उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्ता| यूनिट do | धनराशि रु. /- सं0 I. | NCRI44/0/0I85/20I9 | श्याम सुंदर अग्रवाल | L-i903 57,72,856/- कं usicceeiemanl विमान mame टार44//0262/209 | त्रिप्ती arareta—Ssié|:SCéP~404 40,53,552/- | बनाम अंतरिक्ष डेवलपर्स एण्ड प्रमोटर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता श्याम सुंदर अग्रवाल के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Antriksh Golf View I परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo NCRI44/20/0i85/20i9 श्याम सुंदर अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी a fame 4,06,554 /-रूपये की धनराशि वापस एवं विलम्ब अर्थदण्ड के लिए 40,08,000/—wua की धनराशि दिलाये जाने, कब्जा पत्र जारी किये जाने, फ्लैट की रजिस्ट्री हेतु नो-डयूज़ सर्टिफिकेट जारी किये जाने, ओपन पार्किंग आवंटित किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Antriksh Golf View I में यूनिट Go—-L-903 बुक किया हे Page जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 57,72,856/-

रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.4 . 20i2 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता का यह | भी कहना है कि परियोजना में विलम्ब होने की दशा में फरवरी 2043 के पश्चात्‌ 40 रूपये प्रतिमाह की दर से क्षतिपूर्ति की धनराशि दी जानी थी। फ्लैट का भौतिक कब्जा दिये जाने में 48 माह का विलम्ब था। फ्लैट का भौतिक कब्जा फरवरी 20:7 में दिया wary बिल्डर 40,08,000 ,/-रूपये देने के लिए उत्तरदायित्व है। फ्लैट का भौतिक कब्जा दिये जाने एवं समस्त धनराशि का | भुगतान किये जाने के बावजूद नो-डयूज सर्टिफिकेट जारी नहीं किया जा रहा है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 27.07.2000 को | शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनके फ्लैट की रजिस्ट्री नहीं करायी जा रही है और बिजली, पानी कनेक्शन एवं किसान प्रतिकर के रूप में | अनुचित मांगे की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द 4,06,554 ,//-रूपये की धनराशि वापस एवं विलम्ब अर्थदण्ड के लिए | | 0,08,000/— wat की धनराशि fears जाने, कब्जा पत्र जारी कराये जाने, | फ्लैट की रजिस्ट्री हेतु नो-डयूज़ सर्टिफिकेट जारी कराये जाने, ओपन पार्किंग | | आवंटित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। | | | पत्र, फ्लैट का मानचित्र, माननीय सर्वोच्च न्यायालय का आदेश, ई-मेल पत्राचार, जमा धनराशि की रसीदें, आवंटन पत्र आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। | शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, प्रार्थना

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत | विवादित शिकायत, जो उभयपक्षों के मध्य है, पूर्वव्यापी है न कि भविष्यलक्षी, | जोकि इस प्राधिकरण द्वारा निर्णित नहीं की जा सकती। ऐसे में 'रेरा' अधिनियम के प्रावधान लागू नहीं होंगे। 'रेरा' का क्षेत्राधिकार अधिनियम के प्रावधानों के | उल्लंघन पर लागू होता है। शिकायतकर्ता द्वारा अधिनियम के mT | । | Page 2 | विन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा दिनांक 22. 07.2047 को लिया जा चुका है। ऐसे में विलम्ब के ब्याज अधिनियम की धारा-48 पोषणीय नहीं है। नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 06.06.2048 को प्राप्त किया जा चुका है। asa सर्टिफिकेट जारी नहीं किया जा सकता है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा किसान प्रतिकर एवं वाटर कनेक्शन की धनराशि अदा नहीं की गयी है। किसान प्रतिकर माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा TR एवं अन्य = उ0प्र0 सरकार एवं अन्य (Re सी संख्या--37443 / 2044) में दिनांक 24. 40.2044 को दिये गये निर्णय के अनुसार प्लॉट के भू-स्वामियों द्वारा विकास प्राधिकरण को दी जानी थी। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा यह भी निर्णय दिया गया था कि आवंटियों से यह अतिरिक्त प्रतिकर प्राप्त की जा सकती है। वाटर कनेक्शन Yow, अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार मांग की जा रही है। | उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन fear | पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है अथवा क्या 'रेरा' के पूर्व के अनुबन्ध 'रेरा' के दायरे में आते हैं ?

2... क्‍या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 3. क्या विपक्षी द्वारा बिजली, पानी कनेक्शन एवं किसान प्रतिकर आदि के मद में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है? 4. aa विपक्षी द्वारा कार पार्किंग के मद में मांगे जाने वाली धनराशि उचित है? 5. यदि शिकायतकर्ता को अपने फ्लैट का कब्जा रेरा में शिकायत प्रस्तुत करने से पूर्व मिल चुका है, तो क्‍या प्रकरण ois की परिधि में आएगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 qu Page 3 —_ See ee WeI-i इस तथ्य पर विचरित है कि an प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्‍या 'रेरा' के पूर्व के अनुबन्ध 'रेरा' के दायरे में आते हैं ? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना Antriksh Golf View I 3 में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRII0343 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका der 2737 /207 नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है fe:

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving Opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है | अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। Page 4 se निस्तारण बिन्दु संख्या-2

क्या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का अधिकार नहीं है ? जहाँ तक प्राधिकरण को विधिक रूप से सुनवाई करने के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम दृष्टया किसी परिवाद को दर्ज कराये जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के exist के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उल्लेखित है-: 3l. (l) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be. Explanation —For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (l) shall be such as may be specified by regulations

उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी सम्प्रवर्तत, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरुद्र अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may ७०), प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और wrote अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may ४०) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुने जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। रेरा अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERT प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी गयी है। इनमें से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :- dv ७-5 38. (l) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the tules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an _ appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड (Penalty) या ब्याज (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड (Penalty) और ब्याज (Interest) WET SRT घारा 36(4) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6, की धारा-74 में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-८ 7. (l) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority ‘shall appoint in consultation with the —_ appropriate a +-॑न+ थे «-----आ«»+-----»«<-«« 0 Page 6

Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 2, 4, 8 and section 9 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes _ Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period.

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (), he may direct to pay such compensation or interest, as the Bases any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections. उपरोक्त प्राविधान की em—7i(i) यह है कि अधिनियम की धारा-42, aRI—4, ERI—I8 और धारा-49 के अधीन क्षतिपूर्ति (Compensation) न्यायनिर्णीत करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, विहित रीति (Prescribed manner) में जाँच करेगा। ऐसे में यह स्पष्ट है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्यायनिर्णायक अधिकारी के frye हेतु अहम है, क्योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा।

अतः रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) के सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (Interest) अधिरोपित किया जायेगा और धारा-77 में क्षतिपूर्ति (Compensation) हेतु न्‍्यायनिर्णयन करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल धारा-42, oeI—74, धारा-48 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :- 2. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

URI प्राविधान से यह है कि जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन प्रास्पेक्ट्स में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी। ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा 42 के प्राविधानों के अनुसार ससाक्ष्य क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। स्पष्टतया यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Para l) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, इसी प्रकार tr अधिनियम की ani4 की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-

4(3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be है ओ entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act. धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में धारा-44 की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की ft} अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तक का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तत का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना fot afer wi के 30 दिन के भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐरो अवधि के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो।

इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने -के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह रवतंत्रता होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये जाने हेतु आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। रेरा अधिनियम की aii के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है :- 8. () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the Page 0 project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-:

(क). विकय करार के निबन्धों के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप से पूरा करने में, या (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द होने के कारण, यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमिन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रमम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहित की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा।

यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय em इससे भी यह स्पष्ट है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, तो वह धारा-74 के अन्तर्गत न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा। इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन mt बह की में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी vo क Page i eee ee -—___—_ निबन्धनों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले Wary | उपरोकतानुसार विशेष रूप से eeis को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र० भू-सम्पदा नियमावली, 206 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” नियम-33() एवं न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” नियम-34(॥) का प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण (सामान्य) विनियमन, 20i9 @ WER 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :-- Right of Allottee

9, (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तत विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, SIS, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्तक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जोकि दावा करने का हकदार होगा। विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति iw Page 2

है... यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विक्रय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्योंकि ब्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह z ORI-7i के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार साक्ष्यों के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण अपेक्षित है। रेरा अधिनियम धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7!, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice.

इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्योंकि क्षतिपूर्ति की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण Page 3 -———__ ES है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा उसमें अभिनिर्णय का अंश नहीं है। धनवापस किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान किये जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यतिकम के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, रकमः (ख) व्यतिकम के परिणामस्वरूप हानि की रकमः (ग) व्यतिकम के पुनरावृत्ततिपूर्ण प्रकृतिः (घ) ऐसे अन्य कारक, जो न्यायनिर्णायक अधिकारी न्याय के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें | ऐसे में यह स्पष्ट है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 72, 4, 8 व १9 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी |

अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुक्त करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें। जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि० आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: 258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey ५. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion a ०-०» ---++-++

| हु | capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 0 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section ]8 is to recompense an allottee for = him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज acids नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। धारा-8 का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण यह अनुतोष प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 3 शिकायतकर्ता की ओर से कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा बिजली, पानी कनेक्शन एवं किसान प्रतिकर के म॒द अनुचित मांग की जा रही है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि सिविल अपील Wo 6649-50 /208 सुपरटेक बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश द्वारा यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- ii iii Water connection charges, if paid to the concerned Authority, on proportionate basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with dV Page i5 व to the said charges in terms of this order. ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश के आलोक में विपक्षी, शिकायतकर्ता से उक्त धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु विपक्षी इस सम्बंध में शिकायतकर्ता को उक्त गणना का द्विभाजन (bifurcation of calculation) प्राप्त कराना होगा, जिससे यह ere हो सके कि विपक्षी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित विभाग / प्राधिकरण को दी गयी और उक्त देय धनराशि के आधार पर शिकायतकर्ता की यूनिट पर कितना अधिभार उक्त धनराशि का आता है। तदनुसार बिन्दु vo 3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 4 शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उन्हें एक अतिरिक्त ओपन पाकिंग दिलायी जाये। पक्षकारों के मध्य एक लिखित अनुबन्ध हस्ताक्षरित है, जो कि दोनो पक्षों पर समान रूप से बाध्यकारी है, पक्षकार इस सम्बंध में अनुबन्ध के अनुसार कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। तदनुसार बिन्दु सं० 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना विलम्ब होने पर विलम्बित अवधि का ब्याज /धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत आवंठी को यह अधिकार होता है कि अगर परियोजना विलम्बित है, तो वह अपनी जमा सम्पूर्ण धनराशि ब्याज सहित वापस पा सकता है या फिर वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करने तक विलम्ब अवधि का ब्याज पा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-48 में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है:- 8. () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, — (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration (८ under this Act or for any other reason, he shall be liable on Page 6 demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता का अनुतोष रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत दिये गये दोनों विकल्पों में नहीं आते है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट के लिए आवेदन किया गया था, जिस पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को वर्ष 2047 में कब्जा दिया जा चुका है। वर्तमान शिकायत उसके कई वर्ष पश्चात्‌ दिनांक 06.44.2049 को दर्ज करायी गई है। वास्तविक कब्जा प्राप्त करने के सम्बंध में शिकायतकर्ता द्वारा अपनी ऑनलाईन शिकायत एवं पीठ के समक्ष भी स्वीकारोक्ति की गयी है, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त है। ऐसी स्थिति में cea शिकायत में विपक्षी के विरूद्र रेश अधिनियम की gis के अन्तर्गत विलम्ब हेतु धनराशि दिलाये जाने के सम्बंध में आदेश पारित करने का कोई औचित्य नहीं रह जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या 5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.42.2020 तक शिकायतकर्तागण से अनुबन्धानुसार उचित धनराशि प्राप्त करते हुए उन्हें Asa जारी करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्तागण को 45 दिनों के अन्दर बिजली, पानी कनेक्शन एवं किसान प्रतिकर के मद में मांगी जानी वाली धनराशि के सम्बंध में वह साक्ष्यों सहित सम्बंधित विभाग /प्राधिकरण को अदा की गयी धनराशि का विवरण उपलब्ध कराते हुए अनुपातिक तौर पर शिकायतकर्तागण से धनराशि प्राप्त करें। साक्ष्य उपलब्ध कराने के उपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जायेगा। विपक्षी, शिकायतकर्तागण को विभिन्‍न मदों में मांगी जाने वाली धनराशि

का Calculation Sheet SS उपलब्ध Hy | 6. ओपन पार्किंग के सम्बंध में उभयपक्ष अनुबन्ध के अनुसार कार्यवाही करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | 7. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये। दिनांक:- 22,/09 / 2020 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण errr 3 Page 8