उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-- NCR44/0/I4377/2023 महेन्द्र प्रताप सिंह सेंगर एवं अंजली सेंगर बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु wera किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Aims Green Avenue (Phase-3) में यूनिट संख्या- G-90 में दिनांक 06.0.2022 को बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 62,56,000/— रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 58,86,200 /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा भी प्रदान नहीं किया जा रहा है तथा परियोजना का निर्माण कार्य भी विपक्षी द्वारा पूर्ण नहीं किया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी क॑ विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 28.40.2022, विपक्षी को भुगतान की जमा धनराशि की रसीदें, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-3)" में यूनिट संख्या- G-90i बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 6,56,000 / - रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 58,86,200 //- रूपये का भुगतान किया गया है तथा 4,30,256.80//-रूपये का बकाया भुगतान किये जाने में शिकायतकर्ता विफल रहा है, जोकि रेरा अधिनियम की धारा-49(6) एवं 497) का उल्लंघन है, जबकि विपक्षी द्वारा सभी आवश्यक औपचारिकताएँ एवं वैधानिक Page l

मंजूरियाँ पूरी करने के उपरान्त दिनांक 48.42.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र के प्रस्तर-23 एवं 35 के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब से किये गये भुगतान पर ब्याज वसूलने का अधिकारी है तथा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष भुगतान न किये जाने की स्थिति में अर्नेस्ट ममी की कटौती कर जमा धनराशि वापस करते हुए आवंटित यूनिट को रदद्‌ करने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया चुका है एवं लगभग 8t5 फ्लैटों का कब्जा शिकायतकर्ताओं को प्रदान किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा डीम्ड ओ.सी /सी.सी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनेंकों बार अनुस्मारक पत्र एवं मांग पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना के निर्माण कार्य को समयानुसार पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब के लिए ifas—t9 महामारी एवं माननीय उच्च न्यायालय तथा माननीय सर्वोच्च न्यायालय सहित विभिन्‍न न्यायालयों में लम्बित भूमि अधिग्रहण और अतिकमण तथा किसान आंदोलन के कारणों उनकी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुईं, जिसके कम में विपक्षी द्वारा 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता लिखित बहस दिनांकित 47.09.2025 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-3)" में यूनिट WeAr-G-90l बुक करायी गयी थी एवं उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार, भुगतान योजना में बुकिंग के समय पर 20 प्रतिशत की धनराशि भुगतान किया जाना था एवं कब्जा दिये जाने के समय पर 80 प्रतिशत की धनराशि भुगतान किया जाना था, जबकि उनके द्वारा बुकिंग के लगभग 30 दिनों के अन्दर पूर्ण धनराशि का भुगतान कर दिया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी औपचारिक रूप से कब्जा नहीं दिया गया है एवं विपक्षी द्वारा कभी भी कोई अतिरिक्त धनराशि की मांग, अनुस्मारक पत्र एवं नोटिस प्रेषित नहीं किये गये है। शिकायतकर्ता का कहना है कि बुक करायी ey यूनिट का निर्माण कार्य एवं मूलभूत सुविधाएं विपक्षी द्वारा पूर्ण नहीं की है एवं विपक्षी द्वारा जो फोर्स मैज्योर की अवधि के लिए छूट दिलाये जाने —_—_—_—_———vir—rs_—_e- Page 2 age 2 का अनुरोध किया गया है, वह निराधार है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की मूलभूत सुविधओं को पूर्ण किये जाने के उपरान्त वह प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेने हेतु तैयार है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं०-4

निस्तारण बिन्दु संख्या-04 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधिं का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा भी प्रदान नहीं किया जा रहा है तथा परियोजना का निर्माण कार्य भी विपक्षी द्वारा पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase- 3)" में यूनिट wen G-00l बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 6i,56,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 58,86,200 /— रूपये का भुगतान किया गया है तथा 4,30,256.80 //-रूपये का बकाया भुगतान किये जाने में शिकायतकर्ता विफल रहा है, जोकि रेरा अधिनियम की ORI-796) एवं 497) का उल्लंघन है, जबकि विपक्षी द्वारा सभी आवश्यक औपचारिकताएँ एवं वैधानिक मंजूरियाँ पूरी करने के उपरान्त दिनांक 48.42.2024 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि बिल्डर बायर एग्रीमेंट पत्र के प्रस्तर-23 एवं 35 के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा विलम्ब से किये गये भुगतान पर ब्याज वसूलने का अधिकारी है तथा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष \ भुगतान न किये जाने की स्थिति में अर्नेस्ट मनी की कटौती कर जमा धनराशि वापस करते हुए आवंटित यूनिट को रदद्‌ करने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा y : Page 3 c=

का 77 - परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया चुका है एवं लगभग 845 फ्लैटों का कब्जा शिकायतकर्ताओं को प्रदान किया जा चुका है तथा विपक्षी द्वारा डीम्ड a /सी.सी सक्षम विकास प्राधिकरण से प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अनेंकों बार अनुस्मारक पत्र एवं मांग पत्र प्रेषित किये जाने के बावजूद भी शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के निर्माण कार्य को समयानुसार पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब के लिए Hifas—t9 महामारी एवं माननीय उच्च न्यायालय तथा माननीय सर्वोच्च न्यायालय सहित विभिन्‍न न्यायालयों में लम्बित भूमि अधिग्रहण और अतिकमण तथा किसान आंदोलन के कारणों उनकी प्रश्ननत परियोजना विलम्बित हुईं, जिसके कम में विपक्षी द्वारा 645 दिन का प्रश्नगत परियोजना में बिलम्ब हुआ है, वह उनके नियंत्रण से बाहर है, जिस पर इस अवधि में कब्जे देने में हुए विलम्ब के लिए विलम्बित ब्याज की गणना नहीं की जानी चाहिए। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते है।

जिस पर शिकायतकर्ता लिखित बहस दिनांकित 7.09.2025 दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना “Aims Green Avenue (Phase-3)" में यूनिट WN-G-90l बुक करायी गयी थी एवं उभयपक्ष के मध्य हस्ताक्षरित बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार, भुगतान योजना में बुकिंग के समय पर 20 प्रतिशत की धनराशि भुगतान किया जाना था एवं कब्जा दिये जाने के समय पर ४0 प्रतिशत की धनराशि भुगतान किया जाना था, जबकि उनके द्वारा बुकिंग के लगभग 30 दिनों के अन्दर पूर्ण धनराशि का भुगतान कर दिया गया है, फिर भी विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में भी औपचारिक रूप से कब्जा नहीं दिया गया है एवं विपक्षी द्वारा कभी भी कोई अतिरिक्त धनराशि की मांग, अनुस्मारक पत्र एवं नोटिस प्रेषित नहीं किये गये है। शिकायतकर्ता का कहना है कि बुक करायी गयी यूनिट का निर्माण कार्य एवं मूलभूत सुविधाएं विपक्षी द्वारा पूर्ण नहीं की गयी है एवं विपक्षी द्वारा जो फोर्स मैज्योर की अवधि के लिए छूट दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, वह निराघार है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट की मूलभूत सुविधओं को पूर्ण किये जाने के उपरान्त वह प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेने हेतु तैयार है। यह स्पष्ट भी है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 28.0.2022 को निष्पादित किया गया था, जिसके कब्जे वाले eS 2 ही vtecam) के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को प्रश्नगत aS ETr—€,_ee-— Paget age 4 यूनिट का कब्जा कब तक उपलब्ध कराया जाना था एवं विपक्षी द्वारा भी vem यूनिट का कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में साक्ष्य / अभिलेख दाखिल नहीं किये गये हैं।

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 मैसर्स फार्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: I5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जर्वेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 03 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में बुकिंग फॉर्म की तिथि 28.0.2022 है, जिससे कब्जा दिये जाने की गणना करना उचित माना जाएगा। तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए इस प्रकरण में भी 03 वर्ष में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 28.40.2025 होती है। यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 29.40.2025 y से ओ.सी. / सी.सी.. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। Page 5 es eres eee तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wit. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay es t””~t«~<CS:*éi CS 6 interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों क॑ अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली ois अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के ore प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 920i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८९५] प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 Prana किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते Page 7 आदेश

4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 29.40.2025 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८टा॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | 3, विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा Pate किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, cote की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 5... शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टलपर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर eT | Ac

(हर a (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ne Pare B Page 8