उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कार्यवाही अन्तर्गत धारा-63 परिवाद संख्या :— NCRI44/0/073/209 अशोक कुमार बनाम जेकेजी कन्सट्रक्शन प्रा.लि. दिनांक:-2०//2/ 2024 परिवादी का परिवाद धारा-63 के अन्तर्गत प्रस्तुत किया गया। पुकार पर परिवादी की ओर से अधिवक्ता श्री डी एम शर्मा व प्रतिवादी की ओर से अधिवक्ता श्री शान्तनु सिंह। परिवादी की ओर इकाई का अधिपत्य, विलम्बित अवधि का ब्याज व अतिरिक्त धनराशि gerd जाने हेतु अनुरोध किया गया है। परिवादी के अधिवक्ता के तर्कों को सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा यह दिनांक 2802.2020 को यह आदेश पारित किया यया कि ” (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि प्रत्येक वादी को अप्रैल 2020 तक ओ.सी. /सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। a) प्रतिवादी, प्रत्येक वादी के बुकिंग तिथि से 36 माह के उपरांत की तिथि से आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.20I6 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक or.05.20i6 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mcir+i% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी Page द्वारा प्रत्येक वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समोयोजित की जायेगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की धारा

2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढे हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादीगण को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं प्रत्येक वाद में पृथक-पृथक रूप से ब्याज गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। उक्त पारित आदेश का प्रतिवादी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-63 के अंतर्गत निम्न प्राविधान है:- SECTION 63.{THE REAL ESTATE (REGULATION AND DEVELOPMENT) ACT, 206} "Penalty for failure to comply with orders of Authority by promoter.—If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” प्रतिवादी के विरूद्ध नोटिस दिनांक 47.40.2020 व कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 40.44.2020 को जारी किया गया। प्रतिवादी की ओर से उक्त नोटिस के परिप्रेक्ष्य में प्रतिउत्तर प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर संलग्न है। प्रतिउत्तर में प्रतिवादी की ओर से इकाई का.अधिपत्य दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया।

Page 2 पत्रावली के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा दिनांक 27.06.2049 को शर्तो के साथ आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र निर्गत किया गया जिसमें यह अंकित है कि ” the building does not conforms in respects of the following requirements of the greater noida building regulation/directions as amended upto: l. Consent to operate STP and DG is to be submitted within 8 months. 2. NOC from labour department is to be submitted within 8 months 3. Electrical wiring is to be completed before possession of flat.”’ तत्पश्चात्‌ प्रतिवदी की ओर से परिवादी को ऑफर ऑफ पोजेशन निर्गत किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा जारी शर्तों को पालन नहीं किया गया | अतः यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी को उक्त शर्तों को पालन करते हुये पुनः पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करना था जो प्रतिवादी को अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। पीठ द्वारा पारित आदेश का अनुपालन समयानुसार किया जाना था, जोकि नहीं किया गया।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रतिवादी की ओर से अनुपालन आख्या का अवलोकन किया जिसमें यह उल्लिखित है कि प्रतिवादी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 27.06.2049 को प्राप्त हो गया जिसके उपरांत परिवादी का अंतिम मांग पत्र व ऑफर ऑफ पोजेशन प्रेषित किया गया जिसमें परिवादी अवशेष धनराशि भुगतान करके इकाई का अधिपत्य प्राप्त कर सकता है। प्रतिवादी द्वारा जारी अंतिम मांग पत्र में अंकित अतिरिक्त धनराशि के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह स्पष्ट हो सके कि प्रतिवादी द्वारा जारी अंतिम मांग पत्र में अंकित धनराशि वैधानिक है अथवा नहीं जबकि पत्रावली पर उपलब्ध निरीक्षण आख्या के अनुसार मांग की गयी धनराशि के सम्बंध में सुविधायें उपलब्ध नहीं है। Page 3 उक्त के सम्बंध में एनसीडीआरसी द्वारा पवन गुप्ता बनाम एक्सपीरिएंट डेवलपर्स प्रा.लि. में दिनांक 26.08.2020 को एक निर्णय पारित किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि ” यह अधिकांश बिल्डरों/डेवल्पर्स द्वारा अपनाई जाने वाली एक सामान्य प्रथा है जो मूल रूप से एक अनुचित व्यापार प्रथा है। यह उस समय आवंटियों से अतिरिक्त धन निकालने का एक साधन बन गया है जब आवंटी परियोजना को नहीं छोड़ सकता क्‍योंकि उसकी पर्याप्त राशि परियोजना में बंद है और वह कब्जा लेने वाला है" उक्त के संदर्भ में जारी अंतिम मांग पत्रों में विभिन्‍नतायें है व मांग की गयी अतिरक्ति धनराशि के सम्बंध में कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिस कारण प्रतिवादी कोई अतिरिक्त धनराशि नहीं प्राप्त कर सकता। पत्रावली पर उपलब्ध परियोजना का स्थलीय निरीक्षण का अवलोकन

किया जिसमें यह अंकित है कि “it has been seen that work ralated to basic amenities has not been completed has not completed/provided in the Project till date. work in basement is pending at large amount such as trimix, demarcation, light, ventilation etc has not been done in the basement till date. Fire fighting is not properly completed in the -project. STP civil and mechanical work has been completed but STP is not operational in the project. Work related to LT panel has not been completed till date. Development work such as boundary wall, sewer, drainage, fire fighting, STP, DG waste management, rain water harvesting pits, club gym, swimming pool, etc has been only 70 percent completed.” इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने मूलभूत सुविधायें न होने व अपूर्ण कार्य होने पर भी ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 08.07.2049 को जारी कर दिया जो नियमानुसार वैधानिक नहीं है जिस कारण प्रतिवादी उक्त के सम्बंध में अतिरिक्त धनराशि प्राप्त नहीं कर सकता। सूच्य है कि प्रतिवादी को अच्थोर्ड अधिभोग प्रमाण सर्शत निर्गत हुआ परन्तु स्थलीय निरीक्षण आख्या से स्पष्ट है fh प्रतिवादी द्वारा अस्थाई अधिभोग प्रमाण पत्र में अंकित शर्तों का पालन नहीं i | अतः निम्नवत्‌ बिन्दुओं पर कार्यवाही सुनिश्चित हो। Page 4 4. प्रतिवादी को यह आदेशित किया जाता है कि नवम्बर 2024 तक परिवादी को मूल इकाई का अधिपत्य अनुबंध में निहित मूलभूत सुविधाओं के साथ उपलब्ध कराना सुनिश्ति करें।

2. प्रतिवादी किसान प्रतिकर, जीएसटी व बिजली कनेक्शन धनराशि सम्बन्धित विभाग को भुगतान किये जाने का रसीद परिवादी को साक्ष्य/ प्रमाण के साथ उपलब्ध कराकर ही समानुपातिक रूप से धनराशि प्राप्त कर सकता है WY रख-रखाव शुल्क इकाई का अधिपत्य दिये जाने की तिथि लागू होगा। 3. परिवादी प्रतिवादी को विलम्ब से धनराशि भुगतान किये जाने की स्थिति में आदेश के प्रस्तर संख्या “ग” के अनुसार परिवादी से धनराशि मय ब्याज प्राप्त करेगा। सचिव, er को निर्देशित किया जाता है कि उक्त बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुये परिवादी शिकायत & सम्बन्ध में विलम्बित अवधि का ब्याज आदेश के प्रस्तर “ख” के अनुसार धनराशि वसूली हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। चूंकि प्रतिवादी द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है, ऐसी स्थिति में पत्रावली को धारा-63 की अग्रिम कार्यवाही हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। (भानु \ 4 सिंह) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 5