U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Kalpana Mishra, Member Complaint No. N.C.R.444 /40 / 0730 / 209 Omkar Nath Tandon vs. Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. The present application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession along with interest for the delay period. Briefly, the complainant's case is that the complainant booked unit No. II-903[?] in the opposite party's project La Galaxia, for which the complainant paid Rs. 30,54,630/- to the opposite party from time to time in instalments. The complainant stated that the opposite party was to complete construction of the project and give possession by 05.0.2045, but possession has still not been given. For this reason the complainant filed this complaint against the opposite party under Section 3 of the Real Estate (Regulation and Development) Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat buyer agreement dated 43.:2 20t2, [?] of payment, e-mails and other documents. The opposite party filed its written reply stating that the complainant had booked flat No. F-903 in the opposite party's project La Galaxia, for which a flat buyer agreement dated 43.2.202 was executed, under which possession was to be given within 36 months, including 30 months and a 6-month grace period. [Page 2]

The opposite party says that Towers E, F and G are ready and possession along with OC will be given to the complainant by November 209. The work of Towers A, B, C and D is complete and fit-out letters have been issued to allottees. The reply further stated that the project was delayed due to some force majeure, and that the agreement provides for payment of delay-period interest, so the amount for the delay period will be adjusted in the final payment amount to the complainant. The opposite party also stated that it has applied for the CC of the project. Before the Bench, the opposite party stated that possession will be given to the complainant by December 2020. Both parties were heard and the record was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: 4. Whether the opposite party's project was delayed due to force majeure? If so, what is the effect? 2. Whether the complainant should be given possession and interest for the delay period? If so, what will be the rate of interest? Disposal of Issue No. 4 Issue No. [?] has been framed to the effect of whether the opposite party's project was delayed due to force majeure, and if so, what the effect is. This issue too has been framed on the basis of the opposite party's allegations, and the burden of proof lies on the opposite party.

! उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 | कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या -एन.सी.आर444 /40 / 0730 / 209 ओमकार नाथ टंडन बनाम न्यूटेक प्रमोटर और डेवलपर्स प्रा.लि. प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायत्तकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना La Galaxia में यूनिट संख्या ॥-903 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,54,630/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकातयकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 05.0.2045 तक पूर्ण करके कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी aI शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.:2 20t2, भुगतान की wie, ई-मेल व अच्य प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल की गई है। विपक्षी की और से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुये कथन किया गया, कि शिकायतकर्ता द्वारा =a प्रमोटर और डेवलपर्स प्रा.लि. की परियोजना La Galaxia में फ्लैट संख्या F-903 बुक कराया था, जिसके लिए फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.2.202 में निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार कब्जा 30 माह तथा 6 माह (ग्रेस पीरियड) सहित 36 ee

2 : में देना था। विपक्षी का कहना है कि टॉवर संख्या ई, एफ व जी : है और शिकायकर्ता को नवम्बर 209 तक ओ.सी के साथ wen दे दिया जायेगा, और टॉवर -संख्या ए, बी, सी और डी का कार्य पूर्ण है एवं आवंटियों को फिट आउट लेटर जारी किया जा चुका है। प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया कि कुछ Force Majeure के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है, अनुबंध में विलम्बित अवधि के भुगतान के लिए प्राविधान है अतः शिकायतकर्ता : को विलम्बित अवधि की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित कर दिया जायेगा। विपक्षी की ओर से यह भी कहां गया कि उसके द्वारा परियोजना का सीसी. के लिए आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी के द्वारा पीठ के समक्ष कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2020 तक कब्जा दे दिया जाएगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4, क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु vo । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुईं? यदि हां तो प्रभाव? यह बाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिरो साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओरं से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियेजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक Kerry आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित hee i स्‍क्‍नीतीततयत ननननीऊझझओ नस +-+-+- 3 ः जिसके सम्बंध में विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध के में उल्लिखित किया गया था, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता किसी ब्याज को पाने का अधिकारी नही है, किन्तु विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही किसी फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं were ti0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- “Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं०- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से 30 माह तथा 6 माह Ge पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.2.202 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को दिनांक 3.72.2075 तक कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि टॉवर संख्या ई, एफ व जी तैयार है और शिकायकर्ता को दिसम्बर 2020 कब्जा दे दिया जायेगा, और टॉवर संख्या ए, बी, सी और डी का कार्य पूर्ण और आवंटियों को फिट आउट लेटर जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। हू. । में शिकायतकर्ता को यूनिट पर दिनांक 43.42.205 से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक का विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स wards wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में मान॑नीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ह॒ |

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of tt. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." oe ae 5 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ty के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं ह अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2008 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें dam के रूप में दिये गये विकय,पटटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (३7७05 of default) परिभाषित्त है, जिसमें प्रस्तर 9 (8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid hy the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+! प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है| 6 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील wo ee4o-so/20ie सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - “Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her owa delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार औ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता era ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.208 को Sow शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8--9--9-09 fafar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया = 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ee ae = Dee

{Apartment/Plot] to the Allotice and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specitications, amenities and facilities of the Project in place on __, unless there is delay or failure due to wat, flood, drought, fire, cyclone, carthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेश अथॉरिटी द्वारा । ! को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाते है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी.,/ सी.सी. सहित दिनांक 34.:22020 तक, यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरांत स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+L प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। i it nS SE I अन्त तात-- आशा ae 3, यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)॥) के । परिभाषित किया गया है कि ae कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 4. फोर्स भैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09, 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं ger अवधि दिये जाने वाले ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेशा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे | दिनांक / /#/2020 Kyra ६९.५ 2-59 (कल्पना मिश्रा \ (सदस्य)

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-04 Kalpana Mishra, Member Complaint No. N.C.R.444 /40 / 0730 / 209 Omkar Nath Tandon vs. Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. The present application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession along with interest for the delay period. Briefly, the complainant's case is that the complainant booked unit No. II-903[?] in the opposite party's project La Galaxia, for which the complainant paid Rs. 30,54,630/- to the opposite party from time to time in instalments. The complainant stated that the opposite party was to complete construction of the project and give possession by 05.0.2045, but possession has still not been given. For this reason the complainant filed this complaint against the opposite party under Section 3 of the Real Estate (Regulation and Development) Act. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat buyer agreement dated 43.:2 20t2, [?] of payment, e-mails and other documents. The opposite party filed its written reply stating that the complainant had booked flat No. F-903 in the opposite party's project La Galaxia, for which a flat buyer agreement dated 43.2.202 was executed, under which possession was to be given within 36 months, including 30 months and a 6-month grace period. [Page 2]

The opposite party says that Towers E, F and G are ready and possession along with OC will be given to the complainant by November 209. The work of Towers A, B, C and D is complete and fit-out letters have been issued to allottees. The reply further stated that the project was delayed due to some force majeure, and that the agreement provides for payment of delay-period interest, so the amount for the delay period will be adjusted in the final payment amount to the complainant. The opposite party also stated that it has applied for the CC of the project. Before the Bench, the opposite party stated that possession will be given to the complainant by December 2020. Both parties were heard and the record was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: 4. Whether the opposite party's project was delayed due to force majeure? If so, what is the effect? 2. Whether the complainant should be given possession and interest for the delay period? If so, what will be the rate of interest? Disposal of Issue No. 4 Issue No. [?] has been framed to the effect of whether the opposite party's project was delayed due to force majeure, and if so, what the effect is. This issue too has been framed on the basis of the opposite party's allegations, and the burden of proof lies on the opposite party.

! उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 | कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या -एन.सी.आर444 /40 / 0730 / 209 ओमकार नाथ टंडन बनाम न्यूटेक प्रमोटर और डेवलपर्स प्रा.लि. प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायत्तकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना La Galaxia में यूनिट संख्या ॥-903 बुक करायी गयी थी, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,54,630/- रुपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकातयकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य दिनांक 05.0.2045 तक पूर्ण करके कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 3 के अन्तर्गत विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज करायी गयी aI शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.:2 20t2, भुगतान की wie, ई-मेल व अच्य प्रपत्रों की छायाप्रति दाखिल की गई है। विपक्षी की और से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुये कथन किया गया, कि शिकायतकर्ता द्वारा =a प्रमोटर और डेवलपर्स प्रा.लि. की परियोजना La Galaxia में फ्लैट संख्या F-903 बुक कराया था, जिसके लिए फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.2.202 में निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार कब्जा 30 माह तथा 6 माह (ग्रेस पीरियड) सहित 36 ee

2 : में देना था। विपक्षी का कहना है कि टॉवर संख्या ई, एफ व जी : है और शिकायकर्ता को नवम्बर 209 तक ओ.सी के साथ wen दे दिया जायेगा, और टॉवर -संख्या ए, बी, सी और डी का कार्य पूर्ण है एवं आवंटियों को फिट आउट लेटर जारी किया जा चुका है। प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया कि कुछ Force Majeure के कारण परियोजना में विलम्ब हुआ है, अनुबंध में विलम्बित अवधि के भुगतान के लिए प्राविधान है अतः शिकायतकर्ता : को विलम्बित अवधि की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित कर दिया जायेगा। विपक्षी की ओर से यह भी कहां गया कि उसके द्वारा परियोजना का सीसी. के लिए आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी के द्वारा पीठ के समक्ष कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2020 तक कब्जा दे दिया जाएगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4, क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव ? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु vo । इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुईं? यदि हां तो प्रभाव? यह बाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिरो साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओरं से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियेजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक Kerry आदेश, निर्णय व डिकी से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित hee i स्‍क्‍नीतीततयत ननननीऊझझओ नस +-+-+- 3 ः जिसके सम्बंध में विपक्षी द्वारा अपने अनुबन्ध के में उल्लिखित किया गया था, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता किसी ब्याज को पाने का अधिकारी नही है, किन्तु विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही किसी फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं were ti0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- “Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.” उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु सं०- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने से 30 माह तथा 6 माह Ge पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 43.2.202 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को दिनांक 3.72.2075 तक कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। चूंकि विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि टॉवर संख्या ई, एफ व जी तैयार है और शिकायकर्ता को दिसम्बर 2020 कब्जा दे दिया जायेगा, और टॉवर संख्या ए, बी, सी और डी का कार्य पूर्ण और आवंटियों को फिट आउट लेटर जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे दिया जायेगा। हू. । में शिकायतकर्ता को यूनिट पर दिनांक 43.42.205 से ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक का विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स wards wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में मान॑नीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ह॒ |

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of tt. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." oe ae 5 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 ty के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं ह अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2008 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें dam के रूप में दिये गये विकय,पटटटा विलेख के प्रारूप के TER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (३7७05 of default) परिभाषित्त है, जिसमें प्रस्तर 9 (8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid hy the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+! प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है| 6 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील wo ee4o-so/20ie सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - “Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her owa delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार औ.सी. मिलने या कब्जा ऑफर होने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता era ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इसके अतिरिक्त दिनांक 7.0.208 को Sow शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740/8--9--9-09 fafar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया = 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the ee ae = Dee

{Apartment/Plot] to the Allotice and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specitications, amenities and facilities of the Project in place on __, unless there is delay or failure due to wat, flood, drought, fire, cyclone, carthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेश अथॉरिटी द्वारा । ! को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि का आंकलन नहीं किया जायेगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाते है। आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी.,/ सी.सी. सहित दिनांक 34.:22020 तक, यदि कोई देय धनराशि बकाया है, तो उसे प्राप्त कर कब्जा देना सुनिश्चित करें और नियमानुसार स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर पंजीयकरण कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को ग्रेस पीरियड के साथ धनराशि का ब्याज रेरा आने के पूर्व अनुबन्ध के अनुसार देय होगा एवं रेरा आने के उपरांत स्टेट बैंक ऑफ इंडिया द्वारा निर्धारित MCLR+L प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर पर देय होगा। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। i it nS SE I अन्त तात-- आशा ae 3, यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)॥) के । परिभाषित किया गया है कि ae कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। 4. फोर्स भैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09, 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं ger अवधि दिये जाने वाले ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेशा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेंगे | दिनांक / /#/2020 Kyra ६९.५ 2-59 (कल्पना मिश्रा \ (सदस्य)

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण