उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत oii, पीठ-2 पूर्व (पीठ-4) उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य | क्रम Wo शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण l. NCR44/0/0464/2022 रोहित यादव 2. | टारा44/04006399/2025 गीता तिवारी 3. NCR44/04/0640/2023 गिरीश चन्द्र जोशी 4. टार]44/04/06438/2023 पेन्द्र खत्री एवं स्नेह खत्री 5. टार]44/04/06405/2023 मोहम्मद नूरूद्दीन एवं समीरा परवीन | ६ | NCR44/04/06432/2023 सुनील कुमार हलदर एवं प्रतिमा हलदर 7. उटर44/04/ 06436/2023 मदन मोहन मिश्रा 8 | गटार।44/04/ 06396/2023 अंजुला पुरी एवं बिपेन कुमार | *» | पलर44/04/ 06408/2023 मोहन सिंह रावत एवं पुष्पा रावत | 0. | 0. ॥7८२44/04/ 064 /2023 निशि श्रीवास्तव एंव राजीव कुमार l. टर44/04/ 06426/2023 रूही शजर एवं मोहम्मद शजरूल इस्लाम 2. टार44/04/0 06427/2023 संदीप कुमार शर्मा 3. | NGRI44/04/I06433/2023 सुशील कुमार 4. NCRI44/04/06434/2023 राज कुमार जैन एवं पदमा जैन L5. पटरा44/0406455/2023. | सीमा कुमारी एवं मोहित गुप्ता 6. NCRI44/04/99989/2023 रोहित कुमार ]7. ]7८टा२ 44/04/ 06390/2023 +~— योगेन्द्र सिंह राणा एवं संगीता राणा 8. NCR44/04/06409/2023 मुकेश कुमार सिंह एवं लक्ष्मी सिंह | 49, ॥7ट744/04/ 0640/2023 नीना कुमारी एवं सुदर्शना कुमारी 20. ॥टरा44/047 06425/2023 रचना द्विवेदी एवं संकल्प द्विवेदी 2I. बटार44/05/ 067]2/2023 नम्नता सावंत ee बनाम

एस.जे.पी इंफाकॉन लिमिटेड शिकायतकर्ता रोहित यादव के साथ 23 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "SHRI RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/0/0464/2022 रोहित यादव अग्रणी वाद रहेगा। - प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "SHRI RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" में यूनिट संख्या- ७3॥705 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 35,4,554 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 44,05,824,//- रूपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में 2.5 वर्ष से कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है तथा विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिसम्बर 202 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा yet परियोजना के सापेक्ष 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म दिनांकित 48.40.2048 प्रति, आवंटन पत्र दिनांक 22.44.2048 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "SHRI RADHA SKY PARK (SKY GARDENS PHASE-2)" में यूनिट संख्या- &3/705 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 35,24554/- रूपये थी। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्ता द्वारा निवेश हेतु यूनिट आरक्षित की गयी थी तथा परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष अपनी = देय धनराशि का भुगतान समय से नहीं किये जाने के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ। इसके अतिरिक्त परियोजना में विलम्ब होने के मुख्य माननीय एन. जी.टी द्वारा पारित आदेश तथा कोविड-49 के कारण परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित रहा है। इसके अतिरिक्‍त विपक्षी का यह कहना है कि ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण तथा विपक्षी के मध्य दिनांक 45.44.2040 को cit डीड का निष्पादन किया गया था एवं वर्तमान समय में प्रश्नगत भूमि का लीज़ डीड निरस्त की जा चुकी है, जिस कारण विपक्षी द्वारा serra शिकायत को प्राधिकरण के माननीय कंसीलिएटर महोदय के समक्ष प्रस्तुत किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, वकालतनामा, आदि अभिलेखों की छायाप्रति दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- lw शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4

बिन्दु संख्या-।/ इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना में 2.5 वर्ष से कोई निर्माण कार्य नहीं हो रहा है तथा विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिसम्बर 2024 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सापेक्ष 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किये जाने के उपरान्त भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन /अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.::.20i8 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-24 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का दिसम्बर 2024 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ जून 2022 में wed यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 30.06.2022 होती है। मर विपक्षी द्वारा pera शिकायत को प्राधिकरण के माननीय कंसीलिएटर महोदय के समक्ष प्रस्तुत किये जाने के अनुरोध पर शिकायतकर्ता द्वारा अपनी सहमति व्यक्त नहीं की गयी है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स waar प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, | he is liable on demand to the allottees, in case the

allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." धनराशि का उपभोग किया गया है। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त यह भी उल्लेखनीय है कि vert के मध्य एक आवंटन /अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन/»अनुबन्ध की शर्तें स्वीकार हैं। आवंटन /अनुबन्ध में विलम्ब के लिए विलम्ब धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की

गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-48 दिनांक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.20i7 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अत: दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्राविधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना रेरा अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। ८: रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20re के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पद्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफॉल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Ch यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाएफा प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.70.20i8 को oo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि

फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु dear निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट्स को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(«४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८0॥२+] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्वान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। oO | 5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें | f f Cy | Lr" टी० वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण