4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-0८२44/0/0770/209 नर्वदा अग्रवाल बनाम मैसर्स एस.जे.पी. होटल्स एंड रिज़ार्टस्‌ mo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Wynn में यूनिट Wew-G-l7 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष 44,48,587 //- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा पंजीकृत एग्रीमेन्ट टू-सेल निष्पादित कराये बिना io प्रतिशत से अधिक की धनराशि ली गयी है और उनकी यूनिट किसी अन्य केता को भी विकय कर दी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 0.4.2020 को कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट निरस्त की जा चुकी है और किसी अन्य dar को भी विकय की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर पीठ द्वारा शिकायतकर्ता को निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 20.44.2020 तक अनुतोष संशोधित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दाखिल करना सुनिश्चित करें, जिसके कम में शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 40.4.2020 को ई-मेल दाखिल करते हुए अपनी जमा धनराशि 44,48,587 /— रूपये मय ब्याज (8 प्रतिशत की दर से) वापस दिलाये जाने एवं वाद व्यय दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 0 2 शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल दिनांक 40.44.2020, आवंटन पत्र दिनांक 04.40.2047, ई-मेल दिनांक 29.08.208, ई-मेल दिनांक 03.08.2049, लीगल नोटिस, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 46.0.2049, बुकिंग फार्म, ई-मेल दिनांक 02.03.2020 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Migsun Wynn में यूनिट GEI-G-I7 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष में बुकिंग फार्म दिनांक 23.05.20i6 को हतस्ताक्षरित हुआ। शिकायतकर्ता “कन्स्ट्रक्शन fees प्लॉन” का चयन किया गया। दिनांक 04.40.2047 तक शिकायतकर्ता द्वारा 5,00,000,//- रूपये की धनराशि अदा की गयी थी और शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से आवंटन पत्र जारी किये जाने का अनुरोध किया गया था, जिसके कम में दिनांक 04.:0.20:7 को, शिकायतकर्ता व विपक्षी द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र जारी किया गया। दिनांक 25.05.2048 को विपक्षी द्वारा 9,99,484 /- रूपये की धनराशि का माँग पत्र भेजा गया और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न करने की स्थिति में दिनांक 22.09.2048 को अनुस्मारक पत्र भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कम में दिनांक 04.40.2048 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र भेज दिया गया। शिकायतकर्ता फोरफीचर aia के बारे में अवगत थे। जैसा कि आवंटन पत्र में सहमति दी गयी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान समय से नहीं किया गया है। प्रश्नगत परियोजना विलम्बित नहीं है और परियोजना का निर्माण कार्य शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने से पूर्व पूर्ण किया जा चुका है और विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक t0.:4.2020 को कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट, आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों का पालन न किये जाने के कारण उनकी यूनिट निरस्त की जा चुकी है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा समय से भुगतान न किये जाने के कारण उनकी यूनिट निरस्त की जा चुकी है और शिकायतकर्ता द्वारा बाद में विचार करते हुए प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गयी है, जिसमें यह कथन किया गया है कि विकासकर्ता एग्रीमेन्ट दू-सेल निष्पादित कराये जाने के लिए तैयार नहीं है। उपरोक्त अरोप के कम में यह स्पष्ट करना उचित है कि शिकायतकर्ता ने बेबुनियाद तथ्यों पर शिकायत योजित की है, जो कि बिल्डर से धनराशि निकलवाने के लिए है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस, खाता विवरण, बुकिंग फार्म दिनांक 22.05.206, आवंटन पत्र दिनांक ma माँग पत्र दिनांक 3 25.05.2048, अंतिम अनुस्मारक पत्र दिनांक 22.09.2048, निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.0.20i8 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते है :- 4. क्या शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है ? 2. क्‍या प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है ? 3. क्या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि हाँ तो किस ब्याज दर से ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु den- इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जा चुकी है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट किसी अन्य केता को भी विकय कर दी गयी है। विपक्षी gi दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 04.40.2047 को शिकायतकर्ता से हस्ताक्षरित कराते हुए आवंटन पत्र जारी किया गया। दिनांक 25.05.2048 को विपक्षी द्वारा 9,99,84 //- रूपये की धनराशि का माँग पत्र भेजा गया और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न करने की स्थिति में दिनांक 2209.20i8 को अनुस्मारक पत्र भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि क। भुगत।न नहीं fal गया है, जिस कम में दिनांक 04.0.2048 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र भेज दिया गया। पत्रावली पर रिमाईनडर लेटर एवं माँग पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया, किन्तु इस सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा कोई ऐसा साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किया गया हो अथवा वह धनराशि अनुबन्धानुरूप देय न थी। अतः शिकायतकर्ता की यूनिट अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण निरस्त की जा चुकी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। Oo निस्तारण बिन्दु संख्या-2 निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या perma परियोजना विलम्बित है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 04.40.2047 के प्रस्तर-49 में निम्न उल्लेख किया गया है :- The Estimated date of Possession is 36 months from the execution date of this allotment + grace period of 6 months और इसके अतिरिक्त आवंटन पत्र के प्रस्तर-24 में यह उल्लेख किया गया है यदि शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने में प्रस्तावित कब्जे की तिथि से 6 माह से अधिक की देरी होती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को उनकी जमा धनराशि पर 45 प्रतिशत वार्षिक दर से ब्याज अदा करेगा। अतः आवंटन पत्र के अनुसार कब्जा दिनांक 04.0.2020 तक दिया जाना था तथा दिनांक 04.04.2024 के बाद विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। aga: अनुबन्ध में 6 माह की अवधि ग्रेस पीरियड eg रखी गयी है और शिकायतफर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.0.20i8 को भेजा गया है। शिकायतकर्ता द्वारा werd शिकायत दिनांक 46.t0. 2049 को योजित की गयी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 40.44.2020 को कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट निरस्त की जा चुकी है और किसी अन्य केता को विकय भी की जा चुकी है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 40,4.2020 of को ई-मेल दाखिल करते हुए अपनी जमा धनराशि 47,48,587/— रूपये मय ब्याज (8 प्रतिशत की दर से) वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिनांक 04.20. 20i7 को शिकायतकर्ता से हस्ताक्षरित कराते हुए आवंटन पत्र जारी किया गया। दिनांक 25.05.2048 को विपक्षी द्वारा 9,99,484 //- रूपये की धनराशि का माँग पत्र भेजा गया और शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान न करने की स्थिति में दिनांक 22.09.2048 को अनुस्मारक पत्र भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है, जिस कम में दिनांक 04.0. 2048 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र भेज दिया गया। शिकायतकर्ता फोरफीचर क्लॉज़ के बारे में अवगत थे। जैसा कि आवंटन पत्र में सहमति दी गयी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान समय से नहीं किया गया है।

पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 04.40.2047 के अनुसार कब्जा दिनांक 04.40.2020 तक दिया जाना था तथा दिनांक 04.04.2024 के बाद विलम्ब राशि देनी थी। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु माँग पत्र भेजे गये, परन्तु Reward द्वारा समय से भुगतान नहीं किया गया, जिसके कारण विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट दिनांक 04.40. 2048 को निरस्त की जा चुकी है। इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र का प्रस्तर-9 निम्नलिखित उलल्‍लेखित है कि :- #...... Timely payment is the main essence of the booking & allotment, and in case of delay, interest @ 75% per annum shall be charged for the delayed period. In case two regular installment remains unpaid, the allotment shall be treated as cancelled and 30% amount of the cost of Commercial space/ Shop will beforfeited and balance amount (if any) will be refunded without any interest. उपरोक्त उल्लेखित प्रस्तरों से स्पष्ट है कि विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान करने का दायित्व शिकायतकर्ता का है और यदि 2 किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में आवंटन निरस्त समझा जायेगा और यूनिट के कुल मूल्य से 30 प्रतिशत की धनराशि जब्त कर ली जायेगी और अवशेष धनराशि बिना ब्याज के वापिस कर दी जायेगी। विपक्षी द्वारा यह नहीं कहा गया है कि शिकायतकर्ता की यूनिट किसी अन्य आवंटी को आवंटित कर दी गयी है। अतः सामान्य रूप से इस प्रकरण में “अकाउन्ट सेटेल” कर कब्जा लेने के निर्देश दिये जाते, यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त न की गयी होती। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 32.43 प्रतिशत धनराशि दे दी थी एवं शिकायतकर्ता द्वारा 02

अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण उनकी यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता की 30 प्रतिशत कटौती के बाद अवशेष जमा धनराशि वापिस नहीं की गयी है। इस सम्बन्ध में आवंटन पत्र का wea निम्नलिखित उललेखित है कि :- That the Company/promoter may restore the cancelled Commercial space/shop in its sole discretion after receiving 0% of the cost of the Commercial space/shop as restoration charges. The said restoration charges shall be calculated on the prevailing rates at the time of restoration. ऐसे में निरस्तीकरण प्रकिया अपूर्ण हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से प्राप्त धनराशि का इस अवधि में उपयोग किया गया है। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन किया गया है, ऐसे में यह उचित होगा कि विपक्षी आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की मूल्य 35,47,567 /— रूपये की 30 प्रतिशत धनराशि (40,62,470/— रूपये) दी गयी धनराशि में से कटौती करते हुए, अवशेष धनराशि (44,48,587 — 0,62,470 = 86,447/— रूपये) ब्याज सहित वापिस करें। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-5785 ,/ 2049 “इरियो ग्रेस रियलटेक wife. बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि" में दिनांक 44.04.2024 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "..The incorporation of such one-sided clauses in an agreement constitutes an unfair trade practice as per Section 2(!)(r) of the Consumer Protection Act, |986 since it adopts unfair methods or practices for the purpose of selling the flats by the builder.

9.5 In a similar case, this Court in Wg. Cdr. Arifur Rahman Khan & Others v. DLF Southern Homes Pvt. Ltd.(Civil Appeal Number - 6239/209) affirmed the view taken in Pioneer (supra), and held that the terms of the agreement authored by the Developer does not maintain a level platform between the Developer and the flat purchaser. The stringent terms imposed on the flat purchaser arc not in consonance with the obligation of the Developer to meet the timelines for construction and handing over possession, and do not reflect an of ‘en bargain. The failure of the Developer to comply with the contractual obligation to provide the flat within the contractually stipulated period, would amount to a deficiency of service. Given the one-sided nature of the Apartment Buyer‘s Agreement, the consumer fora had the jurisdiction to award just and reasonable compensation as an incident of the power to direct removal of deficiency in service. ...We are of the view that the incorporation of such one- sided and unreasonable clauses in the Apartment Buyer‘s Agreement constitutes an unfair trade practice under Section 2()(r) of the Consumer Protection Act. ...we hold that the Developer cannot compel the apartment buyers to be bound by the one-sided contractual terms contained in the Apartment Buyer‘s Agreement."

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अनेकों आदेशों में यह निर्णय दिया गया है कि बी.बी.ए की शर्तें एकतरफा और अनुचित है, जबकि बॉयर द्वारा भुगतान में किसी भी डिफॉल्ट के लिये अनुबन्ध के पैरा-9 के अनुसार देरी के लिये 45 प्रतिशत ब्याज प्रदान करता है। यह उस सीमा तक यह अनुचित है कि दुकान के मूल्य का 30 प्रतिशत जब्त हो जाता है और इसके अलावा अवशेष राशि पर भी कोई ब्याज देय नहीं होगा, हालांकि बॉयर द्वारा भुगतान की गयी धनराशि का उपयोग बिल्डर द्वारा किया गया है तथा निश्चय ही वह उक्त भवन को पुनः वर्तमान मूल्य पर विकय कर सकेगा। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका Wea 2737/2047 “नीलकमल रियलटर्स waar प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में भी यह अवलोकन किया गया है कि बी.बी.ए की शर्तें एकतरफा होती है और बॉयर के पास मोलभाव करने का विकल्प नहीं होता है। "Agreements entered into with individual purchasers were invariably one sided, standard-format agreements prepared by the builders/developers and which were overwhelmingly in their favour with unjust clauses on delayed delivery, time for conveyance to the society, obligations to obtain occupation/completion certificate etc. Individual purchasers had no scope or power to negotiate and had to accept these one-sided agreements." 4

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ]४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-42238 // 208 “पायनियर ada लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन wear’ में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 20i7 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and mop उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20i7 & grt वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest &)0.7% SL pa) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8.4 में यह veered है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest.

अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “wal fiesta कंस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+l) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to yf 0

refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका dean--920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः- On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 wsssiessscesccvesencascancessass and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.... power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है।

अतः TRI माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य रारकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRt+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Sort गया है और न्यायोचित ठहराया है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,8 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। of 44 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

\. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट अथवा कोई अन्य समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट को अनुबन्ध के प्रस्तर-44 के अनुसार पुर्नस्थापित करते हुए, उस यूनिट के सापेक्ष, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आदेश पोर्टल पर अपलोड़ होने की तिथि से 2 माह में कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें अन्यथा ऐसा न करने की स्थिति में आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 2 माह में आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट की कुल मूल्य 35,44,567/— रूपये की 30 प्रतिशत धनराशि (40,62,470/— रूपये) दी गयी धनराशि में से कटौती करते हुए, अवशेष धनराशि (4,48,587 - 0,62,470 = 86,77,/- रूपये) MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। कुल जमा राशि में से ब्याज की गणना के लिये 86,77/— रूपये की धनराशि सबसे पहले जमा किये माने जायेंगे। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Wat | दिनांक — ol fo 72) peec= _ = Sql -20 2) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण