उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 पूर्व (पीठ-) उपस्थिति :— श्री do वेंकटेश, सदस्य | कस. | शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण जमा धनराशि यूनिट ao FF-238 | 34,40,806 /-रूपये 54,77,080 / -रूपये 6,28,447 /-रूपये l. | NCRI44/08/I894/2023 | अंजू राठौर एवं अनिल पालीवाल पटार44/08/893/2023 | अंजू राठौर एवं अनिल पालीवाल | #-888 22I4 टार44/0/429/2023 ऋतु जैन ऋतु जैन संतोष गुप्ता एवं राजेश गुप्ता Pl Yi NCRI44/0/4290/2023 SF-276 | 44,9,762 /— TF-32 | 8,37,080 /-रूपये 5. | NCRI44/08/I934/2023 वेद्पाल Ris F = | 6 | NCRI44/08/940/2023 वेदपाल सिंह मलिक TF-23R | 49,40,038 //-रूपये 7. | NCRI44/0/4420/2023 अल्का नारायण FF-04 | 24,59,943 /-रूपये | 8 | NCRI44/0/442/2023 अल्का नारायण FF-226 | 23,30,592 /-रूपये रजनी जैन एवं अशोक कुमार | TF-75 | 72,48,774/-wTd जैन विकम पाण्डेय SF-280 | 43,74,936 /-रूपये | NCR44/08/933/2023 0. | टार]44/0/] 439/2023 बनाम 4. मैसर्स aren वीवर लिमिटेड 2. मैसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड 3. मैसर्स एलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता अंजू राठौर एवं अनिल पालीवाल के साथ 09 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/08/894/2023 अंजू राठौर एवं अनिल पालीवाल अग्रणी वाद रहेगा।

प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना he शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिंट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता ar कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) में दिनांक 04.09.2047 को यूनिट संख्या- FF-238 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 57,93,444 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,40,806/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है एवं परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया जा रहा है और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म की प्रति, एम.ओ.यू की प्रति, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 49.40.2048 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा इंप्लीडमेन्ट एप्लीकेशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि वह पूर्व में एक प्रमोटर था, जिसके द्वारा “OH MY GoD" नामक एक परियोजना विकसित की जा रही थी, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJIII4I है। विपक्षी द्वारा एक सह-प्रमोटर “एलीसा इंफ्राटेक yo feo" को जोड़ा गया है, जो कंपनी, .का भू-स्वामित्व है तथा प्राधिकरण के पोर्टल पर भी प्रकाशित है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) द्वारा दिनांक 28.03.2047 के संयुक्त विकास अनुबन्ध में उल्‍लेखित समय-सीमा के अनुसार उक्त परियोजना को पूर्ण करने में डिफॉल्टं किया गया है, जिस कारण “एलीसा इंफ्राटेक wo feo" द्वारा समाप्ति पत्र दिनांकित 26.08.2020 के माध्यम से संयुक्त विकास अनुबन्ध को समाप्त कर दिया गया है। विपक्षी (बाया वीवर लि.) और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०" द्वारा “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” (साया ग्रुप की एक कंपनी) के साथ दिनांक 30.03.2020 को एक शेयर-पर्चेज White हस्ताक्षरित किया गया, जिसके अन्तर्गत “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने कंपनियों की 400 प्रतिशत हिस्सेदारी शेयर पूंजी खरीदी है। वह “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० Ce

लि०” ने आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से उक्त परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY GoD" से “SAYA STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क fe “साया “सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक 49.44.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 20I6 की ois के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और "OH MY GOD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण WAI-UPRERAPRIII4I है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर "SAYA STATUS” करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। रेरा प्राधिकरण द्वारा रेश अधिनियम, 20i6 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 की. प्रति संलग्न है। इसलिए उपरोक्‍तानुसार वर्तमान शिकायत में प्रमोटर “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” को विपक्षी के रूप में प्रजक्षकार बनाया जाना आवश्यक है।

विपक्षी की ओर से लिखित ज़वाब दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नतत परियोजना को समय पर सौंपना, प्रत्येक आवंटी द्वारा समय पर किश्त का भुगतान किये जाने पर निर्भर था, आवंटियों का कब्जा सौंपने में विलम्ब का कारण यह भी है, क्योंकि शिकायतकर्ता सहित कई आवंटियों द्वारा अपनी किश्तों का भुगतान करने में बड़े पैमाने पर डिफॉल्ट किया गया है, जिस कारण परियोजना की प्रगति पूर्ण रूप से प्रभावित हुई। विपक्षी, रेशा अधिनियम, 2076 लागू होने के बाद MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित ब्याज की गणना करने हेतु तत्पर है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या- ॥7-238 आवंटित की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपफक्षों के ' मध्य ager पत्र दिनांकित tot0208 को हस्ताक्षरित किया गया था एवं अनुबन्ध के weR-t02 एवं 40.3 के अनुसार दिनांक 29.02.2024 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था तथा प्रश्नगत परियोजना का विकास अब "साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के अच्छे और सक्षम हाथों में है, जिसके पास पहले से ही रियल wee के क्षेत्र में उल्लेखनीय व्यावसायिकता और समृद्ध इतिहास है। साया ने वादा की गयी समय-सीमा के भीतर अपनी सभी परियोजनाएं पहले ही पूर्ण कर ली हैं और सौंप दी हैं। इस प्रकार उन सभी आवंटियों के हित में प्रश्नगत परियोजना के निर्माण और विकास हेतु समय देने के लिए प्रार्थना करते हैं। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर

इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था, इसके अतिरिक्‍त मा० सर्वोच्च न्यायालय ने भी दिनांक 04.44.2049 के आदेश के तहत बढ़ते प्रदूषण के कारण पूरे दिल्‍ली एन.सी.आर. में निर्माण गतिविधियों पर प्रतिबंध लगा दिया था, जिससे उक्त परियोजना के निर्माण प्रगति में और अधिक विलम्ब हुआ। साथ ही परियोजना का निर्माण कार्य कोविड-49 महामारी के कारण स्थगित रहा और वर्तमान में/परियोजना का निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है। विपक्षी माननीय प्राधिकारी से अनुरोध करता है कि कृपया हमें रेरा अधिनियम, 20:6 के अनुसार उपलब्ध विस्तार के आलोक में दिसम्बर, 2025 तक परियोजना को पूर्ण कर शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु समय प्रदान करें। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब, रेरा प्राधिकरण द्वारा Wr अधिनियम, 20i6 की धारा-45 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 08.42.2022 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के TH को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :-- ॥ 4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की aReHis के अधीन है अथवा नहीं एवं क्‍या विपक्षी किसी प्रकार का लाभ प्राप्त करने का अधिकारी है ? 2 क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा. एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु do 7 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम की ais के अधीन है अथवा नहीं ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार प्र विचरित किया गया है, fort साबित करने का भार विपक्षी पर है।

पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से विदित है कि उपरोक्त mene शिकायतें शिकायतकर्तागण द्वारा बाया वीवर लिमिटेड के विरुद्ध योजित की गई हैं। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु साया ग्रुप हाउसिंग एवं एलीसा इंफ्राटेक प्राग्लि० ie द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है। ‘en एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०” (जो भू-स्वामित्व का अधिकार रखते हैं) के द्वारा आवेदन दिनांक 27.09.2024 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से var परियोजना के पंजीकरण को उनके नाम पर स्थानांतरित करने और परियोजना का नाम "OH MY Gop" से "४474 STATUS" में परिवर्तित करने की अनुमति देने के लिए सम्पर्क किया। “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” ने परियोजना को स्थानांतरित करने और “एलीसा इंफ्रांटेक yo feo” के साथ स्वयं को प्रमोटर बनाने के लिए शपथ पत्र दिनांक t9:4.2022 के माध्यम से रेरा प्राधिकरण से सम्पर्क किया। उसी को अग्रसारित करते हुए मा० प्राधिकारी द्वारा समस्त तथ्यों की जांच करते हुए रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-45 के अन्तर्गत दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया और “OW MY GOD" नामक परियोजना (जिसकी पंजीकरण GENI-UPRERAPRJIII4] है) के अधिकांश अधिकारों और उत्तरदायित्वों को “साया सीमेन्टेशन लिमिटेड” के साथ संयुक्त रूप से स्थानांतरित करने के प्रस्ताव को मंजूरी दे दी गयी है और परियोजना का नाम परिवर्तित कर "SAYA STATUS” करने की भी सहमति प्रदान कर दी गयी है। विपक्षी के उक्त आवेदक को रेरा अधिनियम की aRI-75 के अंतर्गत स्वीकार करते हुए सचिव रेरा द्वारा दिनांक 08.42.2022 को आदेश पारित किया गया था, जिसके प्रस्तर निम्नवत हैः-

