U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench: 04A Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No. N.C.R444 / 40 // 0475 / 2049 Sanjeev Mangotra Complainant versus M/s Logix Infrastructures Pvt. Ltd. Opposite Party The present application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession, correction of demands, interest for the delayed period, or otherwise refund of the deposited amount with interest. In brief, the complainant's case is that the complainant booked flat No. 805 in Tower-3 of the opposite party's project Blossom County Phase-3, and paid Rs. 40,06,684/- from time to time in instalments. The opposite party was to complete the project and hand over possession to the complainant by 49.4.205, but the opposite party has still not handed over possession. The complainant further says that an offer letter for possession was sent on 47.09.2049. The area of the flat was increased without notice from 4350 sq. ft. to t448 sq. ft. Accordingly, the complainant has requested against the opposite party for possession, correction of demands, interest for the delayed period, or otherwise refund of the deposited amount with interest. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat [?] agreement and reminder letters.

The opposite party, in its written reply, has said that the complainant has filed this case by misusing the law. Tower-3 of the project Blossom County Phase-3 is complete and an application for OC has already been made. The complainant booked Unit No. 805 in Tower J. The booking was made on 40.05.2044. The allotment letter was issued on 40.05.204 and the flat [?] agreement was issued on 49.05.205. As per the booking, 50 percent of the amount was to be paid at the time of booking and the remaining 50 percent was to be paid on the offer of possession. Rs. 33,66,383/- is still outstanding from the complainant. The project was delayed due to force majeure, which was beyond its control. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of the account statement and the offer of possession letter. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: 4... Do agreements executed before RERA came into force not fall within the ambit of RERA? 2... Was the opposite party's project delayed due to force majeure events, and if so, what is the effect? 3, Has the builder increased the super area of the flat, and if so, at what rate shall it be calculated? 4. Can the complainant's deposited amount be refunded? 5. Should the complainant be given possession and interest for the delayed period? If so, what shall be the rate of interest? Disposal of Point 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या-एन.सी.आर444 / 40 // 0475 / 2049 संजीव मंगोतरा आओ शिकायतकर्ता बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर्स प्राणलि0 aneosenegsotnannreneneesinsi isin विपक्षी प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, मांगों को सही किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-3 के टॉवर-3- में फ्लैट नं०-805 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 40,06,684 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 49.4.205 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि कब्जे हेतु ऑफर पत्र दिनांक 47.09.2049 को भेजा गया। फ्लैट का क्षेत्रफल 4350 वर्ग फूट से t448 वर्ग फूट बिना सूचना दिये बढ़ा दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, मांगों को सही किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट So अनुबन्ध, अनुस्मारक पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। Ween

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। परियोजना Blossom County Phase-3 का टॉवर-3- पूर्ण है और ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा टॉवर- J- में यूनिट संख्या-805 बुक करायी गयी। बुकिंग दिनांक 40.05.2044 को करायी गयी थी। आवंटन पत्र दिनांक 40.05.204 को जारी किया गया और फ्लैट Sar अनुबन्ध दिनांक 49.05.205 को जारी किया गया। बुकिंग के अनुसार 50 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के दौरान दे जानी थी और शेष 50 प्रतिशत धनराशि ऑफर ऑफ पोजेशन पर दी जानी थी। शिकायतकर्ता के ऊपर 33,66,383/— रूपये की धनराशि बाकी है। परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है ? 2... क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 3, क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 4. aa शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 5. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु do 4

बिन्दु संख्या gu तथ्य पर विचरित है क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबशअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(2) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2

बिन्दु wo 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इस कम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20!7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- 4. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the fae fs

period given in the flat-buyers agreement during the period from 20-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2l. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20] to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-d-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि भूमि सम्बन्धी वर्ष 20 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर gare नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल 4350 वर्ग फुट से i480 वर्ग फुट तक बढ़ा दिया गया है। इस सम्बंध में अनुबन्ध के प्रस्तर 6.i0 F स्पष्ट रूप से उललखित है कि-: The parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%,at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer ,and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified —hereinabove.no Pec claim,demand,suit and/or litigation,shall be raised by AV 5 the buyer in relation to such variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same.

TH अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशत तक सुपर एरिया बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है जिसके अनुसार गणना की जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 fake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना पूर्ण है और ओ.सी हेतु आवेदन भी किया जा चुका है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ig (॥) में प्राविधान है कि :- pecs Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32 The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” Vla-eu— उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh Ko होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 74 refers to power to adjudicate, A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, /4, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the atlottees, vensation to the allottees.

and issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेया पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............+- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “ada लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “eo deed’, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। वर्तमान में जब कि सम्बन्धित टॉवर पूर्ण है तथा अभी परियोजना में अन्य आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पूर्ण होकर कब्जे की प्रतीक्षा में है, सभी पहलुओं पर विचार कर यह न्यायोचित होगा कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 20I9 से पूर्व ओ.सी सहित कब्जा दिलाये जाने के समयबद्ध बिल्डर को निर्देश दिये जाये। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 6

शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें कि अनुबन्ध निष्पादित होने की तिथि से iste माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 9.05.204 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के प्रस्तर 6.॥ के अनुसार विपक्षी को 49.05.20I6 कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना पूर्ण है और ओ. सी आवेदन किया जा चुका है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.05.2046 से ओ.सी / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an_ aprtment ५6 to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स ent vad धगराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि wr द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि i0 प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में Rr के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.20.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless Gv (७८-८7 4 provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 ' सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,//सी.सी मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद गें हो तक अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। aqquy बिन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.4220I9 तक कब्जा देना 4१. Qt i2 सुनिश्चित करें एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.0520I6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्‍्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी./सी.सी. के लिए आवेदन के बाद कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को पूर्णता के सम्बन्ध में उपरोक्त 4 सर्टिफिकेट उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर McLR+ प्रतिशत होनी चाहिए। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से विभिन्‍न मदों मांगे जाने वाली धनराशि यदि सक्षम प्राधिकरण या विभाग को उक्त के सापेक्ष धनराशि अदा की गयी हो, तो शिकायतकर्ता को साक्ष्यों सहित aga विवरण उपलब्ध कराकर शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा अंश सूचित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान किया जायेगा। विपक्षी SHIGA संशोधित कब्जा पत्र जारी करना सुनिश्चित करें |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.209 तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.2.2049 के पश्चात्‌ 30 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 40,06,684 / -रूपये MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित ia 4१/9८०८- 43 8. इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 03/ | 2,/ 2049 UL an कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench: 04A Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No. N.C.R444 / 40 // 0475 / 2049 Sanjeev Mangotra Complainant versus M/s Logix Infrastructures Pvt. Ltd. Opposite Party The present application has been instituted by the complainant against the opposite party seeking possession, correction of demands, interest for the delayed period, or otherwise refund of the deposited amount with interest. In brief, the complainant's case is that the complainant booked flat No. 805 in Tower-3 of the opposite party's project Blossom County Phase-3, and paid Rs. 40,06,684/- from time to time in instalments. The opposite party was to complete the project and hand over possession to the complainant by 49.4.205, but the opposite party has still not handed over possession. The complainant further says that an offer letter for possession was sent on 47.09.2049. The area of the flat was increased without notice from 4350 sq. ft. to t448 sq. ft. Accordingly, the complainant has requested against the opposite party for possession, correction of demands, interest for the delayed period, or otherwise refund of the deposited amount with interest. In support of the statement, the complainant has filed photocopies of the flat [?] agreement and reminder letters.

The opposite party, in its written reply, has said that the complainant has filed this case by misusing the law. Tower-3 of the project Blossom County Phase-3 is complete and an application for OC has already been made. The complainant booked Unit No. 805 in Tower J. The booking was made on 40.05.2044. The allotment letter was issued on 40.05.204 and the flat [?] agreement was issued on 49.05.205. As per the booking, 50 percent of the amount was to be paid at the time of booking and the remaining 50 percent was to be paid on the offer of possession. Rs. 33,66,383/- is still outstanding from the complainant. The project was delayed due to force majeure, which was beyond its control. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of the account statement and the offer of possession letter. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: 4... Do agreements executed before RERA came into force not fall within the ambit of RERA? 2... Was the opposite party's project delayed due to force majeure events, and if so, what is the effect? 3, Has the builder increased the super area of the flat, and if so, at what rate shall it be calculated? 4. Can the complainant's deposited amount be refunded? 5. Should the complainant be given possession and interest for the delayed period? If so, what shall be the rate of interest? Disposal of Point 4

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या-एन.सी.आर444 / 40 // 0475 / 2049 संजीव मंगोतरा आओ शिकायतकर्ता बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर्स प्राणलि0 aneosenegsotnannreneneesinsi isin विपक्षी प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, मांगों को सही किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Blossom County Phase-3 के टॉवर-3- में फ्लैट नं०-805 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 40,06,684 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 49.4.205 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि कब्जे हेतु ऑफर पत्र दिनांक 47.09.2049 को भेजा गया। फ्लैट का क्षेत्रफल 4350 वर्ग फूट से t448 वर्ग फूट बिना सूचना दिये बढ़ा दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, मांगों को सही किये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट So अनुबन्ध, अनुस्मारक पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। Ween

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है। परियोजना Blossom County Phase-3 का टॉवर-3- पूर्ण है और ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा टॉवर- J- में यूनिट संख्या-805 बुक करायी गयी। बुकिंग दिनांक 40.05.2044 को करायी गयी थी। आवंटन पत्र दिनांक 40.05.204 को जारी किया गया और फ्लैट Sar अनुबन्ध दिनांक 49.05.205 को जारी किया गया। बुकिंग के अनुसार 50 प्रतिशत धनराशि बुकिंग के दौरान दे जानी थी और शेष 50 प्रतिशत धनराशि ऑफर ऑफ पोजेशन पर दी जानी थी। शिकायतकर्ता के ऊपर 33,66,383/— रूपये की धनराशि बाकी है। परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में खाता विवरण, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है ? 2... क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई यदि हां तो प्रभाव? 3, क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 4. aa शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? 5. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु do 4

बिन्दु संख्या gu तथ्य पर विचरित है क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है? इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबशअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-: The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(2) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। तदनुसार बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2

बिन्दु wo 2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (force majeure events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हडताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व feat से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इस कम में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20!7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:- 4. On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the fae fs

period given in the flat-buyers agreement during the period from 20-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2l. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20] to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-d-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि भूमि सम्बन्धी वर्ष 20 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर gare नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु to 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट का क्षेत्रफल 4350 वर्ग फुट से i480 वर्ग फुट तक बढ़ा दिया गया है। इस सम्बंध में अनुबन्ध के प्रस्तर 6.i0 F स्पष्ट रूप से उललखित है कि-: The parties agree and acknowledge that the superarea of the apartment is subject to variation and change to maximum extent of 5%,at the time of the delivery of possession of the apartment to the buyer ,and the charges in relation to the same will be payable/adjusted as specified —hereinabove.no Pec claim,demand,suit and/or litigation,shall be raised by AV 5 the buyer in relation to such variation in the superarea and the buyer hereby waives all rights in relation to the same.

TH अनुबन्ध पर पक्षकारों के हस्ताक्षर है जिससे विदित है कि उपरोक्त नियम एवं शर्तों को शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार्य किये गये है। उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता द्वारा सहमति दी गयी है कि अपार्टमेन्ट का सुपर एरिया अधिकतम 5 प्रतिशत तक सुपर एरिया बढ़ाया जा सकता है और उसकी धनराशि अनुबन्ध में विस्तृत रूप से दी गयी है जिसके अनुसार गणना की जायेगी। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 fake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु tio 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधित अवधि में कब्जा नही दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहता है और उसकी जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलायी जाये, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि परियोजना पूर्ण है और ओ.सी हेतु आवेदन भी किया जा चुका है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ig (॥) में प्राविधान है कि :- pecs Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 3 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ " to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32 The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” Vla-eu— उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके wh Ko होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 74 refers to power to adjudicate, A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, /4, 76 and /9, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the atlottees, vensation to the allottees.

and issuing directions for timely completion of project, transit issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेया पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............+- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “ada लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “eo deed’, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। वर्तमान में जब कि सम्बन्धित टॉवर पूर्ण है तथा अभी परियोजना में अन्य आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पूर्ण होकर कब्जे की प्रतीक्षा में है, सभी पहलुओं पर विचार कर यह न्यायोचित होगा कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 20I9 से पूर्व ओ.सी सहित कब्जा दिलाये जाने के समयबद्ध बिल्डर को निर्देश दिये जाये। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-4 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 6

शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें कि अनुबन्ध निष्पादित होने की तिथि से iste माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांक 9.05.204 को निष्पादित किया गया एवं अनुबन्ध के प्रस्तर 6.॥ के अनुसार विपक्षी को 49.05.20I6 कब्जा देना था, किन्तु विपक्षी आज तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना पूर्ण है और ओ. सी आवेदन किया जा चुका है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.05.2046 से ओ.सी / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8(4)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an_ aprtment ५6 to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स ent vad धगराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि wr द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 6.6 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि i0 प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. | have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में Rr के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.206 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.20.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless Gv (७८-८7 4 provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 208 ' सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.//सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,//सी.सी मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद गें हो तक अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। aqquy बिन्दु सं0-5 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.4220I9 तक कब्जा देना 4१. Qt i2 सुनिश्चित करें एवं देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.0520I6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्‍्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी./सी.सी. के लिए आवेदन के बाद कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को पूर्णता के सम्बन्ध में उपरोक्त 4 सर्टिफिकेट उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2०)() के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर McLR+ प्रतिशत होनी चाहिए। विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से विभिन्‍न मदों मांगे जाने वाली धनराशि यदि सक्षम प्राधिकरण या विभाग को उक्त के सापेक्ष धनराशि अदा की गयी हो, तो शिकायतकर्ता को साक्ष्यों सहित aga विवरण उपलब्ध कराकर शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा अंश सूचित करें। तदोपरान्त शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान किया जायेगा। विपक्षी SHIGA संशोधित कब्जा पत्र जारी करना सुनिश्चित करें |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.209 तक शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.2.2049 के पश्चात्‌ 30 दिन के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि 40,06,684 / -रूपये MCLRH प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित ia 4१/9८०८- 43 8. इस आदेश का उल्लघंन उ0फप्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 03/ | 2,/ 2049 UL an कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण