उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 पीठासीन — बलविन्दर कुमार (सदस्य) दिनांक हि शिकायत संख्या a: बुकिंग | afte संख्या | भुगतान की गयी नाम far / आवंटन धनराशि Bo पत्र एनसीआर(44 / 09 / 0274 / 209 सतपाल 40-05-2043 | D-403 रु सिंह नेगी (Initially | 3449.734 7— booked as Di-403, Phase-ll wae 44 / 40 /007 / 2049 | BX कुमार | 76-72-200 | B-502 रु0 30,43,500 /- राय & 25-04- Phase-l 204 waetaei44 / 0 // 0467 /20:9 | अशोक 28-04-20i3 | A2-20i _| ¥0 32,83,286 /— कुमार Phase-l VaN44 / 40 ,/ 073 / 2049 | अशोक Booking 84-604 रु0 32,6,045 /- कुमार date 47-04- | 9॥85९-। 202 बनाम जेकेजी Pagar प्रा.लि. परिवाद : वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। सभी शिकायतें JIKG PALM COURT एप्तृ८80 । & 2 से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- वादीगण द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. Agreement की छायाप्रति 2. भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें की छाया प्रति 3. लिखित प्रार्थना पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये BEN) (0७ Page प्रतिवादी की ओर से कोई साक्ष्य एवम्‌ प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना JKG PALM COURT PHASE । & 2 में भिन्‍न-भिन्‍न इकाईयाँ बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादीगण द्वारा उपरोक्त अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। वादीगण के द्वारा विभिन्‍न तिथियों अर्थात वर्ष 2044 से 204 तक के मध्य युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी gal वादीगण द्वारा यह कथन किया गया कि जो इकाई उनके द्वारा आरक्षित कराई गयी थी उसके क्षेत्रफल को प्रतिवादी द्वारा अपनी स्वेच्छया व सुविधा से स्वीकृत मानचित्र बदलकर इकाई का क्षैत्रफल बढ़ा दिया गया। अतिरिक्त एफएआर कय करने हेतु प्रतिवादी ने निर्माणधीन भवन की ऊंचाई 44 मंजिल से बढ़ाकर i9 और 22 मंजिल तक करते हुए अतिरिक्त 350 इकाई संबंधित प्राधिकरण से स्वीकृत करा ली और निर्माण किया जिसके कारण शिकायतकर्ता का मूल मानचित्र से आवंटित इकाई जिसके आधार पर संरक्षित कुल भूमि का अनुपातिक स्वामित्व बिना सहमति के प्रतिवादी कंपनी के द्वारा कम कर दिया गया एवं आज तक इसके कय की गई एफ ए आर के सापेक्ष अनुपातिक लाभांश से भी वंचित रखा गया है जो कि अवैधानिक है वह न्यायोचित नहीं है। वादीगण द्वारा माननीय उच्चतम न्यायालय की सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2007 मै0 फारच्यून इन्फास्ट्रक्चर बनाम ट्रेवोरडिलीमा व अन्य का veers किया गया। अतः वादीगण द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज एसबीआई एमसीएलआर+-4प्रतिशत के हिसाब से कब्जा प्राप्त होने तक दिलाये जाने व बढे हुये सुपर एरिया का समायोजन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। (ख) प्रतिवादी को प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु अवसर प्रदान किया उठ प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया। “०० Page 2

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से विदित है कि वर्ष 2044 से लेकर 20:4 के मध्य वादीगण द्वारा युनिट बुक कराई गयी और आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर भी किये गये। परिवाद Wen vaitenei44 / 40 ,/ 0473 / 2049 व परिवाद संख्या एनसीआर444 / 0 // 0407 / 209 (प्रारम्भिक आवंटन, क्षेत्रफल 4545वर्गफिट), में इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बंध में आवंटन पत्र में यह अंकित है कि "The possession of completed apartment will be handed over within Twenty Seven Month from the date of booking/sanction or plans, whichever is later." परन्तु अन्य परिवाद में व नवीन आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने के सम्बंध में स्थिति स्पष्ट नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor D'lima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि- Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated

in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for a oe, Cc ___ completion of the contract i,e., the possessiog\\\" of the contract i.e., the possessio NAN 2 Page 3 was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीजनेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। प्रस्तुत वादों में वर्ष 204 से लेकर 2044 तक के मध्य वादीगण द्वारा आवंटन पत्र पर हस्ताक्षर किये गये। परन्तु आवंटन से अब तक करीब 5-6 a बीत चुके है तथा वादीगण को अभी तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रस्तुत परिस्थितियों को देखते हुये व प्रतिवादी द्वारा परिवाद संख्या एनसीआर444 / 40 /073 / 2049 व परिवाद संख्या vaeiisii44 / 40 // 0407 / 2049 (प्रारम्भिक आवंटन, क्षेत्रफल 4545वर्गफिट), में इकाई का कब्जा दिये जाने के सम्बंध में आवंटन पत्र में यह अंकित है कि “The possession of completed apartment will be handed over within Twenty Seven Month from the date of booking/sanction or plans, whichever is

later. इस प्रकार उक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुये प्रस्तुत प्रश्नगत वादों में कब्जा दिये जाने की तिथि आवंटन तिथि से 36 माह निर्धारित किया जाना उचित है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से लेकर 20:4 के मध्य वादीगण द्वारा आवंटन पत्र निष्पादित किये गये। परन्तु अभी तक वादीगण को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Via CC Page 4

"Section 78()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इर। र|ग्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 ,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder विमान नाना कक कस नस नील ल किक नीली. 2. 6...-: obtained the Completion Certificate as late as April 247 {er पट Page 5 Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में ved शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. /सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर gai) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार pie =) बेन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। CC Page 6 विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि वादीगण को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। उक्त परिस्थितियों को देखते हुये वादीगण को कब्जा दिये जाने की तिथि वादीगण द्वारा आवंटन तिथि से 36 माह माना जाना न्यायोचित है।

पत्रावली पर उपलब्ध WT तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत Wels जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित है:- (3) Al (8+7?+6+38) (2) A2 (8+7+6+48) (3) 84 (B+P+G+8) (4) 82 (B+P+G+8) टॉवर Al, A2, 88 & 82 (B+P+G+8) 4 (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 9०प्रतिशत, फायर फाइटिंग 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना से सम्बन्धित क्यूपीआर अपडेट नहीं किया गया है। परिवाद संख्या Vaeenei44 /09/0274/20i9 सतपाल सिंह नेगी व परिवाद संख्या 444,//0,/0407,/2049 Bex कुमार राय में बढ़े हुये क्षेत्रफल के सम्बंध में नवीन आवंटन पत्र दोनो पक्षों के मध्य निष्पादित किया गया। जिससे स्पष्ट है कि बढ़े हुये क्षेत्रफल के सम्बंध में परिवादी को पूर्ण जानकारी थी। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं aot के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि sat wider को दृष्टिगत रखते हुए वादीगण को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज आवंटन तिथि से 36 माह के उपरांत ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। dp (3८ Page 7 (क) आदेश प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि प्रत्येक वादी को अप्रैल 2020 तक ओ:सी./ सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

प्रतिवादी, प्रत्येक वादी द्वारा की गयी आवंटन तिथि से 36 माह के उपरांत आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 30.04.2046 तक देय होगा। उसके उपरांत दिनांक 07.05.20:6 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mucins वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा प्रत्येक वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा अधिनियम की (घ) धारा 2(2०)0) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादीगण को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें। आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं प्रत्येक वाद में पृथक-पृथक रूप से ब्याज गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 28/2 2/2 020 १28 46 कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8