उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 शिकायत्त संख्या | पक्षकार नाम | आवंटन | यूनिट अनुबंध अनुसार | भुगतान की गयी धनराशि तिथि/ संख्या कब्जा दिये जाने | रु अनुबंध तिथि की तिथि waehaie4a /0/074/20i9 | प्रशांत arn | 78.03.2043 B4-505 | 48.09.20i6 BO 30,i7,784 /- UAW ae444 /0/ 0795 /2079 | सत्य प्रकाश 08.02.2044 B3-804 | 30.06.20i6 BO 24,09,929 /— | wareiianei44 / 44 / 0965 / 20i9 विजय Ge 06.09.202 B4-403 | 06.09,205 ह ¥0 29,27,560 /— एनसीआराबब / ०१ / 0476 / 2020 | प्रशांत रंजन 20.05.2044 Bi-506 | 20.05.2048 रु0 43,97,854 /— मिश्रा एनसीआर+44 / 03 / 57753 / 2020 रतीश के.वी 44.02.2043 85-4404 | 24.08.206 रु0 25,97,698 /- बनाम रूद्रा बिल्डवेल प्रोजेक्ट प्रा.लि. पता-- डी-53, ओखला फेज7 नई दिल्‍ली पीठासीन - बलविन्दर कुमार (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री आनंद वर्मा व श्री अभिनाश कुमार, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री मनीष अरोड़ा व मोहित राय अधिवक्ता परिवाद : पश्वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध यौजित की गयी 8 | उन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें RUDRA PALACE HEIGHTS से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित a | साक्ष्य प्रस्तुत किये है। 4. लिखित अभिकथन 2. अनुबंध पत्र 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें 4. त्रिपक्षीय अनुबंध प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये हज 4. प्रतिवादपत्र 47.08.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई संख्या बुक कराई गयी थी जिसके एवज में परिवादीगण ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किये। परिवादीगण ने प्रार्थना पत्र में जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने व परिवादी प्रभात 4 कुमार मिश्रा ने जमा धनराशि मय ब्याज के साथ प्रतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु अनुरोध किये है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत अतिरिक्त प्रतिवादपत्र के प्रस्तर संख्या 6 में यह कथन किया गया कि ” That the farmers whom the land was acquired by the Greater Noida Authority for the development of the said housing scheme, has raised the litigation, that continued to intervene and retarded the pace of construction in the period of 203-206 intermittently till the matter of land acquisition in Noida Extention remained a sub-judice matter. That in spite of getting the possession of the project land, the saa जे» नेन्‍>> न जन लीन could not start the construction due to the agitation by the farmers 204-45 of village bisrakh Jalalpur on the pretext of wrongful aquisition of land, non payment of compensation by the State of UP and due to pendency of court case pertaining to land situated in the aforesaid plot, the respondent in spite of getting official and documentary possession of the land, could not commence the construction. That the petitioner who has already completed most of the construction work and is in the process of handing over the

physical possession of the flats its customers by June, 2024. विचारणीय fag— पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु Wert: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु सख्या 2: क्‍या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने के अधिकारी है? बिन्दु संख्या 3: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :-पत्रावली उपलब्ध अनुबंध पत्र दिनांक 24.03.2045 के अवलोकन से विदित है कि परिवादी व प्रंतिवादी के मध्य उक्त तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई कां कब्जा 36 माह तथा अतिरिक्त i248 के साथ अर्थात 24.03.2049 तक दिया जाना था we अभी तक er को इकाई का का SL जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में एनजीटी के आदेश व किसानों द्वारा काम में अवरोध का बताया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना पूर्ण करके कब्जा जून 2024 तक दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। रेरा पोर्टल पर प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 2049 अंकित है तथा उसमें कोई समय विस्तार नहीं किया गया। प्रतिवादी के अधिवक्ता ने सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से यह अवगत कराया कि परिवादी को इकाई का कब्जा जून %2॥ तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। जबकि परिवादी को इकाई का कब्जा जून 2047 तक प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलग्बित है। cage वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। रेरा तकनीकी दल द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया। स्थलीय निरीक्षण आख्या गें यह अंकित है कि ‘The project have total towers in which tower number 5 proposed on the club block. Project is divided into A & B block in block A tower Al A2 83 84 are constructed and in block B tower B 82 83 85 86 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. Work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these ‘eo व अब has been completed till date rest any work like plumbing flopring

common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started 2- In block A (4towers) work of basement is completed upto 20 percent.2- Development work like road footpath boundary wall STP club gym swimming pool fire fighting etc has completed about 5 percent till date. 3- In the project about 40 percent units have been booked. 4- Construction material is available in less quantity at project site. 5- It has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in progress. 6- Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. 7- Approx 35-40 percent work in entire project has been completed till now. 8- GPR has not been updated on UPRERA. " प्रतिवादी के अधिवक्ता ने प्रस्तुत प्रतिवादपत्र गें व सुनवाई के दौरान मौखिक रूप से यह अवगत कराया कि परिवादीगण को इकाई का कब्जा जून 2024॥ तक उपलब्ध करा दिया जाएगा। जिस कारण परिवादीगण द्वारा जमा धनराशि तुरंत वापस कराया जाना उचित नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant lo the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered 4.22 wo empathy. Yet, having given our anxious consideration to tne plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained icans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest)

is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो “निश्चय हीं यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहनें वाले “एलॉटीज” पर 59 प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने न ने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उराके द्वारा जमा की गयी धनराशि को | Page 6 दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रांतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। तद्‌नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिव।दी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया था जिसके अनुसार परिवादीगण को उक्त तालिका में अंकित तिथि तक इकाई का कब्जा प्राप्त होन। था, परन्तु अभी तक परिवादीगण को उक्त यूनिट का कब्जा wid नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। परिवादी ने विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया el

इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 /2078 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वार अभिनिर्धारित किया गया है कि — "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी. / सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनाक dL ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। ————XK—r Ore a Page 7 7 जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WAR 9. 20) में wHex के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि--

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund tue entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of दाह till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promote: ‘9 the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर anafedt & द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यहं भी स्पष्ट कियां जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। रह Page 8

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में wfAs-t9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। anata में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। जहां तक परिवादी-प्रभात रंजन मिश्रा द्वारा जो प्रतिपूर्ति (compensation) चाहा wa है. उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) का क्षेत्राधिकार रेश अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्‍्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। नैसर्गिक =a के ari के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जान! न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी क॑ साथ जून 2024 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज शिकायत संख्या een sea ak 44 /40 / 0744 / 2049 परिवादी-प्रशांत (ग)

दिनांक 49.09.2046 से शिकायत संख्या एनसीआर444 // 40 / 0795 // 2049 परिवादी-सत्य प्रकाश को दिनांक... 04.07.2049 से , शिकायत संख्या एनसीआर(44 ,// 04 / 0476 /2020 परिवादी प्रशांत रंजन मिश्रा को feqie 20.0520i8 से तथा शिकायत संख्या एनसीआर444 / 03 / 54753 / 2020 रतीश केवी को दिनांक 44.08. 20i6 से ओ.सी»सी-सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक mcir+i% की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादंगण को देय होगां। शिकायत संख्या. waeflorret44 / 44 / 0965 / 2049 परिवादी विजय कुमार को दिनांक 06.09.20i5 से 30.04.2046 तक अनुबंध / आवंटन पत्र में अंकित विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दर तथा दिनांक 07.05,.206 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद में हो, तक MCLR+% की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवाद को देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी | परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण प्रतिवादी को भुगतान करें। रेशा अधिनियम की धारा 2(29)0) के अधीन परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज '/0२+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। हे काका Page 0

Sisto की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 5626 तक वादी की और से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये Pera के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त ora मैं नहीं की जाएगी | प्रतिवादी द्वारा जून 2020 तक परिवादीगण को इक।ई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में परिवादीगण जून 2024 के उपरांत जमा धनराशि मय ब्याज वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होंगे। प्रतिवादी द्वारा रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण करने की समय अवधि 34.2.2049 अंकित की गयी है परन्तु दिसम्बर 200 के बाद प्रतिवादी द्वारा समय विस्तार नहीं कराया गया है। इस सम्बंध में तकनीकी सलाहकार रेरा, प्रतिवादी के विरूद्ध विधि सम्यक कार्यवाही सुनिश्चित करें| Tega इस निर्णय की प्रति तकनीकी सलाहकार रेरा को प्रेषित की जाए। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 YW (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल ue अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। दिनांक:- /9 /// /2020 dpc Co र कुमार) सदस्य somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण (Ae : Page 2