उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. dees, सदस्य मैसर्स हॉटशॉट डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता सुनीता बरमोला एवं माधुरी रावत के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/05/93920/2022 सुनीता बरमोला एवं माधुरी रावत अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना E-SQUARE (COMMERCIAL) में यूनिट संख्या-20290580 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 6! बिक जए,ए,एएटएरओ रुपये था, जिसके सापेक्ष 2886 4 क्रम सं. शिकायत संख्या | Reeser यूनिट संख्या | कुल मूल्य. | जमा धनराशि I. | टारा44/05/93920/2022 | सुनीता बरमोला एवं | CO29ESI80I | 62,28,460/— | 57,97,086 /- ह माघुरी रावत 2. | पटारा44//02767/2022 | डॉ. कुलदीप आहूजा | CO29ESGFOS | 8,3,852/— | 7,06,60] /- 3. पटारा448702768/2022 संदीप आहूजा C029ESGF06 | 2,99,270/— | 9,92,907 /- | | ४८7२44/0/456/2023 | सुश्री जसलीन व 4i5A 42,45,700/— | 4,90,203 /— 5. | NCRi44/08/I284/2023 | ज्योति राय एवं अनूप गा 36,76,600 /- | 49,05,67 /— राय बनाम

उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 57,97,086 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार दिनांक 04.42.2044 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 23.05.2049 को फिट आउट हेतु एक अवैधानिक पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना is लाख रुपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी तथा शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित भुगतान पर अवैध रूप से 24 प्रतिशत की दर से ब्याज की मांग की जा रही है और विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान नहीं किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवंटन पत्र दिनांकित 49.42.2042, प्री-पोजेशन /a पत्र, फिट आउट पत्र दिनांकित 23.05.2049, खाता विवरण, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

उपरोक्त शिकायत अभिकथनों का उत्तर देते हुए विपक्षी की ओर से आपत्ति पत्र/लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि आवंटी अपनी प्रतिबद्धताओं को पूर्ण करने में विफल रहा है और जानबूझकर सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान करने में विलम्ब किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना E-Square में यूनिट संख्या-0॥8००80 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 49.42.2042 को विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आंवटन पत्र जारी किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 204 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित जून, 20:5 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परच्तु कुछ अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना विलम्बित हुई, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में यह भी अंकित किया गया है कि दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 9.08.205 तक परियोजना का निर्माण कार्य स्थगित रहा एवं सक्षम प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को यह अवगत कराया गया कि भूमि सभी बाघाओं से मुक्त है तथा किसी भी तरह की रुकावट न बताते हुए कार्य करने की अनुमति प्रदान की गयी, परन्तु विपक्षी द्वारा कार्य प्रारम्भ किये जाने के उपरांत नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल द्वारा दिनांक 44.08.2043 को मुकदमा संख्या-458 /2043 में पारित आदेश के अनुसार रोक लगा दी गयी और माननीय एन.जी.टी. द्वारा ओखला बर्ड सेंच्यूरी से 40 a रा 2 hb

किलोमीटर के दायरे में इमारतों की पहचान के लिए निरीक्षण का निर्देश दिया और उक्त दायरे में आने वाले स्थल पर निर्माण कार्य को रोकने के लिए अंतरिम आदेश भी पारित किया गया था, जिसे बाद में बढ़ाकर एवं आदेश में परिवर्तन करते हुए प्रमोटर का पर्यावरण मंजूरी पत्र निरस्त कर दिया गया माननीय एन.जी.टी द्वारा दिनांक t9.08.20i5 को अंतरिम आदेश पारित करते हुए ओखला बर्ड सेंच्यूरी के रेडियस को परिभाषित किया गया, जिसमें की परियोजना का 400 मीटर दक्षिण-पूर्व तथा 4.27 किलोमीटर उत्तरी भाग से डी.एन.डी फ्लाईओवर तक “"नो-कस्ट्रशन जोन” घोषित किया गया। परियोजना के पूर्ण होने में विलम्ब माननीय एन.जी.टी. के आदेशों के कारण हुआ। साथ ही यह भी कहा गया कि जिस समय नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भूमि आवंटित की गयी थी, उस समय उ.प्र. सरकार द्वारा वन्य जीवन (संरक्षण) अधिनियम की धारा-१8(0) के तहत दिनांक 08.05.4990 को अधिसूचना जारी की गयी, जिसमें ओखला बर्ल्ड Veal के आसपास “संरक्षित क्षेत्र” घोषित किया गया था और यह जानकारी नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन के समय गुप्त रखी गयी, जिसके परिणाम स्वरूप परियोजना के निर्माण कार्य में 25 माह का विलम्ब हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। वर्ष 2077 में लगभग 474 Re याचिकाएं माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष किसानों द्वारा दायर की गईं, जिसमें उ.प्र. राज्य द्वारा भूमि के अधिग्रहण को चुनौती दी गई थी, जिसे बाद में हाउसिंग कॉप्लेक्स के विकास के लिए विभिन्‍न डेवलपर्स को आवंटित किया गया था। ये रिट याचिकाएं नोएडा/ग्रेटर नोएडा के लगभग सभी गांवों से सम्बन्धित of) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 06.07.2044 को (20I)5 SCC 533, राधेश्याम बनाम उ.प्र. राज्य एवं ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण बनाम देवेन्द्र कुमार में आदेश पारित करने के बाद ग्रेटर नोएडा में भूमि का अधिग्रहण रद्द कर दिया गया था। नोएडा ग्रेटर नोएडा के किसानों में असंतोष था, जिन्होंने विभिन्‍न Rost की परियोजना के सामने धरना प्रदर्शन किया और निर्माण कार्य को रोक दिया गया। उपरोक्त सभी Re याचिकाओं को बाद में एक साथ जोड़ दिया गया और अंत में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा समूह में याचिकाओं की सुनवाई करते हुए दिनांक 24.40.204॥ को याचिका संख्या-37443,/2044 गजराज सिंह बनाम उ.प्र. राज्य आदि में आदेशित किया गया कि जो परियोजना 2024 के मास्टर प्लान अन्तर्गत स्वीकृत नहीं है, उन परियोजना पर कोई निर्माण कार्य नहीं होगा, जिस कारण परियोजना का कार्य बाधित हुआ। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सावित्री देवी बनाम उ.प्र. राज्य आदि में आदेश पारित करते हुए किसानों को 64.70 प्रतिशत अतिरिक्त मुआवजा देने के लिए आदेशित किया wary परियोजना में विलम्ब होने से विपक्षी कंपनी को आर्थिक नुकसान उठाना पड़ता है। इसके अतिरिक्त किरानों के धरना प्रदर्शन व माननीय उच्च न्यायालय में योजित

Ks] ५७ Page 3 Ch याचिकाओं में पारित err आदेशों के कारण भी परियोजना में विलम्ब कारित हुआ, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। प्रमुख सचिव, औद्योगिक विकास उत्तर प्रदेश शासन द्वारा वैलेंशिया होम्स wife. बनाम उ.प्र. राज्य wP(C) नं० 9427 /2048 आदेश दिनांक 74.03.2048 आदि में पारित आदेश का अनुपालन करते हुए शासनादेश दिनाक 28.02.2049 को जारी करते हुए मई, 20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उपरोक्त कारणों से परियोजना के निर्माण कार्य की गति रुकी हुई थी और विपक्षी, आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को मुआवजा देने के लिए तैयार है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना पूर्ण किये जाने में विलम्ब का मुख्य कारण aifts—i9 महामारी के भी है। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब के प्रस्तर-47 में अंकित किया गया है कि उपरोक्त टॉवर में भौतिक कब्जे की प्रक्रिया चल रही है और दिनांक 23.05. 2049 को शिकायतकर्ता को कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता से अनुरोध है कि यदि अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष यदि कोई देय धनराशि अवशेष है तो उसका भुगतान कर एन.डी.सी. प्राप्त करें और एन.डी.सी. जारी होने के बाद 60 से 90 दिन के भीतर शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा सौंप दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आपत्ति पत्र /लिखित जवाब की प्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव।

2. कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, Page 4 oY न्यायिक ere आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आयी हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। तद्नुसार बिन्दु संख्या--4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु Were इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार दिनांक 04.42.2044 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 23.05.2049 को फिट आउट हेतु एक अवैधानिक पत्र प्रेषित किया गया, जिसमें ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये बिना t5 लाख रुपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी तथा शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित भुगतान पर अवैध रूप से 24 प्रतिशत की दर से ब्याज की मांग की जा रही है और विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान नहीं किया जा रहा है। Page 5 अतः शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया 8 |

रेरा एक्ट की धारा 8 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 49.42.2042 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर-4 में उल्लेख किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिसम्बर, 2044 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) में यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता जून, 2045 अर्थात्‌ दिनांक 30.06.20i5 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवंधि में कब्जा नहीं दिया गया है। Page 6 | ह यह स्पष्ट है कि परियोजना अनुबन्धानुसार विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक o7.07.20I5 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 20]6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20i6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in Page 7 Coe nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo Ww के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, wife wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक आवंटन /अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को vat आवंटन »अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन / अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-48 दिनाक 04.05.20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 07.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ el इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.20i7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the a यथा ए7यतपथियिययया “777 या दाता “पत्ता allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय // पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति A भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3—-78-05 विविध १6 के द्वारा मॉडल wht के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over Page 9 oa

possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के हैं :- कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 frente किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.20i5 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि Page 0 का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ८ा,॥₹+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए | Oe [4/24 ०» वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण EE ET ब्पाट पाप 7988 ]