U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench- 0llA Order under Section-38/40 // 63 Shri Rajeev Kumar, Hon'ble Chairman Complaint Number:-न4टार44/0/0300/209 Amarpal Yadav versus Nexgen Infracon Pvt. Ltd. (Mahagun Group) In the case in question, the file was reserved for orders on date 40.40.2022 and directions were issued to both parties to file written arguments by date 25.:0.2022. A copy of the written reply was filed by the respondent, but no written arguments were filed by the complainant. The primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and ensure speedy resolution of disputes. To fulfill this object, obligations and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20ll6. Section-34(8) contains the following provision: "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act:" As per the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the obligations cast upon the promoter are contravened by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows: "40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed." Under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty against the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows: “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to offences, penalties and adjudication. From the aforesaid provisions, it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered to execute its orders under Section-40 upon failure by the promoter to comply with orders, and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority can take both proceedings simultaneously. Arguments of both parties were heard and the file was perused. Perusal of the file reveals that the order dated 26.42.2049 passed earlier by the respondent has not been complied with. In the case in question, an application was submitted by the complainant through the RERA portal for execution of the order, whereupon notice was issued by the Authority to the respondent directing them to comply with the said order by date 43.0.2020 and submit a compliance report, but no compliance report was made available by the respondent. Issuing a show cause notice dated 03.44.2020, the Authority directed the respondent to comply with the said order by date 20.44.2020 and submit a compliance report, but no compliance report / reply was filed by the respondent.

Issuing notice under Section-63, the Authority conducted hearings on date 45.02.2024, date 47.03.2024, date 42.04.2022, date 09.03.2022 and date 40.0.2022. Filing a written reply, the respondent stated that O.C., C.C. in respect of the project in question has already been obtained by them on date 34.05.2049 and offer of possession letter in favour of the complainant has already been issued on date 34.05.20i9 itself. As per the final statement of account, payment of their outstanding amount of Rs. 90,46,344/- is not being made by the complainant, and payment of delayed period interest of Rs. 497,729/- is to be made by the respondent to the complainant, which will be adjusted by the complainant in the final amount due, whereafter an amount of Rs. 75,48,758/- remains outstanding against the complainant. Hence, the respondent prayed for drop of proceedings under Section-63 in the case in question and directing the complainant to take possession of the unit upon making payment of their outstanding amount. In support of its contention, copies of O.C. dated 34.05.2049, offer of possession letter dated 3.05.2049, penalty calculation sheet, and final statement of accounts were filed by the respondent. Upon consent of both parties in the case in question, the file was referred to the RERA Conciliation Forum, in sequence whereof meetings were convened by the Conciliation Forum on various dates in the presence of both parties. On date 46.08.2022, it was stated by both parties that:-

"After examining the calculation details received from the second party by the RERA-nominated Chartered Accountant, opinion was submitted by adjusting all items that final liability of Rs. 55.66 lakh arises, which is not acceptable to the second party. The first party states that they are ready to make payment of the final demand amount determined by the U.P. RERA Chartered Accountant only in the event of the second party possessing legal capacity to execute registry of the allotted unit; upon which the second party states that litigation is pending before the Hon'ble Court regarding land dues of the concerned Authority. Therefore, registry of the allotted unit is not possible at present. In the matter, whereas the second party expresses willingness to have the amount re-examined by the company after verification of final demand by the U.P. RERA Chartered Accountant, and the first party conditions payment of outstanding amount on condition of registry of the allotted unit, it appears that possibility of settlement in the matter is negligible." From the findings of the above-mentioned Conciliation Forum, it is clear that the order dated 26.42.2049 passed earlier by the Bench under Section-34 has not been fully complied with by the respondent, and by not complying with the said order, provisions of RERA have been violated.

In all facts and stated circumstances, the Secretary, RERA is directed to get a recovery certificate issued for the amount of delayed period interest as per paragraph-2 of the order dated 26.42.2049 in the matter; simultaneously, the file be transmitted before the Adjudicating Officer for proceedings of possession of the unit under powers vested in Rule-24 of the Real Estate Regulatory Authority. Thereafter the file be presented before the Authority for imposing appropriate penalty under Section-63 of the RERA Act, 2006. The order be uploaded on the portal. Date da I] /2022 (Rajeev Kumar) (Chairman) U.P. Real Estate Regulatory Authority

30 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ- 0॥ए आदेश अन्तर्गत धारा-38/40 // 63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:-न४टार44/0/0300/209 अमरपाल यादव बनाम ART इंफ्राकॉन wo लि0 (महागुन ग्रुप) प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 40.40.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी और उभय पक्ष को दिनांक 25.:0.2022 तक लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब की प्रति दाखिल की गयी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा- 34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act:" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन erect या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत a ८ en

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any pr person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उभय पक्ष के caf को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 26.42.2049 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरंण द्वारा विपक्षी का नोटिस जारी करते हुए दिनांक 43.0.2020 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 03.44.2020 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20.44.2020 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या/जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी करते हुए सुनवाई दिनांक 45.02.2024, दिनांक 47.03.2024, दिनांक 42.04.2022, दिनांक 09.03.2022 एवं दिनांक 40.0.2022 को की गयी। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में ओ.सी., सी.सी. दिनांक 34.05.2049 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 34.05.20i9 को ही जारी किया जा चुका है। फाईनल Rete sie अकाउन्ट के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि 90,46,344,/- रूपये का भुगतान नहीं किया जा रहा है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को देय विलम्बित अवधि का ब्याज 497,729/- रूपये का भुगतान किया जाना है, जिसका समायोजन शिकायतकर्ता द्वारा अंतिम देय धनराशि में किया जायेगा, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता पर 75,48,758 /- रूपये की धनराशि अवशेष है। अतः विपक्षी द्वारा प्रश्नगत प्रकरण में धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही समाप्त किये जाने और शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी. दिनांक 34.05.2049 की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 3.05.2049 की प्रति, dared] कैलकुलेशन शीट की प्रति, फाईनल Cee aie spree की प्रति दाखिल की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में उभय पक्ष की सहमति के उपरान्त पत्रावली रेरा कंसीलिएशन फोरम में संदर्भित की गयी, जिसके क्रम में कंसीलिएशन फोरम द्वारा उभय पक्ष की उपस्थिति विभिन्‍न तिथियों पर बैठकें आहूत की गयीं। दिनांक 46.08.2022 को उभय पक्ष द्वारा कहा गया कि —

“edie पक्ष से प्राप्त कैलकुलेशन विवरण को रे? arr नामित acs Vee द्वारा जाँच कर समस्त गायों को समायोजित करते हुए राय प्रस्तुत की आंतिय aT को रूप में रू 55.66 लाख की देयता बनती & जो fetta पक्ष को स्वीकार नहीं है। प्रथम ven का कहना है कि Rite पक्ष द्वारा आवंदित यूनिट की रजिस्ट्री Mounted करने की विधिक क्षमता होने की स्थिति में ही उप्र0 eT acd एकाउण्टेन्ट के द्वारा अंतिम याँय के रूप में निकाली Te धनराशि का है 5 शुयतान करने को तैयार हैं/ fort पर fede पक्ष का कहना हैं कि सम्बन्धित प्राधिकरण Slo के सम्बन्ध में HO न्यायालय में वाद PAT है। wave arated ग्रूनिट की रजिस्ट्री वर्तमान में सम्भव नहीं है / प्रकरण में जबकि द्वितीय पक्ष द्वारा GOWO WT AS एकाउण्टेन्ट के ERT आंतिय AT के सत्यापन उपरान्त धनराशि को कम्पनी द्वारा पुनः जाँच करवाने की GS व ग्रथम पक्ष द्वारा आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री की शर्त के बाद बकाया धनराशि का थुयतान करने की माय से WAT होता है कि प्रकरण में समझौता की सम्भावना नयण्य B |” उपरोक्त वर्णित कंसीलिएशन फोरम के निष्कर्ष से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनाक 26.42.2049 का पूर्ण रूप से अनुपालन नहीं किया गया है और उक्त आदेश का अनुपालन न करते हुए WG प्राविधानों का उल्लंघन किया गया है।

समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों में सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रकरण में आदेश दिनांक 26.42.2049 के प्रस्तर-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करायें साथ ही पत्रावली भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के कब्जे की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष प्रेषित की जाये। तदोपरान्त पत्रावली रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाये। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक दा I] /2022 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण