उपस्थिति :— श्री टी० वेंकटेश, सदस्य उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत-34, पीठ-2 (पीठ-4) क्रम Ho शिकायत संख्या | शिकायतक्तीगण | शिकायतकर्तागण् . इटारा44॥04/93/2022 विपुल कपूर | | 2, NCRI44/I0/069/2022 गौरव विग एवं राजेन्द्र कुमार | 3, | N@Ri44704790754022023 eT कुमार | 4 | पटाराबका।0828/2022 | | सात्विक सिक्योरिटीज प्राइवेट लिगिटेंड | सिक्‍योरिटीज प्राइवेट लिमि बनाम जमा अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स wo लि0 शिकायतकर्ता विपुल कपूर के साथ 03 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I & 2)" से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत PIH-NCR44/02/90250/2022 विपुल कपूर अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या-8-80॥ बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 49,57,00/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 46,50,000 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा देने में विलम्ब किया गया है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा की प्रति, धनराशि की wie, फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांकित 30.08.2043 की प्रति, आदि ८८

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-I)" में यूनिट संख्या- 8-80 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 49,57,00/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 49,87,29/— रुपये का भुगतान किया गया। उभयपक्षों के मध्य फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 30.08.203 को निष्पादित किया गया था। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पहले ही पूर्ण किया जा चुका है और परियोजना से सम्बन्धित चारों आवश्यक प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत दिनांक 07.0.2020 को परियोजना का ओससी. प्राप्त किया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्न है और परियोजना के फोटोग्राफ भी संलग्न हैं, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा परियोजना में विलम्ब होने के मुख्य कारण एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश कोविड-49 के कारण पुनः लॉकडाउन, आदि समस्याओं के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। हालांकि इन समस्याओं और अन्य अप्रत्याशित कारणों के बावजूद परियोजना को पूर्ण कर लिया गया और दिनांक 07.0.2024 को परियोजना का ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त कर किया जा चुका है। अप्रत्याशित घटनाओं के कारण हुए विलम्ब के लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। प्रमोटर और शिकायतकर्ता के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-23 के अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता द्वारा after भुगतान पर ब्याज वसूलने का हकदार है तथा विपक्षी अनुबन्ध के प्रस्तर-35 के अनुसार सुपर fee अप एरिया और रखरखाव शुल्क पर 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से होल्डिंग शुल्क लेने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा weft की गयी है कि प्रतिवाद पत्र में वर्णित तथ्यों और परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी, शिकायतकर्ता को उक्त यूनिट का कब्जा देने के लिए तैयार है और दिनांक 07.40.2024 को परियोजना का ओ.सी./ सी.सी. भी प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा उक्त शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के dl को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear | पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- A रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? Cy निस्तारण बिन्दु सं0-॥ बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है एवं क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “eet न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स vio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. "From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आती हैं उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के ऑब्जरवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में ‘shang प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु der निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा देने में विलम्ब किया गया है तथा परियोजना का निर्माण कार्य धीमी गति से चल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 95 प्रतिशत की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि के ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 30.08.20i3 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-32 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को 30 जून, 20:6 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि (ग्रेस पीरियड) सहित दिसम्बर, 2046 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 3.:220I6 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 से ओसी. /सी.सी.. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है| जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who | has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल | धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय ,/पद्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head 5 हि हैं :- whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। THER बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.04.2047 से दिनांक 30.04.2047 तक अनुबन्ध के प्रस्तर-36 के अनुसार 5/-रूपये प्रति वर्गफुट तथा दिनांक 04.05.2047 ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/ अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जाएगी। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी .८ा.४+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज देय होगा। 6 Or इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित ard के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी।

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। an “BML, (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण