U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-3 Order under Sections 38/40/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint No.: NCR(44 / 0 / 400520 / 2022 Rashi [?], Ritesh Kumar Singh and Reena Singh Versus ATS Housing Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders. On perusal of the file, it is noted that the Bench, under Section 3[?] of the Act, passed the following orders in the case on 28.03.2024: 1. The opposite party is directed to complete all facilities of the unit allotted to the complainant as per the agreement, and to ensure handing over of possession with O.C./C.C. by 3: May 2024, and, on receipt of payable stamp duty, to get the registration done as per rules. 2. The opposite party shall ensure payment of interest at MCLR+[?] per cent on the amount of Rs. 70,66,899/- deposited by the complainant, from 07.07.2020 till the date on which O.C./C.C. or offer of possession is made, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the final payable amount. If the interest amount exceeds the amount payable, it shall be refunded to the complainant as per rules. In view of the force majeure period, interest shall not be calculated for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020. Also, if the complainant has any overdues, interest for this period shall not be payable on them.

3. The opposite party is directed that, under Section 2(44)0) of the RERA Act, 2046, if any interest rate is charged by the promoter from the allottee on default after RERA came into force, the same rate shall be given to the allottee when the promoter defaults. Accordingly, the complainant shall also be liable to pay interest on delayed payments at MCLR+[?] per cent. If any amount has been charged from the allottee at a higher rate for delay after RERA came into force, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 4. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 and other relevant provisions. If the opposite party does not comply with this order, the complainant may get the order enforced through the RERA Authority. The order is to be uploaded on the portal. [Line omitted: OCR garbage] The opposite party did not comply with the order passed by the Bench under Section 3[?] of the RERA Act dated 28.03.2024, due to which the complainant gave an application dated 42.082024 for enforcement of the order in the case in question. On this, the RERA Deputy Secretary issued a notice dated 03.09.2024 directing the opposite party to comply with the order and submit a compliance report by 20.09.2024. However, the opposite party did not submit the compliance report.

Thereafter, the Deputy Secretary issued a show-cause notice dated 04.40.2024 directing the opposite party to comply with the order and submit the compliance report with an explanation by 20.402024. No compliance report was submitted by the opposite party. After the notice under Sections 38/40/63 was issued, the Bench heard the matter on 70.04.2025, 05.05.2025 and 7.07.2025. The opposite party has filed a compliance report stating that, as per the Bench's order dated 28.03.2024, possession of the unit allotted by the opposite party to the complainant was to be made available by 3 May 2024. The opposite party has stated that the complainant has paid only Rs. 70,66,899/-, which is 77 per cent of the total price of the unit.

The opposite party has also stated that its project is located in Sector 450, Sports City, and that because several suits relating to the land of the Noida Development Authority [?] are pending before the Hon'ble High Court at Allahabad, the Noida Authority is not issuing O.C. for the project, although the opposite party has obtained all the required NOCs from the competent authorities. The opposite party sent the offer of possession to the complainant on 23.05.2022. The opposite party has annexed a calculation sheet of the delayed-period interest with the compliance report. Accordingly, the opposite party has requested that the complainant be directed to pay the balance amount due against the unit and take possession, and that no penalty under Section 63 be imposed on the opposite party. The dates mentioned above are prior to the order dated 28.03.2024 passed on merits under Section 34 of the Act. Moreover, it is a well-established principle of law that an execution court cannot go beyond the decree. Further, although the opposite party has submitted a calculation sheet of the delayed-period interest, it has not placed on the file any evidence showing that the said amount of delayed-period interest was made available to the complainant within the stipulated period.

From the above, it is clear that the opposite party has not placed on the file any evidence showing that it complied with the order dated 28.03.2024 passed by the Bench under Section 34 of the Act within the stipulated period up to 3[?] May 2024. In such a situation, the main object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. To fulfil this object, the Authority has been given duties and powers under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section 34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. Section 34(8) provides as follows: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provisions of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that, if a promoter violates the obligations imposed on it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows: "40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed." Under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, the Authority has been empowered that, if a promoter is unable to comply with the Authority's order, the Authority may impose on the promoter a penalty of up to 5 per cent of the estimated cost of the promoter's real estate project. Section 63 reads as follows: "63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority."

It is noteworthy that Section 40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 falls under Chapter 5, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section 63 of the Act [roe] falls under Chapter 8, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions, it is clear that under the RERA Act the Authority has been empowered, if a promoter does not comply with its orders, to enforce its orders under Section 40 and to impose penalty on the promoter under Section 63. The Authority may take both actions together. From the above facts, it is clear that the opposite party has not complied with serial numbers 4 and 2 [?] of the order dated 28.03.2024 passed by the Bench. In view of the above facts, the file is referred under Rule 24 of the Rules, 2006, for hearing before the Adjudicating Officer, UP RERA, on 22.2.2025, for physical possession and registration of the unit as per serial number 4 of the order dated 28.03.2024. The Secretary, UP RERA, is directed, as per the order passed by the Bench under Section 3[?] dated 28.03.2024, serial number 2, to take action as per rules for issuing a recovery certificate for the delayed-period interest on the deposited amount, and to ensure that the file is made available to the Adjudicating Officer before the hearing date of 22.42.2025.

If the opposite party does not comply with the order, the file shall be placed before the Authority for imposing appropriate penalty under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order is to be uploaded on the portal. [Signature] (Deepak Swaroop [?]) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,//40,/63 के अन्तर्गत आदेश के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर(44 / 0 / 400520 / 2022 राशि wan, रितेश कुमार सिंह और रीना सिंह बनाम एटीएस हाउसिंग प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा ke अधिनियम की धारा-3॥ के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 28.03.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- \. विपक्षी को आदेशित किया जाता - है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 3: मई 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.07.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 70,66,899/ पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (over dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता —_—— ह॥ द्वारा भी Mcir+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। an विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 28.03.2024 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश क़ियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 42.082024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 03.09.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 20.09.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी।

तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 04.40.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.402024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी । धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 70.04.2025, 05.05.2025 व 7.07.2025 को सुनवाई की गयी। विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.03.2024 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा 3 मई 2024 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है की शिकायतकर्ता द्वारा केवल रु. 70,66,899 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है जो की यूनिट की कुल कीमत का 77 प्रतिशत है।

विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है की उनकी परियोजना सेक्टर 450 स्पोर्ट्स सिटी में स्थित है तथा नॉएडा विकास प्राधिकरण के ald सिटी के मद में कई वाद मा. उच्च न्यायालय अल्लाहाबाद में लंबित होने के कारण नॉएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना के सापेक्ष ओसी जारी नहीं किया जा रहा है जबकि विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से सभी वांछित अनाप्पत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेसन दिनांक 23.05.2022 को भेजा गया है। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना करते हुए गणना पत्र अनुपालन आख्या के साथ सलग्नक किया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिये जाने तथा विपक्षी के विरूद्ध धारा 63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त वर्णित तिथियाँ रेश अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत गुण-दोष पर पारित आदेश दिनांकित 28.03.2024 से पूर्व की हैं। इसके अतिरिक्त विधि का सुस्थापित सिद्धान्त है कि Execution court can not go beyond the decree. इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना करते हुए गणना पत्र प्रस्तुत किया गया है परन्तु उनके द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके की विलम्बित अवधि के ब्याज की उक्त धनराशि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में उपलब्ध करा दी गयी हो।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा ta अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 28.03.2024 के अनुसार 34 मई 2024 तक की निर्धारित अवधि में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 F प्राधिकरण Heat ow उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन vd विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- #38, (४) The A uthority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) Ifa promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any Cs 4

order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, roe के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण. को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 28.03.2024 के क्रम संख्या 4 व 2” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली wr नियमावली 2006 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 28.03.2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 22.2.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। 5 सचिव, उ.प्र.रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 28.03.2024 को धारा-3, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 22.42.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने की स्थिति में पत्रावली भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 63 के अंतर्गत यथोचित अर्थद॒ण्ड अधिरोपित किये जानें हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Sno asus (Slo दीपक स्वरूप WRT) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर