U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04A Order under ARI-34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No.: [?]A2744/0/0090/2022 Devendra Pandey and Padma Pandey vs. TRI Infacon Pvt. [?] (Mahagun Group) The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party for possession along with interest for the delay period. Briefly, the complainant's statement is that on 20.03.2044 they booked unit WN-507 in the opposite party's project Mahagun Mezzaria, the total price of which is Rs. 41,36,04,075/-, against which the complainant has paid Rs. 446,75477/- in instalments from time to time. The complainant also says that under the agreement the opposite party was to give possession of the unit to the complainant by December, 20:6, but the opposite party has still not given possession of the unit, construction in the project is incomplete, and the opposite party has still not obtained OC or CC for the project from the competent authority, although the complainant has already paid more than 400 per cent of the amount against the unit. The opposite party has not discharged its duties. Hence the complainant has requested that possession of the unit be given at the earliest along with OC/CC, and interest for the delay period. In support of the statement, the complainant has filed a photocopy of the allotment letter dated 02.09.2044. [Page 2]

The opposite party filed its written reply dated 06.07.2022 and stated that on 20.03204 the complainant applied in its project Mahagun Mezzaria, [?]-Mantova, for flat WeN-I507 on the [?] floor, in the course of which the agreement dated 02.09.2044 was executed. That agreement is prior to the coming into force of RERA, so the provisions of RERA will not apply in this case. The opposite party further stated that, as per clause 0.4 at page 45 of the agreement dated 02.092004, it was to give possession of the unit to the complainant by 30.06.2047, subject to force majeure circumstances. The project was delayed due to force majeure events which were beyond its control. In 2043, all kinds of construction within a radius of 40 kilometres of the Okhla Bird Sanctuary were stopped. This interim order remained effective in the year 2044 and the year 20i5, in which the Noida Authority, by an order issued on 40.08.2048, declared the period from i4.0820:3 to 28.020i3 and the period from 29.40.2043 to 49.08.20i5 as zero period. On 04.4.20:9, the Hon'ble Supreme Court, in Civil [?] No. 43029 // 4985 "M.C. Mehta vs Union of India and Others", imposed a ban on construction for about 4 months. Because of the spread of [?] in March 2020, the second wave of COVID-49, the decline of the real estate sector, demonetisation and other reasons, the construction work of the project was also adversely affected.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ARI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-]ए2744/0/0090/2022 देवेन्द्र पाण्डेय एवं पदमा पाण्डेय बनाम TRI इन्फाकॉन प्रा0 feo (महागुन ग्रुप) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20.03.2044 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Mezzaria में यूनिट WN-507 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 4१,36,04,075,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 446,75477/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य अपूर्ण हैं और विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./सी.सी. सहित शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 02.09.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। Q { 2

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.03204 को उनकी परियोजना Mahagun Mezzaria के ¢fax—Mantova में फ्लैट WeN—I507, i5¢ Floor के लिए आवेदन किया गया, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 02.09.2044 को निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में लागू नहीं होगें। अनुबन्ध दिनांक 02.092004 के पृष्ठ संख्या-45 के प्रस्तर-0.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर के परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 4 Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम आदेश वर्ष 2044 एवं वर्ष 20i5 4 प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 40.08.2048 को आदेश जारी करते हुए दिनांक i4.0820:3 से दिनांक 28.020i3 तक एवं दिनांक 29.40.2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.4.20:9 को सिविल Re fea संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में aifas—i9 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय वेव, रियल wee सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांकित 29.07.2024 के माध्यम से अवशेष धनराशि 40,45,804/— रूपये का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता की उक्त अवशेष धनराशि को देय विलम्बित अवधि के ब्याज में समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को सूचित किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल दिनांकित 07.40.2024 के माध्यम से स्वीकार किया गया। शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500/— रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति देय नहीं है। इसी पीठ द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों तथा अन्य माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का विपक्षी द्वारा उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 30.06.2024 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ spree की प्रति, ई-मेल की प्रतियाँ, अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- ५ 4. क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “eet wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। ve उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्त्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित fear जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम. आदेश वर्ष 2074 एवं वर्ष 205 4 प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक t0.08.20:8 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 28.0.20i3 तक एवं दिनांक 29.40.2043 से दिनांक 9.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “TAM. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय वेव, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा | इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-24 पर फोर्स मैज्योर के atta को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure:- . "means any event or combination of events or circumestances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (9 despite the adoption of reasonable preaution and/or F ot

alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. - (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. (e) War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (f) The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or (g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever. (0) Any event or circumstances analogous to the foregoing"

SRA फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, उनमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या ,अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। oe माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation’ of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील dem—i3020 ,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to ५३६

6.00 pm), subject to the criteria stipulated in 0२47, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल एन.जी.टी. के आदेशों में स्पष्ट रूप से विपक्षी की परियोजना पर निर्माण कार्य के लिए प्रतिबन्ध नहीं लगाया है और न ही उक्त आदेशों के कम में यह कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना सरकार द्वारा न्यायालय के समक्ष दी गयी परियोजनाओं की सूची में सम्मिलित थी। इसके अतिरिक्त रियल एस्टेट के कारण निर्माण कार्य पर अवरोध उत्पन्न हुआ हो, ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Paka किया जाता है। We निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2006 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य अपूर्ण हैं और विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा प्रश्ननत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओसी./सी.सी. सहित शीघ्र wana यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि अनुबन्ध दिनांक 0209204 के पृष्ठ denis के प्रस्तर-40.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर के परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांकित .29.07.2024 के माध्यम से अवशेष धनराशि 0,45,804/— रूपये का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता की उक्त अवशेष धनराशि को देय विलम्बित अवधि के ब्याज में समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को सूचित किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल दिनांकित 07.40.2024 के माध्यम से स्वीकार किया गया। शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500,/- रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति देय नहीं है, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500,/- रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है। अतः विपक्षी का उक्त तथ्य स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ‘ इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 02.09.2044 के wer-i04 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 34.42.206 तक पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता क़ो प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनाक 30.06.2047 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। | 0 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2047 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be pait by the promoter interest for every month's delay till handing over of the ‘> i2

possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by~the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 27.4020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.260) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- Ds 42 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वार Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल eae प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है Ar

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.i had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on 3 43 home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wenxi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire-amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......................५------० and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.....c.cceccsesseseseeseee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। oF 44 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Here | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2a) के अनुसार ae Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। चर 45 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 9 jh /2028 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04A Order under ARI-34 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint No.: [?]A2744/0/0090/2022 Devendra Pandey and Padma Pandey vs. TRI Infacon Pvt. [?] (Mahagun Group) The present complaint application has been instituted by the complainant against the opposite party for possession along with interest for the delay period. Briefly, the complainant's statement is that on 20.03.2044 they booked unit WN-507 in the opposite party's project Mahagun Mezzaria, the total price of which is Rs. 41,36,04,075/-, against which the complainant has paid Rs. 446,75477/- in instalments from time to time. The complainant also says that under the agreement the opposite party was to give possession of the unit to the complainant by December, 20:6, but the opposite party has still not given possession of the unit, construction in the project is incomplete, and the opposite party has still not obtained OC or CC for the project from the competent authority, although the complainant has already paid more than 400 per cent of the amount against the unit. The opposite party has not discharged its duties. Hence the complainant has requested that possession of the unit be given at the earliest along with OC/CC, and interest for the delay period. In support of the statement, the complainant has filed a photocopy of the allotment letter dated 02.09.2044. [Page 2]

The opposite party filed its written reply dated 06.07.2022 and stated that on 20.03204 the complainant applied in its project Mahagun Mezzaria, [?]-Mantova, for flat WeN-I507 on the [?] floor, in the course of which the agreement dated 02.09.2044 was executed. That agreement is prior to the coming into force of RERA, so the provisions of RERA will not apply in this case. The opposite party further stated that, as per clause 0.4 at page 45 of the agreement dated 02.092004, it was to give possession of the unit to the complainant by 30.06.2047, subject to force majeure circumstances. The project was delayed due to force majeure events which were beyond its control. In 2043, all kinds of construction within a radius of 40 kilometres of the Okhla Bird Sanctuary were stopped. This interim order remained effective in the year 2044 and the year 20i5, in which the Noida Authority, by an order issued on 40.08.2048, declared the period from i4.0820:3 to 28.020i3 and the period from 29.40.2043 to 49.08.20i5 as zero period. On 04.4.20:9, the Hon'ble Supreme Court, in Civil [?] No. 43029 // 4985 "M.C. Mehta vs Union of India and Others", imposed a ban on construction for about 4 months. Because of the spread of [?] in March 2020, the second wave of COVID-49, the decline of the real estate sector, demonetisation and other reasons, the construction work of the project was also adversely affected.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ARI-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-]ए2744/0/0090/2022 देवेन्द्र पाण्डेय एवं पदमा पाण्डेय बनाम TRI इन्फाकॉन प्रा0 feo (महागुन ग्रुप) प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 20.03.2044 को विपक्षी की परियोजना Mahagun Mezzaria में यूनिट WN-507 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 4१,36,04,075,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 446,75477/— रूपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 20:6 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य अपूर्ण हैं और विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./सी.सी. सहित शीघ्र प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 02.09.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। Q { 2

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.03204 को उनकी परियोजना Mahagun Mezzaria के ¢fax—Mantova में फ्लैट WeN—I507, i5¢ Floor के लिए आवेदन किया गया, जिसके कम में अनुबन्ध दिनांक 02.09.2044 को निष्पादित कराया गया, जो कि रेरा लागू होने से पूर्व का है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में लागू नहीं होगें। अनुबन्ध दिनांक 02.092004 के पृष्ठ संख्या-45 के प्रस्तर-0.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर के परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 4 Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम आदेश वर्ष 2044 एवं वर्ष 20i5 4 प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 40.08.2048 को आदेश जारी करते हुए दिनांक i4.0820:3 से दिनांक 28.020i3 तक एवं दिनांक 29.40.2043 से दिनांक 49.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.4.20:9 को सिविल Re fea संख्या-43029 // 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में aifas—i9 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय वेव, रियल wee सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांकित 29.07.2024 के माध्यम से अवशेष धनराशि 40,45,804/— रूपये का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता की उक्त अवशेष धनराशि को देय विलम्बित अवधि के ब्याज में समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को सूचित किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल दिनांकित 07.40.2024 के माध्यम से स्वीकार किया गया। शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500/— रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति देय नहीं है। इसी पीठ द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों तथा अन्य माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का विपक्षी द्वारा उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 30.06.2024 की प्रति, फाईनल स्टेटमेन्ट ऑफ spree की प्रति, ई-मेल की प्रतियाँ, अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की प्रतियाँ दाखिल की है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- ५ 4. क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “eet wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। ve उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्त्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित fear जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। वर्ष 2043 में Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। यह अंतरिम. आदेश वर्ष 2074 एवं वर्ष 205 4 प्रभावी रहा, जिसमें नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक t0.08.20:8 को आदेश जारी करते हुए दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 28.0.20i3 तक एवं दिनांक 29.40.2043 से दिनांक 9.08.20i5 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 04.44.2049 को सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “TAM. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में लगभग 4 माह तक निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने एवं कोविड-49 की द्वितीय वेव, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण, डिमोनोटाईजेशन आदि कारणों से भी परियोजना के निर्माण कार्य में विपरीत प्रभाव पड़ा | इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-24 पर फोर्स मैज्योर के atta को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure:- . "means any event or combination of events or circumestances beyond the control of the company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (9 despite the adoption of reasonable preaution and/or F ot

alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the company's ability to perform obligations under this allotment, which shall include but not be limited to: (a) "Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. - (b) explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. (c) Strikes or lock outs, industrial dispute. (d) No-availability or cement, steel or other construction material due to strikes of manufacutres, supplies, transporters or other intermediaries or due to any reason whatever. (e) War and hostilities or was, riots, bandh, act of terrorism or civil commotion (f) The promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party/company from complying with any or all the terms and conditions as agreed in this allotment; or (g) any legislation, order or rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority(ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals for the Said project/said Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices notifications by the competent authority(ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or; for any reason whatsoever. (0) Any event or circumstances analogous to the foregoing"

SRA फोर्स मैज्योर की जो परिस्थितियाँ अंकित की गयी है, उनमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या ,अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो का उल्लेख किया है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुईं। फोर्स मैज्योर की परिभाषा में लॉक-आऊट सम्मिलित है। इसके अतिरिक्त न्यायालय द्वारा स्थगन आदेश, न्यायालय के अन्य और सरकार द्वारा जारी किये गये निर्देश सम्मिलित हैं। oe माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation’ of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील dem—i3020 ,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to ५३६

6.00 pm), subject to the criteria stipulated in 0२47, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

विपक्षी द्वारा पत्रावली पर दाखिल एन.जी.टी. के आदेशों में स्पष्ट रूप से विपक्षी की परियोजना पर निर्माण कार्य के लिए प्रतिबन्ध नहीं लगाया है और न ही उक्त आदेशों के कम में यह कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना सरकार द्वारा न्यायालय के समक्ष दी गयी परियोजनाओं की सूची में सम्मिलित थी। इसके अतिरिक्त रियल एस्टेट के कारण निर्माण कार्य पर अवरोध उत्पन्न हुआ हो, ऐसा भी कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Paka किया जाता है। We निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2006 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया तथा प्रश्नगत परियोजना में निर्माण कार्य अपूर्ण हैं और विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.,/सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है, जबकि उनके द्वारा प्रश्ननत यूनिट के सापेक्ष 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अपने कर्तव्यों का निवर्हन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओसी./सी.सी. सहित शीघ्र wana यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 06.07.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि अनुबन्ध दिनांक 0209204 के पृष्ठ denis के प्रस्तर-40.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक फोर्स मैज्योर के परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ई-मेल दिनांकित .29.07.2024 के माध्यम से अवशेष धनराशि 0,45,804/— रूपये का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता की उक्त अवशेष धनराशि को देय विलम्बित अवधि के ब्याज में समायोजित करते हुए शिकायतकर्ता को सूचित किया गया, जिसको शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल दिनांकित 07.40.2024 के माध्यम से स्वीकार किया गया। शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500,/- रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति देय नहीं है, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त कथन के समर्थन में ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में 6,79,500,/- रूपये की धनराशि देय अवशेष धनराशि में समायोजित की जा चुकी है। अतः विपक्षी का उक्त तथ्य स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। वर्णित स्थिति में शिकायतकर्ता, विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ‘ इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 02.09.2044 के wer-i04 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 34.42.206 तक पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा दिनांक 30.06.2047 तक नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 5/- रूपये प्रतिवर्ग फूट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता क़ो प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनाक 30.06.2047 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। | 0 इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2047 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2047 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be pait by the promoter interest for every month's delay till handing over of the ‘> i2

possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by~the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 27.4020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के wer 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.260) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- Ds 42 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+H प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वार Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल eae प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है Ar

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.i had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on 3 43 home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wenxi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire-amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.......................५------० and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.....c.cceccsesseseseeseee Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 48, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः: उपरोक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। oF 44 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.07.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Here | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2a) के अनुसार ae Way होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। चर 45 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 9 jh /2028 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण