उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : Waxileie44 / 40 / 0969 / 2049 अमित कुमार केसारिया व नीतू सिंह निवासी- 28, 2बी वसुन्धरा गाजियाबाद .>वीदी बनाम एंथम इन्फास्ट्रक्चर प्रा.लि. पता- बिल्डिंग न. 4 प्रथम तल, जगृति इन्केलव, मुख्य विकास मार्ग Warmest feel caesar प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- परिवादी अमित कुमार केसारिया व नीतू सिंह निवासी- 284, 2बी वसुन्धरा गाजियाबाद के द्वारा एंथम इन्फास्ट्रक्चर प्रा.लि के विरूद्ध रेरा अधिनियम की धारा- 3 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- Waeisiei44 /i0 /0969/ 209 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. लिखित अभिकथन 2. अनुबंध पत्र दिनांक 44.05.2043 (lL 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें Page 4. त्रिपक्षीय अनुबंध दिनांक 40.07.2043 5. ईमेल संवाद की प्रति 6. प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये a 4. प्रतिवाद ua दिनांक 06.06.2020 ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 29.42.2047 डिमांड लेटर की ७ N टी.ओ.सी दिनांक 28.42.207 5. पार्ट ओ.सी दिनांक 42.04.2048 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित

परियोजना French Apartment में फ्लैट न. बी-504, बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रू0 20,48,203 /- भुगतान fear) परिवादी ने शिकायत प्रार्थना पत्र में अंकित किया है कि “A delay of approx 6 years in handing over/possession by M/s Anthem as per offer date 29--200. M/s Anthem asking for interest, GNIDA additional pratikar and cost of additional area increased whereas these demands are illegal as per the agreement as M/s Anthem is unable to produce any evidence or supporting documents in favour of these _ illegal demands. Further, Anthem has to pay compensation (penalty) to us for delay in offering the Unit No 8-504. ” परिवादी की ओर से लिखित अभिकथन प्रस्तुत किया गया जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि “That after a long gap of nearly 2 years from 24 April 2046 (The date of handing over the oe EAE I OG SE ESE as per the buyer agreement dated l May 203 a Be ES aes J Page the builder had defaulted in handing over the possession of the unit in time to the complainants. the builder sent a final demand letter dated 0.0.208, making demand of balance 5% of the toal cost of the Unit and other undue demands for payment of other amounts of money too. The major undue demands (illegal/unjustified demands too) inter alia are: ib Demand for payment of Rs 68002/. as GNIDA- Additional Pratikar. ii. Demand for payment of Rs 47,94/- as cost of increased area.

iii. Demand for payment of Rs 82,828/- as interest. ‘’ अतः परिवादी ने विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का कब्जा दिलाये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा अनुचित मांग न लिये जाने के सम्बंध में अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि ‘It is submitted that the answering opposite party had sent the offer of possession letter dated 29-2-207 in accordance with the terms and conditions of the agreement duly executed by the complainant and the answering opposite party after receipt of occupancy certificate from the concerned department of greater noida authority. The complainant at the time of issuance of the offer of possession letter was handed over the detailed calculation sheet evidencing the payment of interest on account of delay in making the payment. १ Page 3 That the apartment of the complainant was cancelled by following due process as enshrined in the agreement. The complainant initially vide demand letter dated 04.04.2048 was requested to clear off the dues by 3.0.208, thereafter vide email dated 22.08.208 and lastly vide letter dated 22.09.209 was requested by the officials of the opposite to clear the outstanding dues however as no response was received by the opposite party from the complainant a letter dated 0.0.20i9 was issued to the complainant informing about cancellation of their apartment.”

(ग) परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित है कि “The opposite party vide final demand letter dated 04.04.2048 raised other demands also like payment of GNIDA~ Pratikar, payment for cost of additional area added to the unit no B-50. In its final reply dated 06-06-2020 also, the opposite party has failed to furnish any document issued by competent authority with respect to unit B-50 on the basis of which the illegal demands made by the opposite party can be justified. The opposite party's offer that it would restore the allotment now as per the agreement, has got no relevance as the opposite party acted beyond its lawful right by cancelling the allotment ( as communicated vide letter dated 0-0-209) after 24th April 2026 पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु demi: क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या वादी द्वारा प्रतिकर चार्ज भुगतान किया जाना उचित है या नही बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी कब्जा के समय विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है?

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 4 पत्रावली पर उपलब्ध बायर्स एग्रीमेंट का अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि दोनो पक्षों के मध्य बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 74:05.20i3 को निष्पादित किया गया जिसके अनुसार प्रथम फेज से सम्बन्धित ब्लॉक का कार्य प्रारम्भ होने से 36 माह तथा अतिरिक्त 90 दिन में पूर्ण करके इंकाई का कब्जा दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण की पत्र दिनांक 09.:0.20I2 के अवलोकन से विदित है कि परियोजना में निर्माण कार्य करने की अनुमति अगस्त 2042 को प्रदान कर दी गयी थी। इस प्रकार ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के पत्र के अनुसार प्रतिवादी को उक्त इकाई 90 दिन के अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात 09 जनवरी 2046 तक पूर्ण करके परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त करा दिया जाना चाहिए था परन्तु परिवादी को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। उक्त टॉवर का पार्ट ओ.सी दिनांक 42.04. 20i8 को जारी किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। इससे प्रतीत होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 Pritt की जाती है। निस्तारण बिन्दु संया 2 परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा किसान प्रतिकर के रूप में तथा अनुचित रूप से प्रतिकर चार्ज की माह जा रही है। ne Page 5

प्रतिवादी परिवादी से उक्त धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु प्रतिवादी इस सम्बन्ध में परिवादी को sat गणना का fear (bifurcation of calculation) Wat कराना होगा, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रतिवादी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित प्राधिकरण / विभाग को दी गयी और var देय धनराशि के आधार पर परिवादी की यूनिट पर कितना अनुपातिक अधिभार उक्त धनराशि का आता है। यदि प्रतिवादी द्वारा प्राधिकरण को की गयी भुगतान धनराशि परिवादी को साक्ष्यों सहित उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो यह धनराशि परिवादी को वापस की जायेगी। इस सम्बन्ध में प्रतिवादी, परिवादी को स्पष्टीकरण साक्ष्यों सहित प्रस्तुत करना सुनिश्चित करें। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : उक्त इकाई के सम्बंध में दिनांक 77,05.2073 को बायर्स एग्रीमेंट निष्पादित किया गया जिसके अनुसार प्रथम फेज से सम्बन्धित ब्लॉक का कार्य प्रारम्भ होने से 36 माह तथा अतिरिक्त 90 दिन में पूर्ण करके इकाई का कब्जा दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में कोई साक्ष्य या तर्क प्रस्तुत नहीं किया है मात्र प्रतिवादपत्र में परिवादी को 29.42.2047 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी करने का तर्क दिया है। इससे प्रतीत होता है कि परियोजना विलम्बित है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete Dann nL is unable to give possession of an aprtment due ‘ Page 6

discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं0 6649-50, 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में मौननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in “OL. possession. " Page 7 उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. » सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें mea 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- -

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +72%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में ——_— eee है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए = रे Pai १/८४।२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में oifas—9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में संभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिंगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर gt ऑवंटियों को नहीं दिया जाएंगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। प्रतिवादी की ओर से दिनांक 30.06.2020 को सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से कथन किया गया कि परिवादी की इकाई दिनांक 40.0. 2oi9 को निरस्त कर दी गयी थी परन्तु अनुबंध के अनुसार इकाई पुर्नस्थापित करके परिवादी को कब्जा देने के लिए तैयार है। नैसर्गिक न्याय के Remi के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलग एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परियादी को gam का den व॑ विलग्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेंश (क) प्रतिवादी परिवादी को मूल आवंटित इकाई पुर्नस्थापित करके कब्जा ऑशसी/सी.सी के साथ दिसम्बर 2020 तक “AL कराना सुनिश्चित करें। Page 9

(ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 42.08. 20i6 से ऑ.सीं/सीसी प्रॉप्त SA की तिथिंया ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mcirw% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित करने के उपरांत अवशेष बची धनराशि परिवादी को प्रतिवादी द्वारा भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज McLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) Piste की रोकथाम ve नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकेडाउन को दुष्टिगंत wat हुये दिनांक 2403.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक वांदी की और से समय से भुगतान a किये जाने तथा प्रंलिवादी द्वार परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में flora ब्यांज की wore wat अवधि में नहीं की जाएगी। (ड) प्रतिवादी द्वारा परिवादी से प्रतिकर के मद में ली जाने वाली धनराशि, यदि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण को अदा की गयी है, तो अनुपातिक विवरण प्रो-रेटा के आधार पर साक्ष्य सहित aceite को उपलब्ध कराके प्राप्त करें और यदि यह P प्रतिवादी द्वारा प्राप्त कर ली गयी है और सक्षम प्राधिकरण को अदा न की गयी है तो उस स्थिति में mcwR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी परिवादी को वापस अदा करना सुनिश्चित करें।

(च) प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण परिवादी को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 66८ jh O joo 20 ( बलविन्दर कुमार ) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण i _____t Page I2