उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/20/4328/2023 ओम प्रकाश एवं प्रवीन कुमार बनाम न्यूटेक प्रोमोटर्स एण्ड डेवलपर्स प्रा. लि. हे शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम 7 दिनांक o7—4:-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री के.के. सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री सहेली चक्रबर्ती उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 07-4-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की asi के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 34-08-2042 को विपक्षी की परियोजना "La Galaxia" गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: 7-504, 5० Floor पर बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.34,40,936,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.32,06,92,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड सहित प्रश्नगत यूनिट का Page | of 2 E-Court

नि अक्टूबर, 2045 तक दिया जाना था, परन्तु : तक 08 वर्ष से अधिक का अत्यधिक विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस / विज्ञापन के अनुसार आवंटित की गई यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 48-7:-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर wire, दिनांक 44-40-2042 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 4.-04-205 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत से धनराशि प्राप्त किये जाने बावजूद भी विपक्षी, बी.बी.ए. के अनुसार अपने कर्तव्यों को पूर्ण करने में विफल रहा है और t0 वर्षों के अत्यधिक विलम्ब के बाद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक ... परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु कोई आवेदन-पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है और न ही ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, मूल शिकायत में अंकित याचित अनुतोष यथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-70-202 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, लिखित बहस, दिनांक 08-44-2025, आदि अभिलेखों छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति-पत्र, दिनांक 46-08-2024 पोर्टल पर अपलोड कर, भौतिक रूप से दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए, werd शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "La Galaxia’ के टॉवर- में फ्लैट संख्या: E504 बुक कराया गया था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.34,40,939,//- + कब्जा चार्जेज़ एवं लागू टैक्स थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.32,06,942,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट शैड्यूल में वर्णित किश्तों के अनुसार समय पर भुगतान किया जाना था। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-08 के अनुसार सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के अनुसार प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और विपक्षी, बकाया धनराशि के अधीन ग्रेस पीरियड सहित अक्टूबर, 2024 से पूर्व कब्जा देने हेतु सक्षम होगा। Page 2 of 2

= का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर यथा नोटबंदी, किसानों के आंदोलन एवं मा. एन.जी.टी. के हस्तक्षेप आदि कारणों से विलम्बित हुई है तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य 04 नवम्बर, 20i9 से 40 नवम्बर, 209 तक बन्द रहा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के कारण मार्च, 2020 से सितम्बर, 2020 तक निर्माण कार्य रूका रहा। विपक्षी द्वारा सभी मूल एन.ओ.सी. की प्रतियाँ प्राप्त कर ली गयी हैं और विपक्षी, सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन दाखिल करने की प्रक्रिया में है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त जहाँ तक विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोड अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल Application For Amendment of Written Statement, दिनांक 23-04-2025 के साथ संलग्न संशोधित आपत्ति-पत्र तिथि रहित को स्वीकार किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में पीठ के समक्ष सुनवाई, दिनांक 44-07-2025 को विपक्षी कम्पनी के विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री सहेली चक्रबर्ती द्वारा वर्णित तथ्यों के आधार पर, उक्त प्रार्थना-पत्र को Nor Press कर लिया गया। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोड अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल Application For Amendment of Written Statement, दिनांक 23-04-2025 के साथ संलग्न संशोधित आपत्ति-पत्र तिथि रहित को स्वीकार किया जाना नियमानुसार उचित नहीं है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-40-2042 की प्रति, लिखित बहस, दिनांक 76-07—-2025 की प्रति, एप्लीकेन्ट फाईल, पेमेन्ट शैड्यूल, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- 4; Fal Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु Wer ot, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह Page 3 of 2 E-Court = विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का AR विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स Acar यथा नोटबंदी, किसानों के आंदोलन एवं मा. एन.जी.टी. के हस्तक्षेप आदि कारणों से विलम्बित हुई है तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य of नवम्बर, 2049 से 40 नवम्बर, 2049 तक बन्द रहा। इसके अतिरिक्त wrfas—i9 महामारी के कारण मार्च, 2020 से सितम्बर, 2020 तक निर्माण कार्य रूका रहा। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश fea है;-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity ” takes place. इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:ः- “In the affidavit dated 05.42.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: -

72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality ms levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक Page 4 of 2 E-Court

a तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त दोनों अवधियाँ विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थीं तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sea के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Pena किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता ग्रेस पीरियड सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 20:5 तक दिया जाना था, आज तक 08 वर्ष से अधिक का अत्यधिक विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी द्वारा ‘jose यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस / विज्ञापन के अनुसार आवंटित की गई यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इन आधारों Page 5 of 2 E-Court 4 शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर अपना प्र॒त्युत्तर, दिनांक t8-74-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-40-2042 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 44-04-20:5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत से धनराशि प्राप्त किये जाने बावजूद भी विपक्षी, बी.बी.ए. के अनुसार अपने कर्तव्यों को पूर्ण करने में विफल रहा है और t0 वर्षों के अत्यधिक विलम्ब के बाद भी विपक्षी द्वारा petra परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक yer परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु कोई आवेदन-पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है और न ही ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, मूल शिकायत में अंकित याचित अनुतोष यथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अंवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति-पत्र, दिनांक 46-08-2024 पोर्टल पर अपलोड कर, भौतिक रूप से दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए, प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "La Galaxia" के टॉवर-72 में फ्लैट संख्या: ४-504 बुक कराया गया था। yet यूनिट की कुल कीमत रू.34,40,939,/- + कब्जा ats एवं लागू टैक्स थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.32,06,92,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट शैड्यूल में वर्णित किश्तों के अनुसार समय पर भुगतान किया जाना था। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-08 के अनुसार सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के अनुसार प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और विपक्षी, बकाया धनराशि के अधीन ग्रेस पीरियड सहित अक्टूबर, 2024 से पूर्व कब्जा देने हेतु सक्षम होगा। विपक्षी द्वारा सभी मूल एन.ओ.सी. की प्रतियाँ प्राप्त कर ली गयी हैं और विपक्षी, सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन दाखिल करने की प्रक्रिया में है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों |. के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगनत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20.6 की oei—te(t) ¥ प्राविधान Page 6 of 2 E-Court = है किः- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें whic के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-t0-20:2 wea) के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 30 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 44-40-2045 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 7 of 2 E-Court = विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता, विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 44-0-20:5 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 49-42--2045 से विधिक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि उभय पक्षों के मध्य आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर Gite, दिनांक 44-40-2042 को हतस्ताक्षरित व निष्पादित हुआ है, जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों को उक्त बी.बी.ए. / अनुबन्ध में उल्लिखित शर्तें स्वीकार हैं। उक्त बी.बी.ए. /अनुबन्ध के प्रस्तर-9(0 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में रू.05,/- प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता भी विलम्ब ब्याज की धनराशि पाने के अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा Page 8 of 2 E-Court = प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की atta, दिनाक 04-05-2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना, दिनांक 03-05-2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04-05-2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 0i-05-20:7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान लागू हुए। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः प्रश्नगत शिकायत में दिनांक oi-05-207 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना बी.बी.ए./ अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04-05-2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम एवं नियमावली के प्राविधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 42-70-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7.#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा fe याचिका संख्या: सीः 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि ver धनराशि को डिक्रिटल («62४०० धनराशि के रूप में , ERT शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआईटी बनाम हिगाचल ग्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC nLine HP 5264 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can Page 9 of 2 E-Court E if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 3 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (४८7४८) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section /94.4 of the Income-tax Act.

0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राषिकरण व अन्य बनाम यौरव FEV, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी way राजकुमार WIS T अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 202 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत we निम्नवत्‌ है:- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing 2, obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful

agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 76597/ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. Page 0 of 2 E-Court S In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-20247 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर Ure /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47-70-20:5 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक t9-42-20i5 से दिनांक 30-04-2047 तक रू.05/- प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 04-05-2047 से विधिक ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / MM. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। alfas—i9 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा | शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(«४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद Page I] of 2 E-Court दिनांक: 28-04--2026. nm 9, आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। यम से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ /धनराशि एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट /अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत We प्लान/शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। s & vw \ Page 2 of 2

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/20/4328/2023 ओम प्रकाश एवं प्रवीन कुमार बनाम न्यूटेक प्रोमोटर्स एण्ड डेवलपर्स प्रा. लि. हे शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम 7 दिनांक o7—4:-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री के.के. सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री सहेली चक्रबर्ती उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 07-4-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की asi के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 34-08-2042 को विपक्षी की परियोजना "La Galaxia" गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या: 7-504, 5० Floor पर बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.34,40,936,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.32,06,92,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड सहित प्रश्नगत यूनिट का Page | of 2 E-Court

नि अक्टूबर, 2045 तक दिया जाना था, परन्तु : तक 08 वर्ष से अधिक का अत्यधिक विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस / विज्ञापन के अनुसार आवंटित की गई यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 48-7:-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर wire, दिनांक 44-40-2042 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 4.-04-205 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत से धनराशि प्राप्त किये जाने बावजूद भी विपक्षी, बी.बी.ए. के अनुसार अपने कर्तव्यों को पूर्ण करने में विफल रहा है और t0 वर्षों के अत्यधिक विलम्ब के बाद भी विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक ... परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु कोई आवेदन-पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है और न ही ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, मूल शिकायत में अंकित याचित अनुतोष यथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-70-202 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, लिखित बहस, दिनांक 08-44-2025, आदि अभिलेखों छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति-पत्र, दिनांक 46-08-2024 पोर्टल पर अपलोड कर, भौतिक रूप से दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए, werd शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "La Galaxia’ के टॉवर- में फ्लैट संख्या: E504 बुक कराया गया था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.34,40,939,//- + कब्जा चार्जेज़ एवं लागू टैक्स थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.32,06,942,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट शैड्यूल में वर्णित किश्तों के अनुसार समय पर भुगतान किया जाना था। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-08 के अनुसार सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के अनुसार प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और विपक्षी, बकाया धनराशि के अधीन ग्रेस पीरियड सहित अक्टूबर, 2024 से पूर्व कब्जा देने हेतु सक्षम होगा। Page 2 of 2

= का यह भी कहना है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर यथा नोटबंदी, किसानों के आंदोलन एवं मा. एन.जी.टी. के हस्तक्षेप आदि कारणों से विलम्बित हुई है तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य 04 नवम्बर, 20i9 से 40 नवम्बर, 209 तक बन्द रहा। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के कारण मार्च, 2020 से सितम्बर, 2020 तक निर्माण कार्य रूका रहा। विपक्षी द्वारा सभी मूल एन.ओ.सी. की प्रतियाँ प्राप्त कर ली गयी हैं और विपक्षी, सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन दाखिल करने की प्रक्रिया में है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्‍त जहाँ तक विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोड अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल Application For Amendment of Written Statement, दिनांक 23-04-2025 के साथ संलग्न संशोधित आपत्ति-पत्र तिथि रहित को स्वीकार किये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में पीठ के समक्ष सुनवाई, दिनांक 44-07-2025 को विपक्षी कम्पनी के विद्वान अधिवक्ता श्री सी.के. झा की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री सहेली चक्रबर्ती द्वारा वर्णित तथ्यों के आधार पर, उक्त प्रार्थना-पत्र को Nor Press कर लिया गया। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आधार पर विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोड अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल Application For Amendment of Written Statement, दिनांक 23-04-2025 के साथ संलग्न संशोधित आपत्ति-पत्र तिथि रहित को स्वीकार किया जाना नियमानुसार उचित नहीं है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ, एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-40-2042 की प्रति, लिखित बहस, दिनांक 76-07—-2025 की प्रति, एप्लीकेन्ट फाईल, पेमेन्ट शैड्यूल, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार कियाः- 4; Fal Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु Wer ot, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह Page 3 of 2 E-Court = विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का AR विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स Acar यथा नोटबंदी, किसानों के आंदोलन एवं मा. एन.जी.टी. के हस्तक्षेप आदि कारणों से विलम्बित हुई है तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य of नवम्बर, 2049 से 40 नवम्बर, 2049 तक बन्द रहा। इसके अतिरिक्त wrfas—i9 महामारी के कारण मार्च, 2020 से सितम्बर, 2020 तक निर्माण कार्य रूका रहा। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश fea है;-

“With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity ” takes place. इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:ः- “In the affidavit dated 05.42.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: -

72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality ms levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक Page 4 of 2 E-Court

a तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त दोनों अवधियाँ विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थीं तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनांक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर sea के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Pena किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को werd यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता ग्रेस पीरियड सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 20:5 तक दिया जाना था, आज तक 08 वर्ष से अधिक का अत्यधिक विलम्ब होने के बाद भी विपक्षी द्वारा ‘jose यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रॉस्पेक्टस / विज्ञापन के अनुसार आवंटित की गई यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इन आधारों Page 5 of 2 E-Court 4 शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र पर अपना प्र॒त्युत्तर, दिनांक t8-74-2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-40-2042 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 44-04-20:5 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत से धनराशि प्राप्त किये जाने बावजूद भी विपक्षी, बी.बी.ए. के अनुसार अपने कर्तव्यों को पूर्ण करने में विफल रहा है और t0 वर्षों के अत्यधिक विलम्ब के बाद भी विपक्षी द्वारा petra परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अभी तक yer परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु कोई आवेदन-पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है और न ही ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में अंकित समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, मूल शिकायत में अंकित याचित अनुतोष यथा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अंवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति-पत्र, दिनांक 46-08-2024 पोर्टल पर अपलोड कर, भौतिक रूप से दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए, प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "La Galaxia" के टॉवर-72 में फ्लैट संख्या: ४-504 बुक कराया गया था। yet यूनिट की कुल कीमत रू.34,40,939,/- + कब्जा ats एवं लागू टैक्स थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा कुल रू.32,06,92,/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में उल्लिखित पेमेन्ट शैड्यूल में वर्णित किश्तों के अनुसार समय पर भुगतान किया जाना था। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-08 के अनुसार सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित विनिर्देशों के अनुसार प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और विपक्षी, बकाया धनराशि के अधीन ग्रेस पीरियड सहित अक्टूबर, 2024 से पूर्व कब्जा देने हेतु सक्षम होगा। विपक्षी द्वारा सभी मूल एन.ओ.सी. की प्रतियाँ प्राप्त कर ली गयी हैं और विपक्षी, सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन दाखिल करने की प्रक्रिया में है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख किया गया है और उपर्युक्त तथ्यों |. के आधार पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगनत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20.6 की oei—te(t) ¥ प्राविधान Page 6 of 2 E-Court = है किः- "Section 76, Return of Amount and Compensation- (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: -

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें whic के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट, दिनांक 44-t0-20:2 wea) के अनुसार विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 30 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 44-40-2045 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page 7 of 2 E-Court = विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता, विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 44-0-20:5 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 49-42--2045 से विधिक ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 78(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि उभय पक्षों के मध्य आवंटित यूनिट के सम्बन्ध में एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर Gite, दिनांक 44-40-2042 को हतस्ताक्षरित व निष्पादित हुआ है, जिससे यह विदित है कि उभयपक्षों को उक्त बी.बी.ए. / अनुबन्ध में उल्लिखित शर्तें स्वीकार हैं। उक्त बी.बी.ए. /अनुबन्ध के प्रस्तर-9(0 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में रू.05,/- प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्ब ब्याज दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता भी विलम्ब ब्याज की धनराशि पाने के अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा Page 8 of 2 E-Court = प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की atta, दिनाक 04-05-2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ.प्र. आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना, दिनांक 03-05-2047 से उ.प्र. में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04-05-2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 0i-05-20:7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान लागू हुए। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः प्रश्नगत शिकायत में दिनांक oi-05-207 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना बी.बी.ए./ अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04-05-2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम एवं नियमावली के प्राविधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 42-70-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7.#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा fe याचिका संख्या: सीः 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Pena किया जाता है। इसके अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि ver धनराशि को डिक्रिटल («62४०० धनराशि के रूप में , ERT शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआईटी बनाम हिगाचल ग्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC nLine HP 5264 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can Page 9 of 2 E-Court E if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 27 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and 3 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (४८7४८) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section /94.4 of the Income-tax Act.

0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर मोहाली क्षेत्रीय विकास ग्राषिकरण व अन्य बनाम यौरव FEV, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी way राजकुमार WIS T अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 202 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत we निम्नवत्‌ है:- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing 2, obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful

agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 76597/ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. Page 0 of 2 E-Court S In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-20247 and our order dated 4-3-2024, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैः- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर Ure /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47-70-20:5 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक t9-42-20i5 से दिनांक 30-04-2047 तक रू.05/- प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 04-05-2047 से विधिक ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी. / MM. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। alfas—i9 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा | शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-2(«४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद Page I] of 2 E-Court दिनांक: 28-04--2026. nm 9, आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। यम से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ /धनराशि एलॉटमेन्ट कम फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट /अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत We प्लान/शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें | पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। s & vw \ Page 2 of 2