(i) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsibleto independently comply with all the pending obligations under the provisions of the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder, and the pending obligations as per the agreement for sale entered into by the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd. with the allottees. The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall submit an affidavit to this effect on the website of the Authority within 5 days of this order. (ii) Any transfer or, assignment permitted under provisions of Section 5 of the RERA Act shall not result in extension of time to the intending promoter M/s Saya Cementation Ltd. and the land owner company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd. to complete the real estate project "Saya Status" (new name) and it shall be required to comply with all the pending obligations of the erstwhile promoter M/s Baya Weaver Ltd, and in case of default, M/s Saya Cementation Ltd., jointly with the land owning company M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be liable to the consequences of breach or delay, as the case may be, as provided under the RERA Act or U.P. RERA Rules and regulations made thereunder.

(v) The intending promoter M/s Saya Cementation Ltd., jointly with M/s Alisa Infratech Pvt. Ltd., shall be responsible for compliance of the RERA Act, U.P. RERA Rules and regulations made there under and all the directions and orders of the Authority issued from time to time.This order is being issued with the approval of the Authority and comesinto force with immediate effect. उपरोक्त प्रस्तरों के अवलोकन से विदित है कि मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक wo लि० संयुक्त रूप से परियोजना से सम्बन्धित समस्त दायित्वों के साथ परियोजना .को पूर्ण करने हेतु उत्तरदायी हैं तथा समस्त दायित्व विपक्षीगण एवं शिकायतकर्तागण के मध्य हुए अनुबन्धानुसार विपक्षीगण द्वारा पूर्ण किया जाएगा। इसके अतिरिक्त रेरा पोर्टल $घर उपलब्ध पंजीकृत परियोजनाओं के विवरण के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SAYA STATUS (FORMERLY OH MY GOD) रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण WaI-UPRERAPRJI44. है तथा प्रमोटर “मैसर्स साया सीमेन्टेशन लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक Mio feo" अंकित है और यह परियोजना ऑनगोइईंग की श्रेणी में है, ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान उक्त परियोजना पर लागू et! तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु Ho 2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में विलम्ब है एवं परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। विपक्षी द्वारा सेंग्शन प्लान के अनुसार प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया जा रहा है और न ही प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 48 ()) में प्राविधान है कि :- Section 8 () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act’or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में (शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध पत्र दिनांक 49.40.208 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ denis के weae-i0.2 एवं 40.3 में उल्लेख किया गया है कि अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 3। अगस्त, 2022 माह एवं t80 दिन की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) में यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.02.2023 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त रेरा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.42.2022 के प्रस्तर संख्या-6.2 के अनुसार 657 आवंटियों ¥ 5:0 आवंटी द्वारा परियोजना को पूर्ण करने हेतु अपनी सहमति प्रस्तुत की गयी थी तथा प्राधिकरण द्वारा रेरा | अधिनियम की amis § प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण कराये जाने हेतु मंजूरी दिये जाने के आधार पर विपक्षीगण द्वारा प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु समय चाहा गया है।

: अतः समस्त परिस्थितियों को ;देखते हुए जोकि शिकायतकर्तागण द्वारा werd शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का अनुतोष चाहा गया है तथा विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा प्रदान करने में सहमति प्रकट करते हुए यह कथन किया गया है कि वह शिंकायतकर्तागण को दिसम्बर 2025 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध करा देंगे। ऐसे में यह माना जाना उचित होगा कि विपक्षी यूनिट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए शिकायतकर्तागण को दिनांक 34.42.2025 तक कब्जा उपलब्ध करा देंगे। उसके | पश्चात्‌ वह स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्तागण द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षीगण द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में उपयोग किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने की रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रमोटर द्वारा देय होगा। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.02.2023 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

| " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion | pe Certificate as late as April 206., The Respondent | ~ Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी are में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि aaa यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or fevocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. Ifthe allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनरांशि का उपभोग किया गया है। * रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. —-—— SE Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and | interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम dois के अधीन दिनांक 7.40.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the . | Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" हु

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। . : इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.208 को Boo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8--3-48--65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"प,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the!¢ase may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 | (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण कर॑ने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी Greet साया Meet लि० एवं एलीसा इंफ्राटेक प्रा० लि०) को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिद्स को अनुबन्ध पत्र 'के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी. सी. सहित दिनांक 34.42.2025 तक कंब्जा देना सुनिश्चित करें और देय रटाग्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2023 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर fod जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित fram के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। शिकायतकर्ता को निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के. माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। els (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा /विनियामक प्राधिकरण oo