उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम TO शिकायत to शिकायतकर्तागण l, NCR44/2/026/209 रविन्दर कुमार = 2), धटा२44/2/02/209 दीपक कुमार . NCR44//0752/209 फिरदौस आलम 4. बटार]44/0008/2020 — eel कनन _ 5. NCR44/0/096/209 आजाद यादव - 6. NCRI44//28/20I9 गुलामुद्दीन अंसारी ' 7. NCRI44/I0/0739/20I9 रीना गुप्ता एवं बाल कृष्ण गुप्ता | 2 | NCRI44/05/0753/209 मृत्युंजय कुमार - 9, 20929807 अनुज अग्रवाल ' 0. NCRI44/0/02/2020 सुमन सिंह रावत - i. NCR44/0/0276/2020 नीरज गर्ग * बनाम ला रेजिडेंशिया डेवलपर्स mo feo शिकायतकर्ता रविन्दर कुमार बंसल के साथ 0 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के Tea समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/(2/0(26/209 रविन्दर कुमार बंसल अग्रणी वाद रहेगा। oJ a पत्र शिकायत हवा विष के विसद सबरत.. शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता जमा धनराशि ब्याज सहित वापस fear जाने कर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध समस्त ने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट संख्या: -302 बुक की गयी थी, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किस्तों के आधार पर 43,9,825/-— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता दिनांक 09.09.20i6 तक परियोजना पूर्ण कर तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता कर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी

t का यह भी कहना है कि बिल्डर द्वारा 3 वर्ष का विलम्ब होने के बाद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया है। जिस कारण शिकायतकर्ता के द्वारा भू-सम्पदा वि [नियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन » फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 09.03.20:3, खाता विवरण, जमा धनराशि की wile, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार 42 हैं। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता एवं उसके मध्य एक फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 09.03.20:3 को माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित 48 माह में कब्जा दिया जाना था, जिस पर शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर कुल 3256 यूनिट्स हैं, जिसमें से 2642 यूनिट्स विक्रय की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि विपक्षी की कम्पनी में आम्रपाली ग्रुप के शेयर हैं, जिसमें मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 632 यूनिट्स को सरेण्डर करने का आदेश दिया गया। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-2 में अंकित किया गया है :- In Phase-I we have obtained OC ,The physical possession of flat is going on and as on date handed over of fla ts has been done in 972 ok In Phase-II Total |l Tower No.!9 to Tower No. 29, finishing work is under process and op will start giving possession in these towers from December 2020.

In Phase-III Total !0 (Tower 30 to Tower 39) 90% _ of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202]. विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल कर कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को जून 2024 तक कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, शपथ पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ॥ क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस feed जाने की मांग करना उचित है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु do 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wer आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की

बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara’ में अभिनिर्धारित किया गया है:-

74], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20II-I5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (20l5) 7 SCC 2]. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no_ stay. Only — higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20I] to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह wre है कि वर्ष 20:i से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी का 4 किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने की मांग की है, जिस पर विपक्षी द्वारा सशपथ कथन किया गया है कि उसके द्वारा शिकायतकर्ता को मूल यूनिट का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जाएगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- 224 "Section 38 (J) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available. to return the amount received by him in respect of that apartment, plot. building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder / का. भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु seid) के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,~ ¢ > (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” vad प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wit wea greed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है।

इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें er अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध गें निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर i244 मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting _ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by _ moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and_ issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion ०/ project, 90 on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ 7 इण्डिया“ (744,/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जर्वेशन किया है :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet. having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेरा” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “area” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक alee, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” AS प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। WW के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara में दिनांक 23.07.209 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

I20 It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 88 the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than [0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum _ time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त पिकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए years को उनका आवास फ्लैट मिल सके | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent me 9 ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right ० compensation due to undue delay in completion of the project.

ved ऑब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/ 2049 पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream — is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable. +s १0 उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी 0| एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित

रेत अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को कराने भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी टी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब किश्तों का समय से भुगतान रूप से यह है कि विपक्षी प्रतीक्षा में है, उचित होगा परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, [न करें। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विशेष द्वारा जून 2024 तक कब्जा दिये जाने का कथन किया गया है तथा परियोजना के अन्य cad के आवंटी भवन पूर्णता की शिकायतकर्ता भी अपने फ्लैट का कब्जा लें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं0०-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 09.03.2043 की प्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-49 अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 09.03.2047 तक कब्जा पाने ने का अधिकारी था। अतः विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोज को दिनांक 09.03.2047 से जना विलम्बित है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता SIA /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा है। J ii इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section !8(.)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं| आवंटन पत्र में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the 2 provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के ude 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 43 इसके अतिरिक्त Re संख्या-0.२०.३3289/2020 दिनांक 06.02.2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में भाननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l] (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + ]% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise."

BRIA उच्च न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:8 की प्रस्तर 9.20) के अनरार प्रोगोटर की ओर रो विलग्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास ayers को समाप्त wer का विकल्प होगा एवं इस रिथिति 7 प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर ८,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLR+) प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। C 4 यह भी स्पष्ट किया जाता है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20॥7 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest @0.7% S.l. pa) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 3.4 में भी स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule I5 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest." अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2 प्रतिशत हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के .८॥२+। से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली (Rules), 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८॥२+। प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was 9८ a) obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on or _ , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). Tf, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time 4 € 6 for delivery of possession of the [Apartment/Plot]}:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 260320200 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 रो दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना गें हुए विलग्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त डिमांड पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.03.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर रोफ्टी रार्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. eh. सी. के लिए आवेदन के 30 दिन बाद या उत्तर प्रदेश Wr के परिपत्र दिनांक 04.09.209 के अनुसार अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता को ४८।,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्गाज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धगराशि में समायोगित की जायेगी। ब्याज की धगराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायत्तकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर Sa को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप CRIA गणना की जायेगी | De 7 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2006 के धारा 2(2४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4... विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुतोष 4 व 2 देने में अराफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित He |

5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 7... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-'>20 / |,० /2020 a ae ee (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियागक प्राधिकरण 8

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-04 श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष क्रम TO शिकायत to शिकायतकर्तागण l, NCR44/2/026/209 रविन्दर कुमार = 2), धटा२44/2/02/209 दीपक कुमार . NCR44//0752/209 फिरदौस आलम 4. बटार]44/0008/2020 — eel कनन _ 5. NCR44/0/096/209 आजाद यादव - 6. NCRI44//28/20I9 गुलामुद्दीन अंसारी ' 7. NCRI44/I0/0739/20I9 रीना गुप्ता एवं बाल कृष्ण गुप्ता | 2 | NCRI44/05/0753/209 मृत्युंजय कुमार - 9, 20929807 अनुज अग्रवाल ' 0. NCRI44/0/02/2020 सुमन सिंह रावत - i. NCR44/0/0276/2020 नीरज गर्ग * बनाम ला रेजिडेंशिया डेवलपर्स mo feo शिकायतकर्ता रविन्दर कुमार बंसल के साथ 0 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के Tea समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें La Residentia परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCR44/(2/0(26/209 रविन्दर कुमार बंसल अग्रणी वाद रहेगा। oJ a पत्र शिकायत हवा विष के विसद सबरत.. शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता जमा धनराशि ब्याज सहित वापस fear जाने कर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध समस्त ने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना La Residentia में यूनिट संख्या: -302 बुक की गयी थी, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किस्तों के आधार पर 43,9,825/-— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता दिनांक 09.09.20i6 तक परियोजना पूर्ण कर तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता कर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी

t का यह भी कहना है कि बिल्डर द्वारा 3 वर्ष का विलम्ब होने के बाद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया है। जिस कारण शिकायतकर्ता के द्वारा भू-सम्पदा वि [नियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज कराई गई है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन » फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 09.03.20:3, खाता विवरण, जमा धनराशि की wile, की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल निष्पादित किया गया है, जिसके अनुसार 42 हैं। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता एवं उसके मध्य एक फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 09.03.20:3 को माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित 48 माह में कब्जा दिया जाना था, जिस पर शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर कुल 3256 यूनिट्स हैं, जिसमें से 2642 यूनिट्स विक्रय की जा चुकी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि विपक्षी की कम्पनी में आम्रपाली ग्रुप के शेयर हैं, जिसमें मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 632 यूनिट्स को सरेण्डर करने का आदेश दिया गया। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-2 में अंकित किया गया है :- In Phase-I we have obtained OC ,The physical possession of flat is going on and as on date handed over of fla ts has been done in 972 ok In Phase-II Total |l Tower No.!9 to Tower No. 29, finishing work is under process and op will start giving possession in these towers from December 2020.

In Phase-III Total !0 (Tower 30 to Tower 39) 90% _ of structure work is complete. Finishing work is going on in this phase also, possession handing over date is December 202]. विपक्षी द्वारा शपथ पत्र दाखिल कर कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को जून 2024 तक कब्जा दे दिया जाएगा। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, शपथ पत्र दाखिल किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- ॥ क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस feed जाने की मांग करना उचित है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु do 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wer आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की

बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara’ में अभिनिर्धारित किया गया है:-

74], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20II-I5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (20l5) 7 SCC 2]. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no_ stay. Only — higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20I] to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह wre है कि वर्ष 20:i से वर्ष 20i5 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी का 4 किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के बीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 40 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Praia किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसने जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने की मांग की है, जिस पर विपक्षी द्वारा सशपथ कथन किया गया है कि उसके द्वारा शिकायतकर्ता को मूल यूनिट का कब्जा जून 2024 तक दे दिया जाएगा। जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- 224 "Section 38 (J) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available. to return the amount received by him in respect of that apartment, plot. building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder / का. भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु seid) के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,~ ¢ > (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” vad प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wit wea greed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है।

इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें er अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध गें निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर i244 मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting _ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved." उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by _ moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and_ issuing directions for timely completion _of project, transit accommodation during completion ०/ project, 90 on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ 7 इण्डिया“ (744,/20:7) & निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जर्वेशन किया है :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet. having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑब्जर्वेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेरा” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “area” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक alee, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” AS प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। WW के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ara में दिनांक 23.07.209 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

I20 It is apparent that RERA_ intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings 88 the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than [0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum _ time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year. उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त पिकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए years को उनका आवास फ्लैट मिल सके | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent me 9 ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right ० compensation due to undue delay in completion of the project.

ved ऑब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/ 2049 पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream — is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable. +s १0 उक्त आदेश में महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी 0| एवं देख-रेख में प्रमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित

रेत अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को कराने भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी टी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब किश्तों का समय से भुगतान रूप से यह है कि विपक्षी प्रतीक्षा में है, उचित होगा परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, [न करें। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विशेष द्वारा जून 2024 तक कब्जा दिये जाने का कथन किया गया है तथा परियोजना के अन्य cad के आवंटी भवन पूर्णता की शिकायतकर्ता भी अपने फ्लैट का कब्जा लें। उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं0०-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3

पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 09.03.2043 की प्रति दाखिल है, जिसके प्रस्तर-49 अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिये जाने का उल्लेख है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 09.03.2047 तक कब्जा पाने ने का अधिकारी था। अतः विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोज को दिनांक 09.03.2047 से जना विलम्बित है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता SIA /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा है। J ii इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section !8(.)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं| आवंटन पत्र में विलम्ब के लिए 5/- रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the 2 provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा |

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के ude 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्रावधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता 43 इसके अतिरिक्त Re संख्या-0.२०.३3289/2020 दिनांक 06.02.2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में भाननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l] (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + ]% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise."

BRIA उच्च न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20:8 की प्रस्तर 9.20) के अनरार प्रोगोटर की ओर रो विलग्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास ayers को समाप्त wer का विकल्प होगा एवं इस रिथिति 7 प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर ८,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा MCLR+) प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। C 4 यह भी स्पष्ट किया जाता है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20॥7 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest @0.7% S.l. pa) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 3.4 में भी स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि :- "The National Commission has rightly awarded Interest @I0.7% S.I. p.a. by applying Rule I5 of the Haryana Real. 2] Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.207 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest." अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR+2 प्रतिशत हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के .८॥२+। से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली (Rules), 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८॥२+। प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। जहां तक ब्याज किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was 9८ a) obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the — said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on or _ , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). Tf, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time 4 € 6 for delivery of possession of the [Apartment/Plot]}:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 260320200 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 रो दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना गें हुए विलग्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं आदेश के प्रस्तर-2 के अनुसार समायोजन के उपरान्त डिमांड पत्र जारी कर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.03.2047 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर रोफ्टी रार्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. eh. सी. के लिए आवेदन के 30 दिन बाद या उत्तर प्रदेश Wr के परिपत्र दिनांक 04.09.209 के अनुसार अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता को ४८।,२+। प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्गाज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धगराशि में समायोगित की जायेगी। ब्याज की धगराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायत्तकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर Sa को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप CRIA गणना की जायेगी | De 7 3. विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2006 के धारा 2(2४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4... विपक्षी, शिकायतकर्ता को अनुतोष 4 व 2 देने में अराफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा समस्त जमा धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित He |

5... इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 7... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-'>20 / |,० /2020 a ae ee (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियागक प्राधिकरण 8