उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य क्रम सं. शिकायत संख्या | Reser यूनिट संख्या | कुल मूल्य. | जमा धनराशि I. | फटारा44/॥08/96/2023 | नीलम अग्रवाल एवं भरत 04, 40,23,000 /— | 35,30,064 /— लाल अग्रवाल TOWER 8-6 2. | NCRI44/0/I4457/2023 | राजेश कुमार नैथानी 45,2,744/— | 37,32,288 /- बनाम aad गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता नीलम अग्रवाल एवं भरत लाल अग्रवाल के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध usta शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना GLORY 46 (PHASE-4) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत WINI-NCR44/08/II96/2023 नीलम अग्रवाल एवं भरत लाल अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GLORY 46 (PHASE-4) के टॉवर-छ-6 में दिनांक 30.04.2040 को यूनिट den-i04 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 40,23,000 /- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 35,30,064,/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकाय्रतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार मई, 2042 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही अभी तक परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र एवं ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गये हैं, जिस कारण Page l शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 09.06.240 के माध्यम से vad यूनिट आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 30.04.2040 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था। भुगतान योजना के अनुसार यूनिट का कुल सहमत बिक्री मूल्य 40,23,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 35,30,064//- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है, शिकायतकर्ता की ओर से केवल अन्तिम भुगतान देय है, जो यूनिट का कब्जा दिये जाने पर देय है। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-25 के अनुसार यूनिट का कब्जा मई, 2042 एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि के साथ या उससे पूर्व उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में शिकायतकर्ता अगस्त, 20:2 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा जानबूअऋकर अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा var टॉवर के सम्बन्ध में अभी तक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही अभी तक उक्त टॉवर से सम्बन्धित चारों आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये है, जिसमें शिकायतकर्ता की यूनिट स्थित है। आर.टी.आई. के जवाब में नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि विपक्षी /प्रमोटर द्वारा ओ.सी. हेतु किये किये आवेदन को अस्वीकार कर दिया गया है। परियोजना के ले-आउट प्लान दिनांकित 09.03.2040 व ब्रोशर में टॉवर-7) एवं मार्केटिंग कॉम्पलेक्स नहीं थे और संपूर्ण भूमि, जहाँ टॉवर-70 व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स विकसित हुआ है, वह परियोजना के सुपर एरिया का हिस्सा था, जिसे शिकायतकर्ताओं को कॉमन एरिया के रूप में दिखाया गया है, परन्तु स्वीकृत प्लान में परिवर्तन के बाद विपक्षी / प्रमोटर द्वारा मार्केटिंग कॉम्पलेक्स व cfae—p विकसित कर लिया गया है, जहाँ टॉवर-7) व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स विकसित हुआ है, वह भूमि खेल के मैदान व टॉवर-८ के लिए क्लब और हरित क्षेत्र के लिए रखा गया था। प्रमोटर द्वारा अपनी इच्छा अनुसार परियोजना के ले-आउट प्लान में परिवर्तन किया गया है। carp व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स के निर्माण के बाद सुपर एरिया, जो शिकायतकर्ताओं को विक्रय किया गया है, काफी कम हो गया है, परन्तु विपक्षी / प्रमोटर द्वारा इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ताओं को कभी सूचित नहीं किया गया है। विपक्षी /प्रमोटर द्वारा अनुबन्धानुसार फ्लैट/यूनिट का क्षेत्रफल 350 वर्ग फुट विक्रय किया गया था, जबकि विपक्षी /प्रमोटर द्वारा रेरा वेबसाइट पर अपलोड किये गये फ्लोर प्लान में कहा गया है कि फ्लैट/यूनिट का

Page 2 (7 क्षेत्रफल 938.94 वर्ग फूट है, इसलिए विपक्षी केवल 938.94 वर्ग फुट क्षेत्रफल का विक्रय मूल्य प्राप्त करने का अधिकारी है। विपक्षी /प्रमोटर आज तक शिकायतकर्ताओं को यूनिट का कब्जा सौंपने की स्थिति में नहीं है और इसे प्रमोटर द्वारा स्वयं उ.प्र. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या-346 / 2022 में स्वीकार किया गया है और इसे दिनांक 40.40.2022 की कार्यवाही के रिकॉर्ड में दर्ज किया गया है। water /विपक्षी द्वारा नोएडा विकास प्राधिकरण को भूमि बकाया, जोकि 600 करोड़ रुपये है, का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी परियोजना में स्थित आवंटियों को कब्जा देने व उनके पक्ष में सब-लीज डीड निष्पादित नहीं करायी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04.08.2042 से यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज व परियोजना की समस्त सुविधाओं का पूर्ण कराकर यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व सब-लीज डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अनुरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा रेरा वेबसाइट में दिये गये फ्लोर प्लान के अनुसार केवल 938.94 वर्ग फुट क्षेत्रफल का विक्रय मूल्य प्राप्त करने हेतु निर्देशित किया जाए। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत, खाता विवरण, नोएडा विकास प्राधिकरण से प्राप्त सूचना दिनांकित 43.07.2022, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 40.08.2020, आवंटन पत्र दिनांकित 09.06.200, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 30.04.2040, Gare प्लान, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, ऋण पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, 25.05.2040, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना GLORY 46 (PHASE-4) के टॉवर-86 में यूनिट wesr-i04 आवंटित गयी थी। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्ब हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि न्यायालय के आदेश के कारण निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिससे var परियोजना के आसपास की परियोजनाएं भी प्रभावित हुई। इस प्रकार शिकायतकर्ता मध्यवर्ती अवधि के लिए किसी भी प्रकार का प्रतिकर पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध की शर्तों से शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का लाभ पाने हेतु अनुबन्ध को पूर्ण रूप से पढ़ना अनिवार्य होगा न कि शिकायतकर्ता के पक्ष में। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि स्वीकृत योजना को नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित अनुज्ञा पत्र दिनांकित 45.0.2042 द्वारा अनुमोदित किया गया और परियोजना के पूर्ण होने की तिथि Page 3

45.40.2020 है तथा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट, इलेक्ट्रिसिटी सेफ्टी सर्टिफिकेट, प्राप्त किये जाने चुके हैं, जिस कारण परियोजना डीम्ड ओ.सी. की श्रेणी में आती है। विपक्षी द्वारा दिनांक 40.02.2024 को आवंटियों के पक्ष में कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि परियोजना के फेज-4, जिसमें efa-A-] से A-5 तथा B-l & 8-2, को पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से दिनांक 22.40.2049 को अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना के कुछ टावरों के सम्बन्ध अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी कर दिया गया है तथा शेष टावरों के सम्बन्ध में विपक्षी / प्रमोटर एवं नोएडा विकास प्राधिकरण के मध्य कुछ विवादों के कारण अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी नहीं किया गया है, जोकि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा बकाया भूमि पर अत्यधिक ब्याज के सम्बन्ध में है। साथ ही यह भी कहा गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 40.06.2020 के माध्यम से नोएडा ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण को बकाया भूमि पर 8% वार्षिक ब्याज की दर से गणना करने का निर्देश दिया गया था। उपरोक्त आदेश को दिनांक 25.08.2020 को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा संशोधित कर $छ9 के साधारण ब्याज के दर पर वसूलने का निर्देश दिया गया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि मा. जिला मजिस्ट्रेट, गौतमबुद्धनगर द्वारा जारी आदेश दिनांकित 02.04.2049 की शर्तों के अनुसार उक्त यूनिट को सब-लीज Ss पर प्राप्त करने का विकल्प भी है, जिसमें नगर के जिलाधिकारी द्वारा निर्देश दिया गया है कि जिन होमबायर्स /आवंटियों को बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र / अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये अपनी यूनिद्स का कब्जा प्राप्त किया गया है, उन्हें सरकार (जिला प्रशासन) को 5% KT Yow का भुगतान करना होगा और “Uhre टू लीज” पर हस्ताक्षर करना होगा। यह Wr आवंटियों को उनकी सम्बन्धित यूनिट्स का स्वामित्व देगा, परन्तु उन्हें विक्रय करने का अधिकार नहीं देगा, जब तक कि प्रमोटर को सक्षम विकास प्राधिकरण से अधिभोगपूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हो जाता। आदेश दिनांक 02.04.2049 की प्रति संलग्न है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा एवं सब-लीज डीड का निष्पादन कराये जाने हेतु आदेश पारित किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, कब्जा प्रस्ताव-पत्र व मांग पत्र दिनांकित 40.02.2024, परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 49.09.2049, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 22.02.206, wear सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 40.07.2042, इलेक्ट्रिसिटी सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांकित 30.42.2046,

Page 4 Ou व सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष परियोजना के ओ.सी. हेतु आवेदन दिनांकित 44.02.2020 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर एवं लिखित बहस दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GLORY 46 (PHASE-4) के टॉवर-9-6 में आवंटन पत्र दिनांकित 09.06.2040 के माध्यम से यूनिट der-i04 बुक करायी गयी थी, जिसका कुल मूल्य 40,23,000,//- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 35,30,064 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को केवल अन्तिम भुगतान देय है, जोकि कब्जा प्रदान किये जाने के दौरान किया जाना है। शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान योजना के अनुसार पूर्ण बिक्री मूल्य का भुगतान समयानुसार किया गया है। vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 30.04.20:0 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार मई, 2042 एव 03 माह की अनुग्रह अवधि के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा जानबूझकर शिकायतकर्ता को आज तक बुक करायी गयी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा आज तक उक्त टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम विकास प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं किया गया है और न ही अभी तक टॉवर से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं। आर.टी. आई. के जवाब में नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा ओ.सी. हेतु किये किये आवेदन को अस्वीकार कर दिया गया है। परियोजना के ले-आउट प्लान दिनांकित 09.03.2040 व ब्रोशर में टॉवर-7) एवं मार्केटिंग कॉम्पलेक्स नहीं थे और संपूर्ण भूमि, जहाँ टॉवर-) व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स विकसित हुआ है, वह परियोजना के सुपर एरिया का हिस्सा था, जिसे शिकायतकर्ताओं को कॉमन एरिया के रूप में दिखाया गया है, परन्तु स्वीकृत प्लान में परिवर्तन के बाद विपक्षी wee द्वारा मार्केटिंग कॉम्पलेक्स व टॉवर-7) विकसित कर लिया गया है, जहाँ टॉवर-7 व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स विकसित हुआ है, वह भूमि खेल के मैदान व टॉवर-८ के लिए क्लब और हरित क्षेत्र के लिए रखा गया था। प्रमोटर द्वारा अपनी इच्छा अनुसार परियोजना के ले-आउट प्लान में परिवर्तन किया गया है। clasp व मार्केटिंग कॉम्पलेक्स के निर्माण के बाद सुपर एरिया, जो शिकायतकर्ताओं को विक्रय किया गया है, काफी कम हो गया है, परन्तु विपक्षी / प्रमोटर द्वारा इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ताओं को कभी सूचित नहीं किया गया है। विपक्षी /प्रमोटर द्वारा अनुबन्धानुसार फ्लैट यूनिट का क्षेत्रफल 350 ef फुट विक्रय किया गया था, जबकि विपक्षी /प्रमोटर द्वारा रेरा वेबसाइट पर अपलोड किये गये फ्लोर प्लान में कहा गया है कि फ्लैट यूनिट का क्षेत्रफल 938.94 वर्ग फूट है, इसलिए विपक्षी केवल 938.94 वर्ग फुट क्षेत्रफल का विक्रय मूल्य प्राप्त करने का

Page 5 a= अधिकारी है। विपक्षी /प्रमोटर आज तक शिकायतकर्ताओं को यूनिट का कब्जा सौंपने की स्थिति में नहीं है और इसे प्रमोटर द्वारा स्वयं उ.प्र. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या-346 / 2022 में स्वीकार किया गया है और इसे दिनांक 40.40.2022 की कार्यवाही के रिकॉर्ड में दर्ज किया गया है। प्रमोटर / विपक्षी द्वारा नोएडा विकास प्राधिकरण को भूमि बकाया, जोकि 600 करोड़ रुपये है, का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कारण विपक्षी परियोजना में स्थित आवंटियों को कब्जा देने व उनके पक्ष में सब-लीज डीड निष्पादित नहीं करायी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 04.08.2042 से यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज व परियोजना की समस्त सुविधाओं का पूर्ण कराकर यूनिट का कब्जा दिलाये जाने व सब-लीज डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी अनुरोध किया गया है कि विपक्षी द्वारा रेरा वेबसाइट में दिये गये फ्लोर प्लान के अनुसार केवल 938.94 वर्ग फुट क्षेत्रफल का विक्रय मूल्य प्राप्त करने हेतु निर्देशित किया जाए। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या प्रमोटर विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल कम किया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या प्रमोटर / विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल कम किया गया है, यदि et तो किस दर से गणना की जायेगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि प्रमोटर/विपक्षी द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार फ्लैट यूनिट का क्षेत्रफल 350 वर्ग फुट विक्रय किया गया था, जबकि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा ta वेबसाइट पर अपलोड fed गये फ्लोर प्लान में कहा गया है कि फ्लैट»यूनिट का क्षेत्रफल 938.94 वर्ग फुट है, इसलिए विपक्षी केवल 938.94 वर्ग फुट क्षेत्रफल का विक्रय मूल्य प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-4 के प्रस्तर-7 में स्पष्ट रूप से उल्‍लखित है कि :- Page 6

7. "That it is further understood and agreed by the Flat Allottee (s) that the area of the said Flat given in this Agreement is tentative and Subject to change as per direction of the Sanctioning Authority or Architect or Structural Engineers of the Developer which may result in Change (decreasefincrease) in the area of the said Flat, change in its dimensions, size, location, number, boundaries etc. The final area, size, location, number, boundaries etc, shall be confirmed by the Developer on completion of the Complex. In case of increase in the area of the said Flat, the Flat Allottee (s) shall pay at the prevailing Developer's rate/market rate for the increased area. In case of decrease of the allotted area of the said Flat, the amount received in excess over and above the total cost of the said Flat based on the changed area, shall be refunded/ adjusted (as the case may be) by the Developer to the Flat Allottee (s) along with interest @ 6.% p.a. from the date of receipt of the full amount till the date of payment."

उक्त अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है, जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार किया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय यूनिट के क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित aap व उस परिवर्तन का कारण बताए हुए एवं दोनों स्थितियों (कम / ज्यादा) में शिकायतकर्ता के यूनिट के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगी। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या- 2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 09.06.240 के माध्यम से var यूनिट आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 30.04.20I0 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र निष्पादित किया गया था। भुगतान योजना के अनुसार यूनिट का कुल सहमत बिक्री मूल्य 40,23,000/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक Page 7 i

35,30,064 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है, शिकायतकर्ता की ओर से केवल अन्तिम भुगतान देय है, जो यूनिट का कब्जा दिये जाने पर देय है। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-25 के अनुसार यूनिट का कब्जा मई, 20:2 एवं 3 माह की अनुग्रह अवधि के साथ या उससे पूर्व उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में शिकायतकर्ता अगस्त, 2042 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा जानबूझकर अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना GLORY 46 (PHASE-4) के टॉवर-86 में यूनिट wen-i04 आवंटित गयी थी। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में अप्रत्याशित घटनाओं के कारण विलम्ब हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है, क्योंकि न्यायालय के आदेश के कारण निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिससे var परियोजना के आसपास की परियोजनाएं भी प्रभावित sel इस प्रकार शिकायतकर्ता मध्यवर्ती अवधि के लिए किसी भी प्रकार का प्रतिकर पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध की शर्तों से शिकायतकर्ता किसी भी प्रकार का लाभ पाने हेतु अनुबन्ध को पूर्ण रूप से पढ़ना अनिवार्य होगा न कि शिकायतकर्ता के पक्ष में। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि स्वीकृत योजना को नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित अनुज्ञा पत्र दिनांकित 45,40.2042 द्वारा अनुमोदित क्रिया गया ale परियोजना के पूर्ण होने की तिथि 45.0.2020 है तथा परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण-पत्र जैसे-फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, लिफ्ट सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सेफ्टी सर्टिफिकेट, इलेक्ट्रिसिटी सेफ्टी सर्टिफिकेट, प्राप्त किये जाने चुके हैं, जिस कारण परियोजना डीम्ड ओ.सी. की श्रेणी में आती है। उपरोक्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा एवं सब-लीज डीड का निष्पादन कराये जाने हेतु आदेश पारित किये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा is (3) में प्राविधान है कि :-

Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or Page 8 (0) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांक | 30.04.2040 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित | है, जिसके पृष्ठ संख्या-05 के प्रस्तर-25 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा मई, 20i2 एवं 03 माह की अनुग्रह अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 30.08.2042 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्ब की श्रेणी में आती है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 02.09.20:2 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,/ 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 9 | a=

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

|... यह भी उल्लेखनीय है कि पश्षकाः भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन /अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन /अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन /अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप में कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। RT एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (a the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली aos अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 4 (J - "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+i प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3-48-65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है — 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be Page 2

entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) WTA के हैं :- कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिद्स को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर HM. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

विपक्षी, शिकायतकर्ता (नीलम अग्रवाल एवं भरत लाल अग्रवाल) को दिनांक 04.09.2042 से दिनांक 30.04.2047 तक फ्लैट क्रेता अनुबन्ध पृष्ठ संख्या-05 के प्रस्तर-25 में निर्धारित 5/- रुपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.20i7 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। द्वितीय शिकायतकर्ता राजेश कुमार नैथानी के प्रकरण में आवंटन पत्र, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। Page 43 Ch विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2४)06) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के समय यूनिट के क्षेत्रफल के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं Hal में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों (कम ज्यादा) में शिकायतकर्ता की यूनिट के क्षेत्रल की गणना का आधार “आकिटिेक्ट” से प्रमाणित कराकर व सक्षम विकास प्राधिकरण से अनुमोदन प्राप्त कर शिकायतकर्तागण को स्पष्ट करना सुनिश्चित करें एवं वेबसाइट पर डालने के बाद ही धनराशि प्राप्त करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित er के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| Hol उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4