवंटन पत्र दिनांक 08.42.207 के प्रस्तर-20 एवं प्रस्तर-28 में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- 2d. That the Allottee(s) agrees to reimburse to the Company and to pay on demand all taxes, levies or assessments whether levied now or in future, on land and/ or on building as the case may be, from the date of booking. 2g. That if there will be any Service Tax, Trade tax, External Development Charges, V.A.T, G.S.T., and additional levies, rates taxes, Registration Charges, compensation to the farmers, cess and fees etc. as assessed and the attributable to the company as Consequence of Court orders/ Government / Development Authority/_Statutory_or-other_local_authority(ies)_ order, the Allottee(s) shall be liable to pay his proportionate share _for_the same _to_the company _as_and_ when demanded, if the appropriate authorities impose any tax on this transaction in future then the Allottee(s) hereby agreed for payment of the same and all times indemnify and keep harmless. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जी.एस.टी. के प्राविधान के मद में लिखे गये पत्र दिनांकित 08.42.2047 में यह अंकित किया गया है :-

"I hereby confirm that the total cost of my booked unit is Rs. 28,868, 227/- which is inclusive of all the charges and taxes. The breakup of the total cost of unit shall be only for the banking purpose. I declare that I shall not plea any additional reduction in total cost of my unit in future from the company, if company gets any commensurate reduction as per the provisions of law". उपरोक्त उल्लेखित बुकिंग फार्म के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का बी.एस.पी. 28,23,225/- रूपये है और बुकिंग फार्म पर आवंटी के हस्ताक्षर हैं। हे 5

आवंटन पत्र में यूनिट की कीमत 25,78,779 //- रूपये अंकित की गयी है और उक्त धनराशि में कर की धनराशि स्पष्ट नहीं की गयी है। कर के भुगतान के मद में आवंटन पत्र के प्रस्तर-20 एवं प्रस्तर-28 में प्राविधान दिये गये है। आवंटन पत्र के प्राविधान और शिकायतकर्ता द्वारा दिये गये सहमति पत्र से यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत प्रकरण में जी.एस.टी. के मद में धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा किया जाना है और उसके भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है, जिसमें यूनिट की कुल कीमत 28,88,224 ,/- रूपये दर्शायी गयी है और var कीमत में कर की धनराशि सम्मलित है। शिकायतकर्ता द्वारा यह तर्क नहीं दिया गया है कि उक्त पत्र दिनांकित 08.42.2047 पर आवंटन पत्र दिनांक 08.42.2047 पर उनके हस्ताक्षर नहीं है अथवा war अभिलेख “अन्डर ड्यूरेस” हस्ताक्षर कराये गये हों। सुनवाई के दौरान एवं पत्रावली पर भी ऐसा कोई अभिलेख दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि var आवंटन पत्र एवं पत्र दिनांक 08.42.2047 पर आपत्ति की गयी हो या विपक्षी से इस सम्बन्ध में कोई पत्राचार किया गया हो। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह स्पष्ट है कि जी.एस.टी. के कर की धनराशि का भुगतान करने का दायित्व शिकायतकर्ता का है। शिकायतकर्ता का तर्क बलहीन है। Ta बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-? इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा अनुचित रूप से अवशेष धनराशि की माँग एसएमएस के द्वारा की जा रही है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा एसएमएस के द्वारा अनुचित रूप से अवशेष धनराशि की माँग की जा रही है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि बुकिंग फार्म दिनांक 08.44.2047 को हस्ताक्षरित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा “सबवेंशन स्कीम” का चयन किया गया, जिसमें प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सेंग्शन लेटर पर अंकित ब्याज दर के अनुरार विपक्षी द्वारा किया जाना है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को दिनांक 34.03.2024 तक किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा अपना दिनांक 04.04.209 को 6,25,248/— रूपये का अंतिम भुगतान किया गया है। इसके कम में दिनांक 08.03.20i9 को अंतिम अनुस्मारक पत्र जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऐसा कोई अभिलेख दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी द्वारा माँगी गयी धनराशि में से | कौन सी उचित धनराशि है और कौन सी धनराशि अनुचित है। विपक्षी द्वारा अपने तर्क के समर्थन में स्पष्ट रूप से माँग पत्रों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है, जिसका भुगतान शिकायतकर्ता द्वारा नहीं किया गया। अतः शिकायतकर्ता का तर्क साक्ष्यों के अभाव में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिसम्बर 20:9 तक दिया जाना था, परन्तु कब्जा अभी तक नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि आवंटन पत्र दिनांक 08.2.2047 के अनुसार कब्जा दिनांक 08.40.2024 तक दिया जाना था, जिसको प्राधिकरण द्वारा वर्तमान में महामारी की स्थिति को देखते हुए आगामी 6 माह का विस्तारण कर दिया है। ऐसे में कब्जा दिये जाने की नई तिथि अप्रैल 2022 हो गयी है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation af the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, ० building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 08.:220I7 & wRR-4(d) में निम्नलिखित उल्लेखित है : - faved the company shall endeavor to complete the construction of the said apartment, attributable to the inability of the company in handing over the the apartment beyond 40 months from the date of agreement. However, if the company fails to handover the possession even by 40 months from the date of agreement + grace period of 6 months to be of possession time then the company would pay to the allottee a sum equivalent to 5% p.a. of the deposited amount on pro rata basis excluding the taxes and other charges, for the delay which both parties agree as a just and equitable estimate of the damages that the allottee may suffer and the allottee agrees that it shall have no other rights/claims whatsoever, provided the Allottee is not in breach of any of the terms of this Allotment and Payment Plan specifically."

उपरोक्‍तानुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 08.04.2024 तक दिया जाना था और दिनांक 08.0.2024 के बाद विलम्बित अवधि का ब्याज दिया जाना है। ऐसे में विपक्षी की परियोजना विलम्बित नहीं है और शिकायतकर्ता किसी प्रकार विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी नहीं है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस नहीं दिलायी जा सकती है। उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। wU 8 आदेश प्रस्तुत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष निरस्त किया जाता है। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2024 तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमांनुसार रजिस्ट्री करायें। इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक aS Jo§ / 2024 ——— न She कायम (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण