E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर--204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/0/0689/209 शोभित खन्‍ना बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 | well / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्‍्फ्रेंसिंग माध्यम | से दिनांक 24-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं | उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ऋषीन्द्र विक्रम सिंह उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश | हेतु दिनांक 24-07-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी to दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय uel द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस WI कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। ॥ भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र | निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के | अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। ORI-34(g) में निम्नलिखित प्राविधान है:- | "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

| धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, न के प्राविधान के । अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन अर्थदण्ड या ब्याज अधिरोपित कर | सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत्‌ है:-- Page | of 7 E-Court = (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.” रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:- “40, (4) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such | promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be | prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the

Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs | any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.” रेरा अधिनियम की धारा--63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 | प्रतिशत तक अर्थदण्ड अधिरोपित सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” | यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) | अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से Page 2 of 7 E-Court

| सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण | को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के | अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को | नोटिस जारी करते हुए, दिनांक t9-40-2020 तक पीठ द्वारा के माध्यम से आदेश धारा-34 के अन्तर्गत | पारित आदेश, दिनांक 30-04-2020 का अनुपालन कर, अनुपालन न आख्या प्रस्तुत करने | हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। | प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 24-40-2020 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 08—4-2020 तक SH आदेश का | अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा | कोई अनुपालन आख्या /जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

॥ प्राधिकरण द्वारा “एक्जीक्यूशन रिक्वेस्ट” प्राप्त होते ही नोटिस जारी की गयी, | जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 40-02-2024 एवं दिनांक 30-06-2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी द्वारा अवगत कराया गया कि प्रश्नगत प्रकरण में मा. अपीलीय | अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील योजित की जा चुकी है तथा रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-43(5) के अन्तर्गत धनराशि भी जमा करायी जा चुकी है, जिसके क्रम में पीठ | द्वारा प्रकरण में धारा-63 की अग्रिम कार्यवाही को Abeyance में रख दिया गया, जिसके | उपरान्त मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा उक्त अपील संख्या: 268 / 2020 में सुनवाई के | उपरान्त दिनांक 48-07-2023 को आदेश पारित करते हुए, अपील को खारिज कर दिया गया। इस पर पीठ द्वारा aries के अन्तर्गत पुनः दिनांक o8—t2-2023, दिनांक | 29--02--2024, दिनांक 45--05-2024 एवं दिनांक 24-07-2024 को की गयी। | विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 28-02-2024 दाखिल करते | कहा गया है कि उनके द्वारा प्रार्थी, शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध | में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 26-05-2024 को प्रेषित करते हुए, आगामी (02 माह के अन्दर प्रार्थ / शिकायतकर्ता को लीज़ Se निष्पादित कराये जाने हेतु कहा | गया, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पुनः अनुस्मारक-पत्र फॉर ऑफर ऑफ पोजेशन, दिनाक 05-02-2024 को | प्रेषित किया गया। प्रश्नगत परियोजना की समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए कम्पलीशन सटिफिकेट, दिनांक 28-02-2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी की ओर से पीठ | द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में प्रार्थी, शिकायतकर्ता के खाते की गणना Page 3 of 7 _ जिसके सम्बन

न्ध में सी.ए. सार्टिफिकेट की प्रति दाखिल की गयी है। इन आधारों ' पर विपक्षी की ओर से पीठ द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में प्रस्तुत दस्तावेजों को | स्वीकार किये जाने का अनुरोध किया गया है। | है। i} | 26-05—202, | करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा ast 30-04-2020 का विपक्षी द्वारा आज तक कोई अनुपालन नहीं किया गया है, afew विपक्षी द्वारा उक्त आदेश के विरूद्ध मा. अपीलीय | 268 / 2020 योजित की गयी, जो कि मा. अपीलीय 48-07-2023 के माध्यम से खारिज कर दी गयी विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में अंकित किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का खण्डन किया गया है तथा सी.ए. द्वारा जारी प्रमाण विरूद्ध बताते हुए, स्वयं विलम्ब ब्याज गणना शीट दाखिल कर, मा. अपीलीय लखनऊ के समक्ष विपक्षी द्वारा जमा की गयी धनराशि w.72,.07,85.77/- को melt / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कराये जाने तथा पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 30-04-2020 के अनुपालन में समस्त सुविधाओं सहित प्रश्नगत यूनिट कब्जा तथा अवशेष देय विलम्बित अवधि का ब्याज विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में भवन का कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक welt / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब दिनांक 05-02-2024 की प्रतियाँ, कम्पलीशन सर्टिफिकेट, दिनांक के अन्तर्गत पारित आदेश, अधिकरण द्वारा अपने आदेश [॥ प्रार्थी / शिकायतकर्ता -पत्र में आंगणित धनराशि अधिकरण के समक्ष अपील संख्या: 29-05-2023 की प्रति, सी.ए. प्रमाण-पत्र की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ | दाखिल की गयी हैं। , दिनांक 02--04-2024 दाखिल , दिनांक , दिनांक की ओर से शि को विधि य अधिकरण, ट का भौतिक ज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया

प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विलम्बित अवधि के ब्याज | सम्बन्ध Hepes शीट की प्रति दाखिल की गयी है। मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा पत्रावली एवं पोर्टल पर उपलब्ध के wane शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा a3 | 30-04-2020 को निम्न आदेश पारित किये गये :- समस्त अभिलेखीय साक्ष्यों एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। के अन्तर्गत दिनाक facet ar आदेशित किया जाता है कि वह शथिकायतकर्ता के यूनिट को आवंटन पत्र॒//ब्रोशर के अनुसार समस्त छुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 37-69--20220 तक ओसी,'सीसी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय kerry gow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये | Page 4 of 7 E-Court विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 30--0/-2077 से " सी, सी सी अथवा कब्जा दिये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना चुनिश्चित करे/ साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुयतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक & तो नियमानुसार शिकरायतकर्ता को वापस की जाये। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि RT अधिनियम 2076 को धार-2 (al) के अन्तर्गत ब्याज को aR किया गया है fe यदि eT लागू होने के बाद are ब्याज दर आवंटी के fewer से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता है तो उसी दर से ब्याज प्रोगोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर थी aah को दिया जायेया। ब्याज की दर #टपकऋका प्रतिशत होनी चाहिए।..

॥ उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2020 | के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-03-2020 तक | प्रार्थी / शिकायतकर्ता की यूनिट की आवंटन-पत्र /ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने एवं देय | विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने तथा रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 28-02-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, | जिसके अवलोकन करने से यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित | आदेश, दिनांक 30-04-2020 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में welt शिकायतकर्ता को usta यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट सैटेल | कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। जहाँ तक देय विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस | सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा मा. अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील संख्या: 268 / 2020 | योजित करते समय, रेरा अधिनियम की धारा-436) के अनुपालन में B.22,07,39 /— | की धनराशि जमा कराई गयी थी, जो कि मा. अपीलीय अधिकरण द्वारा विपक्षी की उक्त अपील को खारिज करते हुए, उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, लखनऊ के खाते में अन्तरित करा दी गयी। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को | क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। Page 5 of 7 E-Court रेरा नियमावली, 20:6 का 4 निम्नवत्‌ है:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the | adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil

court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अत: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2020 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट की समस्त सुविधाओं को | आवंटन-पत्र /ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर, भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु | मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 25-7:-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 30--04--2020 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई की तिथि दिनांक 25-44-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर, मा. अपीलीय अधिकरण से प्राप्त धनराशि रू.42,07,39 /- प्रार्थी/ शिकायतकर्ता के खाते में निम्नानुसार स्थानांतरित करायें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से प्राप्त धनराशि, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत | पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की | घनराशि से अधिक हो, तो वह अतिरिक्त धनराशि विपक्षी (ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास | प्राधिकरण) के अन्य वसूली प्रमाण-पत्रों के साथ समायोजित की जाये। | (ख) यदि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार

विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि, मा. अपीलीय अधिकरण से प्राप्त | धनराशि रू.42,07,39,//- से अधिक हो, तो उस अवशेष धनराशि के सम्बन्ध में वसूली | प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही करायें। Page 6 of 7 E-Court तदोपरान्त पत्रावली | उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। | यदि मा. नन्‍्यायनिए कि विपक्षी / प्रोमोटर | रूप से अनुपालन सुनिश्चित | अधिकारी प्रकरण को | वापस सन्दर्भित कर | Tae अधिकारी द्वारा आदेश siete निश्चित नहीं किया रेरा अधिनियम की धारा-63 की se किये जाने हेतु पीठ को सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ach को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं fa ai—3t, दिनांक 30--04-2020 का समयबद्ध जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक दिनांक: 24--40-2024. Pc f sa अध्यक्ष, रेरा | | Page 7 of 7