उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य कई सं. शिकायत संख्या कक सकल यूनिट सं. [| कुल मूल्य | जमा धनराशि Ee पटारा44॥0/24062/2024 | विकास साहू एवं श्रींखला | 924, 9' | 23,00,500/— | 2,2,657/- साहू Floor | | पटरा4407240572024 रूपा साहू 522, 5" | 3,00,500 /- | 0,85,242/- Floor ae 3. | पटारा44/05020086/2024 कौशल्या एवं लक्ष्मी ड2, 570 | 6,57,500/— | 5,55,73 /- Floor ae पटारा44॥057/9926/2024 आरती पांडेय A-I0, 37 | 32,45,000 /- | 6,82,694 / - Floor Pe NCR44/06/I20680/2024 अवधेश चन्द्र जायसवाल 604, 6" | 2,49,500/—- | ,73,466 /- Floor ee पटारा44/06720090/2024 कैलाश आर्य हट, 2४7 | 24,70,950 /- | 0,55,200 /- Floor 7. | पटारा44/0/98643/2023 मजहर अली रशीदी ए-9, 37 | 23,76,500 /- | 2,32,334/— Floor leer बनाम मैसर्स हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता विकास साहू एवं श्रींखला साहू के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत ©) संख्या- NCRI44/I0/24062/2024 विकास साहू एवं श्रींखला साहू अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “HABITECH CRYSTAL 36" में दिनांक 47.03.2046 को यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500 /-रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,22,657/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उन फ्लोर्स का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया जा रहा है, जिनमें उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी थी, इसलिए शिकायतकर्ता, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि रेरा अधिनियम की धारा-48(4) के प्रावधानों के अनुसार वापस पाने के अधिकारी है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.2046, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, खाता विवरण, लिखित बहस, वकालतनामा, आवेदन फॉर्म दिनांकित 0.04.20:6, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित Sad / बहस प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिल्तांकितें 75.03.206 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL” के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार 6 माह की aque अवधि सहित दिनांक 47.42.2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. पीठ को गुमराह करने के लिए यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 47.06.2048 गलत अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर मा. पीठ को गुमराह किया गया है कि यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जबकि एम.ओ.यू. दिनांकित 7.03.20i6 के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य ]4,00,566 //- रुपये है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से 24.06.2024 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 6,42,80I/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.04.20i6 से दिनांक 08.06.2022 तक की अवधि के लिए 642,80I/—- रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में किया गया है, इसलिए भुगतान की गयी धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को Page 2

अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 04.0:.20I6 G प्रस्तर संख्या-5(७), (9) & (० के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर तीसरी मंजिल पर यूनिट संख्या-363 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2024 को var यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 47.02.2023 को भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया, जिनकी प्रतियां अनुलग्नक-6 के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है एवं शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 ace हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप&दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत wade ey. विपक्षी ert वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, लिखित बहस, एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.20:6, लेजर अकाउंट, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 47.02.2023, विपक्षी द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट परिवर्तित हेतु शिकायतकर्ता को प्रेषित सूचना पत्र दिनांकित 44.07.2024, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना का ओ.सी दिनांकित 45.04.2023, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 07.07.2076 को विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL" के 9४ फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 2,2,657/- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.2046 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा aque अवधि सहित जून, 20:8 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, Page 3

साथ ही विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशि पर समय-समय पर लगाये जाने वाले किसी भी अन्य शुल्क की कटौती के बाद 44 प्रतिशत प्रतिवर्ष (50 प्रतिशत अथवा अधिक धनराशि प्राप्त करने के मामले में) का एश्योर्ड रिटर्न, जोकि कब्जे के प्रस्ताव तक अथवा 50 प्रतिशत भुगतान पूर्ण होने की तिथि से 36 माह तक, जो भी बाद में हो, प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध का उल्लंघन किया गया है और एम.ओ-यू. में उललेखित निर्धारित अवधि के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने में असफल रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 2,2,657/—- रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व बुकिंग की तिथि से अथवा 50% धनराशि का भुगतान प्राप्त किये जाने तक 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु der, se आशय-का*विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस feet of सकती है ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के>अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 04.04.2046 को विपक्षी की परियोजना “CRYSTAL MALL" के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 2,2i,657/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.20:6 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि सहित जून, 2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, साथ ही विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशि पर समय-समय पर लगाये जाने वाले किसी भी अन्य शुल्क की कटौती के बाद 44 प्रतिशत प्रतिवर्ष (50 प्रतिशत अथवा अधिक धनराशि प्राप्त करने के मामले में) का एश्योर्ड रिटर्न, जोकि कब्जे के प्रस्ताव तक अथवा 50 प्रतिशत भुगतान पूर्ण होने की तिथि से 36 माह तक, जो भी बाद में हो, प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध का उल्लंघन किया गया है और एम.ओ.यू. में उललेखित निर्धारित अवधि के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने में असफल रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 2,2,657/— रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व बुकिंग की तिथि से अथवा 50% धनराशि का भुगतान प्राप्त किये जाने तक 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 45.03.2046 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL" के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। Vasily, के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 47.42.2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. पीठ को गुमराह करने के लिए यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 47.06.2048 गलत अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर मा. पीठ को गुमराह किया गया है कि यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जबकि एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.206 के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 4,00,566/—- रुपये है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से 24.06.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 6,42,80I/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु-ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि«विपक्षी erp vect st -दिन्नांक 06.04.2046 से दिनांक 08.06.2022 तक की अवधि chy fey6,42,80i/- रुपये की धनराशि का भुगतान was रिटर्न के>रूप में--किया गया है, इसलिए भुगतान की गयी धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 07.07.20I6 के प्रस्तर संख्या-5७७), (9) & (० के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर तीसरी मंजिल पर यूनिट संख्या-363 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-7 के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2024 को उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 47.02.2023 को भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया, जिनकी प्रतियां अनुलग्नकक-0 के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है एवं शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना

Page 5 ५ में कुल 350 acu हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर एम.ओ.यू /अनुबन्ध दिनांकित 47.03.206 की छायाप्रति दाखिल है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 2048 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.20i8 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है। जहाँ तक क्रेता द्वारा Rows के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि = Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है | इसी प्रकार धारा 32 4 रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees; promoter and real estate agent,....... @any other issue that the-Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह wes कि “Raat wee सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके ult elo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- +[|24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation Page 7

during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to_the _allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,/ 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of'Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, णा which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to» facilitate-.a~pro-rata-disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ocutsasvenaeas Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." _

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जरवेशन” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Bese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना नन्‍्यायहित में होगा। 'रेरा के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। Ww के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ Wea के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 It is apparent. that RERA intends protection of + home-buyers** and aims at completion.of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को 4 . संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- Page 9

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." ved ऑब्ज़रवेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पफक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक-नियमानुसार ब्याज. पा सके. इसी के पश्चात्‌ पुन रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43/72049 ”पायनियर ada ces एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जरवेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे ?8९0 कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो te रियलटेक प्रा. लि. बनाम अभिषेक wen एवं आदि” में दिनांक 44:04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न ऑब्जरवेशन दिया है कि = 2.l. The issue which now arises is whether the apartment buyers. are .bound..to .accept..the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.209, after the issuance of Occupation Certificate on 3.05.209. The Developer is /however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..208 till the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न Page 2 | Sate oe | Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स“, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “Hay” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्तागण अपने भवन/यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्तागण अनुबन्ध के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु रेरा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने लिए स्वतंत्र होंगे। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलाया ort Tafa नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता 8

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश vera शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग का अनुतोष निरस्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल दफ्तर हों। ) Cea a| श्र (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2 |

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य कई सं. शिकायत संख्या कक सकल यूनिट सं. [| कुल मूल्य | जमा धनराशि Ee पटारा44॥0/24062/2024 | विकास साहू एवं श्रींखला | 924, 9' | 23,00,500/— | 2,2,657/- साहू Floor | | पटरा4407240572024 रूपा साहू 522, 5" | 3,00,500 /- | 0,85,242/- Floor ae 3. | पटारा44/05020086/2024 कौशल्या एवं लक्ष्मी ड2, 570 | 6,57,500/— | 5,55,73 /- Floor ae पटारा44॥057/9926/2024 आरती पांडेय A-I0, 37 | 32,45,000 /- | 6,82,694 / - Floor Pe NCR44/06/I20680/2024 अवधेश चन्द्र जायसवाल 604, 6" | 2,49,500/—- | ,73,466 /- Floor ee पटारा44/06720090/2024 कैलाश आर्य हट, 2४7 | 24,70,950 /- | 0,55,200 /- Floor 7. | पटारा44/0/98643/2023 मजहर अली रशीदी ए-9, 37 | 23,76,500 /- | 2,32,334/— Floor leer बनाम मैसर्स हैबिटेक इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड शिकायतकर्ता विकास साहू एवं श्रींखला साहू के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना HABITECH CRYSTAL 36 से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत ©) संख्या- NCRI44/I0/24062/2024 विकास साहू एवं श्रींखला साहू अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “HABITECH CRYSTAL 36" में दिनांक 47.03.2046 को यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500 /-रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,22,657/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उन फ्लोर्स का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया जा रहा है, जिनमें उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी थी, इसलिए शिकायतकर्ता, विपक्षी को भुगतान की गयी जमा धनराशि रेरा अधिनियम की धारा-48(4) के प्रावधानों के अनुसार वापस पाने के अधिकारी है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.2046, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, खाता विवरण, लिखित बहस, वकालतनामा, आवेदन फॉर्म दिनांकित 0.04.20:6, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित Sad / बहस प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिल्तांकितें 75.03.206 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL” के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। एम.ओ.यू. के अनुसार 6 माह की aque अवधि सहित दिनांक 47.42.2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. पीठ को गुमराह करने के लिए यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 47.06.2048 गलत अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर मा. पीठ को गुमराह किया गया है कि यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जबकि एम.ओ.यू. दिनांकित 7.03.20i6 के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य ]4,00,566 //- रुपये है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से 24.06.2024 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 6,42,80I/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि विपक्षी द्वारा पहले ही दिनांक 06.04.20i6 से दिनांक 08.06.2022 तक की अवधि के लिए 642,80I/—- रुपये की धनराशि का भुगतान एश्योर्ड रिटर्न के रूप में किया गया है, इसलिए भुगतान की गयी धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को Page 2

अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 04.0:.20I6 G प्रस्तर संख्या-5(७), (9) & (० के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर तीसरी मंजिल पर यूनिट संख्या-363 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-# के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2024 को var यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 47.02.2023 को भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया, जिनकी प्रतियां अनुलग्नक-6 के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है एवं शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में कुल 350 ace हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप&दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत wade ey. विपक्षी ert वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, लिखित बहस, एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.20:6, लेजर अकाउंट, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 47.02.2023, विपक्षी द्वारा उक्त परियोजना में यूनिट परिवर्तित हेतु शिकायतकर्ता को प्रेषित सूचना पत्र दिनांकित 44.07.2024, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं परियोजना का ओ.सी दिनांकित 45.04.2023, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा दिनांक 07.07.2076 को विपक्षी की परियोजना "CRYSTAL MALL" के 9४ फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 2,2,657/- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.2046 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा aque अवधि सहित जून, 20:8 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, Page 3

साथ ही विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशि पर समय-समय पर लगाये जाने वाले किसी भी अन्य शुल्क की कटौती के बाद 44 प्रतिशत प्रतिवर्ष (50 प्रतिशत अथवा अधिक धनराशि प्राप्त करने के मामले में) का एश्योर्ड रिटर्न, जोकि कब्जे के प्रस्ताव तक अथवा 50 प्रतिशत भुगतान पूर्ण होने की तिथि से 36 माह तक, जो भी बाद में हो, प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध का उल्लंघन किया गया है और एम.ओ-यू. में उललेखित निर्धारित अवधि के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने में असफल रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 2,2,657/—- रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व बुकिंग की तिथि से अथवा 50% धनराशि का भुगतान प्राप्त किये जाने तक 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु der, se आशय-का*विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस feet of सकती है ? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के>अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा दिनांक 04.04.2046 को विपक्षी की परियोजना “CRYSTAL MALL" के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 2,2i,657/— रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। उभयपक्षों के मध्य निष्पादित एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.20:6 के प्रस्तर-2 के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुग्रह अवधि सहित जून, 2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, साथ ही विपक्षी द्वारा प्राप्त धनराशि पर समय-समय पर लगाये जाने वाले किसी भी अन्य शुल्क की कटौती के बाद 44 प्रतिशत प्रतिवर्ष (50 प्रतिशत अथवा अधिक धनराशि प्राप्त करने के मामले में) का एश्योर्ड रिटर्न, जोकि कब्जे के प्रस्ताव तक अथवा 50 प्रतिशत भुगतान पूर्ण होने की तिथि से 36 माह तक, जो भी बाद में हो, प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुबन्ध का उल्लंघन किया गया है और एम.ओ.यू. में उललेखित निर्धारित अवधि के अनुसार कब्जा प्रदान किये जाने में असफल रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा 2,2,657/— रुपये की धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने व बुकिंग की तिथि से अथवा 50% धनराशि का भुगतान प्राप्त किये जाने तक 44 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से एश्योर्ड रिटर्न दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा एम.ओ.यू. दिनांकित 45.03.2046 के माध्यम से उनकी परियोजना “CRYSTAL MALL" के 9" फ्लोर पर स्थित यूनिट संख्या-924 बुक करायी गयी थी। Vasily, के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 47.42.2048 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा मा. पीठ को गुमराह करने के लिए यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 47.06.2048 गलत अंकित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा जानबूझकर मा. पीठ को गुमराह किया गया है कि यूनिट का कुल मूल्य 3,00,500/— रुपये था, जबकि एम.ओ.यू. दिनांकित 47.03.206 के अनुसार यूनिट का कुल मूल्य 4,00,566/—- रुपये है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 से 24.06.202 तक एश्योर्ड रिटर्न के रूप में 6,42,80I/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया है, जिसकी प्रति एनेक्जर-7) के रूप में संलग्न है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने में हुए विलम्ब हेतु-ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि«विपक्षी erp vect st -दिन्नांक 06.04.2046 से दिनांक 08.06.2022 तक की अवधि chy fey6,42,80i/- रुपये की धनराशि का भुगतान was रिटर्न के>रूप में--किया गया है, इसलिए भुगतान की गयी धनराशि को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु समायोजित किया जाना चाहिए। विपक्षी द्वारा दिनांक 47.07.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट को अपग्रेड किया गया और आवेदन फॉर्म दिनांक 07.07.20I6 के प्रस्तर संख्या-5७७), (9) & (० के अनुसार प्रीमियम लोअर फ्लोर पर तीसरी मंजिल पर यूनिट संख्या-363 आवंटित की गयी। विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के पश्चात्‌ सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है, चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र की प्रति एवं ओ.सी. की प्रति अनुलग्नक-7 के रूप में संलग्न है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 44.07.2024 को उक्त यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट के कब्जे हेतु प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया, जिसके पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा दिनांक 47.02.2023 को भी शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु अनुस्मारक पत्र प्रेषित किया गया, जिनकी प्रतियां अनुलग्नकक-0 के रूप में संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष जानबूझकर अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है एवं शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट समस्त सुविधाओं से पूर्ण है और परियोजना का निर्माण कार्य भी पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना

Page 5 ५ में कुल 350 acu हैं, जिनमें से विपक्षी द्वारा लगभग 230 आवंटियों को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा माँगे जमा धनराशि के अनुतोष को निरस्त करने व बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर एम.ओ.यू /अनुबन्ध दिनांकित 47.03.206 की छायाप्रति दाखिल है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून, 2048 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.20i8 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है। जहाँ तक क्रेता द्वारा Rows के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि = Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है | इसी प्रकार धारा 32 4 रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees; promoter and real estate agent,....... @any other issue that the-Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह wes कि “Raat wee सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके ult elo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- +[|24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation Page 7

during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation _to_the _allottees, and_issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलॉटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 ,/ 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of'Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, णा which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to» facilitate-.a~pro-rata-disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ocutsasvenaeas Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." _

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जरवेशन” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Bese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना नन्‍्यायहित में होगा। 'रेरा के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। Ww के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ Wea के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 It is apparent. that RERA intends protection of + home-buyers** and aims at completion.of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को 4 . संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- Page 9

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." ved ऑब्ज़रवेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य 'रेरा' का है और पफक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक-नियमानुसार ब्याज. पा सके. इसी के पश्चात्‌ पुन रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43/72049 ”पायनियर ada ces एण्ड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जरवेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे ?8९0 कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें | माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो te रियलटेक प्रा. लि. बनाम अभिषेक wen एवं आदि” में दिनांक 44:04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी. प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न ऑब्जरवेशन दिया है कि = 2.l. The issue which now arises is whether the apartment buyers. are .bound..to .accept..the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 28.06.209, after the issuance of Occupation Certificate on 3.05.209. The Developer is /however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred from 27..208 till the date of offer of possession was made to the allottees.

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न Page 2 | Sate oe | Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स“, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “Hay” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से दिनांक 45.04.2023 को परियोजना का ओ.सी. / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण कर लिया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्तागण अपने भवन/यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण को उनकी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्तागण अनुबन्ध के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु रेरा प्राधिकरण के समक्ष शिकायत योजित करने लिए स्वतंत्र होंगे। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण को जमा धनराशि वापस दिलाया ort Tafa नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता 8

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश vera शिकायतों में शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग का अनुतोष निरस्त किया जाता है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावलियाँ दाखिल दफ्तर हों। ) Cea a| श्र (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2 |