उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ--3 परिवाद संख्या : एनसीआर+44 /40 // 4085 ,// 2049 अजय कुमार निवासी- wH-6, मकेर कुंदन गार्डन जूहू रोड, शांताकूज वेस्ट मुम्बई न हल wre परिवादी बनाम wal बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता- डी--53, ओखला फेज74 नई दिल्‍ली केरल प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- स्वयं प्रतिवादी — श्री मनीष अरोड़ा व मोहित राय अधिवक्ता परिवाद : परिवादी अजय कुमार निवासी- एफ-64, मकेर कुंदन गार्डेन जूहू रोड, शांताकूज वेस्ट मुम्बई के द्वारा war बिल्डवेल प्रोजेक्ट uf के विरूद्ध रेरा अधिनियम की ames के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर।44 /0/4085 / 2049 संस्थित की गयी है। परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. अनुबंध पत्र दिनांक 44.03.2044 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हैं:- ए०8९१ 4. प्रतिवादपत्र दिनांक 43.03.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में Unit No B2-803 को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को BO 26,02,57 /— भुगतान far) परिवादी ने प्रार्थना पत्र में जमा धनराशि मय ब्याज वापस व मानसिक उत्पीड़न हेतु प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत अतिरिक्त प्रतिवादपत्र के प्रस्तर संख्या 6 में यह कथन किया गया कि ” That the farmers whom the land was acquired by the Greater Noida Authority for the development of the said housing scheme, has raised the litigation, that continued to intervene and retarded the pace of construction in the period of 203-2046 intermittently till the matter of land acquisition in Noida Extention remained a sub-judice matter. That in spite of getting the possession of the project land, the revisionist could not start the construction due to the agitation by the farmers 2024-5 of village bisrakh Jalalpur on. the pretext of wrongful aquisition of land, non payment of compensation by the State of UP and due to pendency of court case pertaining to land situated in the aforesaid plot, the respondent in spite of getting official and documentary possession of the land, could not commence the construction. dl Page 2 That the petitioner who has already completed most of construction work and is in the process of handing over the physical possession of the flats to its customers by September 2020 is under tremendous pressure due to financial constraints to refund the money to the allottees despite of having completed majority of the construction work. Even the respondent is ready to hand over the project in question till September, 2020 in Phase | and till December 2020 in Phase I.

विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद & निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु tem: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी द्वारा जमा किया गया धनराशि वापस किया जाना उचित है ? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली उपलब्ध अनुबंध पत्र दिनांक 44.03.2044 के अवलोकन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य var तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 30 जून 2046 तथा अतिरिक्त 42माह के साथ अर्थात 30 जून 20i7 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके फेज 4 का कब्जा सितम्बर 2020 तथा फेज 2 का कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट होता है कि aang) Page 3 परियोजना fread है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 44.03.20i4 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 30 जून 2046 तथा

अतिरिक्त 42माह के साथ अर्थात 30 जून 2047 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके फेज 4 का कब्जा सितम्बर 2020 तथा फेज 2 का कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। जिस कारण परिवादी द्वारा जमा धनराशि तुरंत वापस कराया जाना उचित नहीं है परन्तु परियोजना विलम्बित है जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी से प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 / 2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ..............- Secondly, the | Artes ik hare 86% te eae prety | which have been made available presently, Page 4

following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Vad VERT में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा।

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य Sorel के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। जिस कारण वादी द्वारा जमा धनराशि तुरंत वापस कराया जाना उचित नहीं है लत, Page 5 परियोजना विलम्बित है जिस कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी से प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the ” benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। ह

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee qu Page 6 g.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८४।२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में aifas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थीं, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। refed में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30,09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई है. Page 7 प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध अनुबंध पत्र feai@ —-.03.2044 के अवलोकन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 30 जून 2046 तथा अतिरिक्त i247 के साथ अर्थात 30 जून 2047 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके फेज 4 ar कब्जा सितम्बर 2020 तथा फेज 2 का कब्जा दिसम्बर 2020 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है।

सुनवाई के दौरान प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा अवगत कराया गया कि प्रतिवादपत्र में फेज 4 का कब्जा सितम्बर 2020 तथा फेज 2 का कब्जा दिसम्बर 2020 तक परियोजना पूर्ण करके परिवादी को इकाई का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित है परन्तु मौखिक रूप से यह भी अवगत कराया गया कि कोविड-49 के कारण मार्च 2024 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। जहां तक परिवादी द्वारा मानसिक उत्पीड़न हेतु जो प्रतिपूर्ति art गयी है वह रेरा अधिनियम की धारा 42, 44, 48 व 4१9 के अन्तर्गत नहीं आती जिस कारण प्रतिपूर्ति के सम्बंध में प्रस्तुत वाद न्यायनिर्णयक अधिकारी के समक्ष संदर्भित किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है। dv Page 8 नैसर्गिक न्याय के Ramil के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) (ग) (घ) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ मार्च 2024 तक उपलब्ध करायें। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 04.07.2047 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद 4 हो, तक MciRei% की दर से देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za\(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+L% की दर से अधिक देय नहीं होगा। pifas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडांउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 .तंक arél की और से समय से भुगतान न किये जन Page 9 (ड) (च) प्रतिवादी द्वारा परियोजनों पूर्ण करने में किये गये विलंम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं कीं जाएगी | यदि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को मार्च 2024 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाता है तो प्रतिवादी ऐसी स्थिति में मार्च 2024 के उपरांत 45 दिन में परिवादी द्वारा जमा की गयी समस्त धनराशि BO 26,02,57 / - जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक मय ब्याज '८२+4% की दर से परिवादी को भुगतान करेगा। प्रतिवादी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 34.42.2079 अंकित की गयी है परन्तु दिसम्बर 2049 के बाद प्रतिवादी द्वारा समय विस्तार नहीं कराया गया है। इस सम्बंध में तकनीकी सलाहकार रेरा, प्रतिवादी के विरूद्ध विधि सम्यक कार्यवाही सुनिश्चित करें। तद्नुसार इस निर्णय की प्रति तकनीकी सलाहकार रेरा को प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 04 /७9,/2020 eal सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0