The opposite party informed the complainant on 23.05.2022 to take possession, but the complainant did not come to take possession. In support of its written reply, the opposite party has filed photocopies of the letter issued to the complainant regarding handing over of possession and an office memorandum dated 43.05.2020. On the basis of the arguments of both parties, the following questions are framed: 1. Whether the project has been delayed due to force majeure? 2. Whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If so, at what rate? Disposal of Question No. 1: Question 1 is framed to the effect of whether the project was delayed due to force majeure. This question is framed on the opposite party's averments, and the burden of proving it lies on the opposite party. In its written reply the opposite party has stated that construction was stopped due to the Hon'ble Supreme Court's order and the COVID-49 pandemic. In its written reply the opposite party has cited the Hon'ble Supreme Court's order passed in Civil Appeal No. 43029/4985, "M.C. Mehta vs. Union of India". In this context it is necessary to mention that the Hon'ble Supreme Court, in its judgment in Civil Appeal No. 940/2047, "Vikram Chatterjee and Others vs. Union of India and Others", at page 234 and paragraph 440, has defined force majeure as follows:

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity has occurred. In the case in question, apart from the COVID-49 pandemic, no other such circumstance has arisen. Regarding the COVID-49 pandemic, the U.P. RERA Authority by its order dated 06.06.2020, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted an additional period of 6 months from 25.03.2020, i.e., up to 25.09.2020, for completing all projects, and this additional period shall be treated as due to force majeure events. Having regard to this, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the complainant. Having regard to the above facts and the order of the Hon'ble Supreme Court, the opposite party is not entitled to the benefit of force majeure on any ground other than COVID-49. Accordingly, Question No. 1 is disposed of. Disposal of Question No. 2: Question No. 2 is framed to the effect of whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period, and if so at what rate.

The complainant states that a unit was booked by them in the project run by the opposite party, after which an agreement for sale against the said unit was executed between the parties on 25.02.2049. As per the agreement for sale, the complainant was to receive possession of the unit by 30 June 2020, but till now the complainant has not received possession of the unit. The opposite party says that the project was delayed due to force majeure. The opposite party also says that the complainant has filed cases before different benches, which have been dismissed, but the opposite party has not filed copies of any such orders passed by the Bench in this regard. On the other hand, the opposite party also argues that the complainant was informed on 23.05.2022 to take possession, but the complainant did not come to take possession. As per the agreement for sale dated 25.02.20I9 available on file, the complainant was to receive possession of the unit by June 2020, but the opposite party has not given possession within the stipulated period. The opposite party has not produced any evidence regarding completion of the project and receipt of OC/CC.

From the above facts it is clear that, under the agreement, the complainant was to receive possession of the unit in June 2020, which the complainant has still not received. Since the complainant has requested possession along with interest for the delayed period, it would be just to award the complainant interest for the delayed period along with possession. As to up to what period interest should be awarded, in this regard the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6649-50/20i8, "Supertech Limited vs. Rajni Goyal", has held: "the period of Interest should close on April 2016 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2016. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2016 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." As per the above legal position, the complainant shall be entitled to delay interest up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later. As regards liability for interest, the Hon'ble Bombay High Court in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others vs. Union of India" has held that:

"Section 8(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Accordingly, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable as per the agreement between the promoter and the buyer, because the promoters have used the said amount.

As regards the rate of interest payable, the State Government under the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046 notified on 47.0.20:8 the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 208. In the sale/lease deed format annexed to them, the Events of Default of promoters are defined in clause 9, under which clause 9.2(i) provides for the allottee, in the event of default by the promoter, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" The same rate is prescribed in clause 9.3(i) for default by allottees. Having regard to that provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent. It is also clarified that if any amount due from the complainant is overdue, the opposite party too may recover interest only at the rate of MCLR+[?] per cent. The same definition of interest is also given in Section 2(24)0) of the RERA Act. On the basis of the above facts and precedents, the complainants are entitled to possession and interest for the delayed period. Accordingly, Question No. 2 is disposed of.

Having disposed of the above questions, the following order is passed: The opposite party is directed to ensure that, after completing all facilities of the unit allotted to the complainant as per the agreement, it gives possession along with OC/CC by 34 May 2024, and that, after obtaining the payable stamp duty, it executes the registry as per rules. The opposite party is directed to ensure payment to the complainant of interest at the rate of MCLR+1[?] per cent on the amount of Rs. 70,66,899/- deposited by the complainant, from 04.07.2020 up to the date of receipt of OC/CC or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payable amount; if the interest amount exceeds the amount payable, the excess shall be refunded to the complainant as per rules. Having regard to the force majeure period, the interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall not be calculated. Further, if the complainant has any overdue amount, no interest for this period shall be payable on it.

The opposite party is directed that, as per Section 2(24)0) of the RERA Act, 206, if after the RERA came into force any interest rate is charged by the promoter for the allottee's default, the same rate shall be paid by the promoter to the allottee on the promoter's default. Accordingly, on delayed payment the complainant shall also be liable to pay interest at the rate of MCLR+1[?] per cent. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for delay after the RERA came into force, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and other relevant provisions. If the opposite party does not comply with this order, the complainant may get the order enforced through the RERA Authority. Order to be uploaded on the portal. [?]-07. 282[?] (Dr. Deepak Swarup Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित ; रसीद /साक्ष्य के तिथि कब्जा दिये अनुतोष स0 अनुसार जमा धनराशि जाने की रू तिथि I. पटाश44/0/00520/2022 | राशि wrt, P -202 | रु0 70,66,899 / 25.02.2049 | 30.06.2020 | यूनिट का रितेश कुमार कब्जा व सिंह व रीना विलम्बित सिंह अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस हाउसिंग प्रा0लि0 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS PRISTINE PHASE-II में sad तालिका में अंकित यूनिट संख्या पी--2024 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि vo 70,66,899 / विपक्षी को भुगतान की गई है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र व एप्लिकेंट लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण संख्या | दिनांक भुगतान की गई धनराशि (रु0) | 04.08.2022 रु0 70,66,899 / —a ie

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual Obligation) का उल्लंघन किया है जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट का है। इस प्रकार वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय चण्ड़ीगण द्वारा अपील Wee /20i8 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग mofo में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। वर्तमान प्रकरण शिकायतकर्ता ने गलत तथ्यों पर विपक्षी को परेशान किये जाने हेतु दायर किया है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भी भुगतान नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की भिन्न-भिन्न पीठों में वाद दायर किये जो निरस्त किये जा चुके है। यदि कोई अप्रत्याशित घटना घटित होती है तो विपक्षी सम्भावित कब्जा तिथि को परिवर्तित कर सकता है। कोविड-9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,//4985 एमसी मेहता बनाम यूओआई में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर कब्जा दिये जाने के लिए बचनबद्ध था परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु दिनांक 23.05.2022 को सूचित किया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आया।

विपक्षी द्वारा अपनी लिखित जवाब के समर्थन में शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने के सम्बंध में जारी पत्र की प्रति व आफिस मेमोरेंडम दिनांक 43.05.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं faced अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? — se 2 निस्तारण प्रश्न संख्या A: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 एम.सी मेहता बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न He Prema किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-:: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 25.02.2049 को निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी का यह भी कथन है कि शिकायतकर्ता ने भिन्‍न भिन्‍न पीठों में वाद दायर किये है जो निरस्त हो चुके है परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में पीठ द्वारा पारित ऐसे किसी आदेश की प्रति दाखिल नहीं की गई है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु दिनांक 23.05.2022 को सूचित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आया। पत्रावली पर उपलब्ध एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 25.02.20I9 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने तथा ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था जो अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। TS 4 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी waaay माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in

Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the 5 oO allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid

for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व oat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India —= 6 +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRiIUfaRa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता gee का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 rena किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34 मई 2024 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि BO 70,66,899 / पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उछू-०७. 282% (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

The opposite party informed the complainant on 23.05.2022 to take possession, but the complainant did not come to take possession. In support of its written reply, the opposite party has filed photocopies of the letter issued to the complainant regarding handing over of possession and an office memorandum dated 43.05.2020. On the basis of the arguments of both parties, the following questions are framed: 1. Whether the project has been delayed due to force majeure? 2. Whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period? If so, at what rate? Disposal of Question No. 1: Question 1 is framed to the effect of whether the project was delayed due to force majeure. This question is framed on the opposite party's averments, and the burden of proving it lies on the opposite party. In its written reply the opposite party has stated that construction was stopped due to the Hon'ble Supreme Court's order and the COVID-49 pandemic. In its written reply the opposite party has cited the Hon'ble Supreme Court's order passed in Civil Appeal No. 43029/4985, "M.C. Mehta vs. Union of India". In this context it is necessary to mention that the Hon'ble Supreme Court, in its judgment in Civil Appeal No. 940/2047, "Vikram Chatterjee and Others vs. Union of India and Others", at page 234 and paragraph 440, has defined force majeure as follows:

"Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity has occurred. In the case in question, apart from the COVID-49 pandemic, no other such circumstance has arisen. Regarding the COVID-49 pandemic, the U.P. RERA Authority by its order dated 06.06.2020, due to the effect of COVID-49 (Corona Virus Disease), granted an additional period of 6 months from 25.03.2020, i.e., up to 25.09.2020, for completing all projects, and this additional period shall be treated as due to force majeure events. Having regard to this, no interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall be paid by the promoter to the allottees, and no delay interest shall be taken from the complainant. Having regard to the above facts and the order of the Hon'ble Supreme Court, the opposite party is not entitled to the benefit of force majeure on any ground other than COVID-49. Accordingly, Question No. 1 is disposed of. Disposal of Question No. 2: Question No. 2 is framed to the effect of whether the complainant should be granted possession and interest for the delayed period, and if so at what rate.

The complainant states that a unit was booked by them in the project run by the opposite party, after which an agreement for sale against the said unit was executed between the parties on 25.02.2049. As per the agreement for sale, the complainant was to receive possession of the unit by 30 June 2020, but till now the complainant has not received possession of the unit. The opposite party says that the project was delayed due to force majeure. The opposite party also says that the complainant has filed cases before different benches, which have been dismissed, but the opposite party has not filed copies of any such orders passed by the Bench in this regard. On the other hand, the opposite party also argues that the complainant was informed on 23.05.2022 to take possession, but the complainant did not come to take possession. As per the agreement for sale dated 25.02.20I9 available on file, the complainant was to receive possession of the unit by June 2020, but the opposite party has not given possession within the stipulated period. The opposite party has not produced any evidence regarding completion of the project and receipt of OC/CC.

From the above facts it is clear that, under the agreement, the complainant was to receive possession of the unit in June 2020, which the complainant has still not received. Since the complainant has requested possession along with interest for the delayed period, it would be just to award the complainant interest for the delayed period along with possession. As to up to what period interest should be awarded, in this regard the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6649-50/20i8, "Supertech Limited vs. Rajni Goyal", has held: "the period of Interest should close on April 2016 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2016. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2016 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." As per the above legal position, the complainant shall be entitled to delay interest up to the date of OC/CC or offer of possession, whichever is later. As regards liability for interest, the Hon'ble Bombay High Court in "Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and Others vs. Union of India" has held that:

"Section 8(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." Accordingly, in light of the above judgment, it is clear that under the provisions of U.P. RERA, interest on the delay and on the principal amount shall be payable as per the agreement between the promoter and the buyer, because the promoters have used the said amount.

As regards the rate of interest payable, the State Government under the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046 notified on 47.0.20:8 the Real Estate (Regulation and Development) (Sale/Lease Agreement) Rules, 208. In the sale/lease deed format annexed to them, the Events of Default of promoters are defined in clause 9, under which clause 9.2(i) provides for the allottee, in the event of default by the promoter, that: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules, within forty-five days of receiving the termination notice:" The same rate is prescribed in clause 9.3(i) for default by allottees. Having regard to that provision, it appears just to award the allottee interest for the delayed period at the rate of MCLR+1[?] per cent. It is also clarified that if any amount due from the complainant is overdue, the opposite party too may recover interest only at the rate of MCLR+[?] per cent. The same definition of interest is also given in Section 2(24)0) of the RERA Act. On the basis of the above facts and precedents, the complainants are entitled to possession and interest for the delayed period. Accordingly, Question No. 2 is disposed of.

Having disposed of the above questions, the following order is passed: The opposite party is directed to ensure that, after completing all facilities of the unit allotted to the complainant as per the agreement, it gives possession along with OC/CC by 34 May 2024, and that, after obtaining the payable stamp duty, it executes the registry as per rules. The opposite party is directed to ensure payment to the complainant of interest at the rate of MCLR+1[?] per cent on the amount of Rs. 70,66,899/- deposited by the complainant, from 04.07.2020 up to the date of receipt of OC/CC or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted against the final payable amount; if the interest amount exceeds the amount payable, the excess shall be refunded to the complainant as per rules. Having regard to the force majeure period, the interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall not be calculated. Further, if the complainant has any overdue amount, no interest for this period shall be payable on it.

The opposite party is directed that, as per Section 2(24)0) of the RERA Act, 206, if after the RERA came into force any interest rate is charged by the promoter for the allottee's default, the same rate shall be paid by the promoter to the allottee on the promoter's default. Accordingly, on delayed payment the complainant shall also be liable to pay interest at the rate of MCLR+1[?] per cent. If any amount has been taken from the allottee at a higher rate for delay after the RERA came into force, the interest for the delayed period shall also be calculated at that same rate. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2076 and other relevant provisions. If the opposite party does not comply with this order, the complainant may get the order enforced through the RERA Authority. Order to be uploaded on the portal. [?]-07. 282[?] (Dr. Deepak Swarup Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 (पूर्व पीठ-2) भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- डा०दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम शिकायत संख्या | | यूनिट न0 | पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित ; रसीद /साक्ष्य के तिथि कब्जा दिये अनुतोष स0 अनुसार जमा धनराशि जाने की रू तिथि I. पटाश44/0/00520/2022 | राशि wrt, P -202 | रु0 70,66,899 / 25.02.2049 | 30.06.2020 | यूनिट का रितेश कुमार कब्जा व सिंह व रीना विलम्बित सिंह अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम एटीएस हाउसिंग प्रा0लि0 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना ATS PRISTINE PHASE-II में sad तालिका में अंकित यूनिट संख्या पी--2024 बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि vo 70,66,899 / विपक्षी को भुगतान की गई है। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र व एप्लिकेंट लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण संख्या | दिनांक भुगतान की गई धनराशि (रु0) | 04.08.2022 रु0 70,66,899 / —a ie

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता ने यह आरोप लगाया है कि विपक्षी ने अनुबंधात्मक दायित्व (Contractual Obligation) का उल्लंघन किया है जिस कारण इसका निस्तारण किये जाने का क्षेत्राधिकार सिविल कोर्ट का है। इस प्रकार वाद को निरस्त किया जाए। शिकायतकर्ता द्वारा लगाये गये आरोप का निस्तारण करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को नहीं है, जिसके समर्थन में हरियाणा अपीलीय न्यायालय चण्ड़ीगण द्वारा अपील Wee /20i8 समीर महावर बनाम एमजी हाउसिंग mofo में पारित निर्णय का संदर्भ अंकित किया है। वर्तमान प्रकरण शिकायतकर्ता ने गलत तथ्यों पर विपक्षी को परेशान किये जाने हेतु दायर किया है। शिकायतकर्ता द्वारा समय से धनराशि का भी भुगतान नहीं किया है। शिकायतकर्ता ने प्राधिकरण की भिन्न-भिन्न पीठों में वाद दायर किये जो निरस्त किये जा चुके है। यदि कोई अप्रत्याशित घटना घटित होती है तो विपक्षी सम्भावित कब्जा तिथि को परिवर्तित कर सकता है। कोविड-9 महामारी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029,//4985 एमसी मेहता बनाम यूओआई में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 का संदर्भ अंकित किया है। विपक्षी शिकायतकर्ता को समय अवधि के अन्दर कब्जा दिये जाने के लिए बचनबद्ध था परन्तु फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु दिनांक 23.05.2022 को सूचित किया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आया।

विपक्षी द्वारा अपनी लिखित जवाब के समर्थन में शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने के सम्बंध में जारी पत्र की प्रति व आफिस मेमोरेंडम दिनांक 43.05.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :- 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं faced अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? — se 2 निस्तारण प्रश्न संख्या A: प्रश्न We इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 43029 / 4985 एम.सी मेहता बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न He Prema किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2-:: प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त vat यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 25.02.2049 को निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता को एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार यूनिट का कब्जा 30 जून 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

विपक्षी का कहना है कि फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। विपक्षी का यह भी कथन है कि शिकायतकर्ता ने भिन्‍न भिन्‍न पीठों में वाद दायर किये है जो निरस्त हो चुके है परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बंध में पीठ द्वारा पारित ऐसे किसी आदेश की प्रति दाखिल नहीं की गई है। वहीं दूसरी ओर विपक्षी का यह भी तर्क है कि शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु दिनांक 23.05.2022 को सूचित किया गया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आया। पत्रावली पर उपलब्ध एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 25.02.20I9 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा जून 2020 तक प्राप्त होना था परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने तथा ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 में प्राप्त होना था जो अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। TS 4 जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी waaay माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in

Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the 5 oO allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid

for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व oat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India —= 6 +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRiIUfaRa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता gee का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 rena किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 34 मई 2024 तक ओ. सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि BO 70,66,899 / पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का Verda भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वार यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उछू-०७. 282% (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर