somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष | कम सं0 शिकायत सं0 ee 4 एन.सी.आर।44 / 0 /0059 /20:9 _| मोहिनी अग्रवाल 2 [washers 09/05/2090 [उमंग कुमार... | saectene acs Sisal शिकायतकर्तागण बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण शिकायतकर्ता मोहिनी अग्रवाल के साथ o अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें Affordable Housing Sector-22D से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत do एन.सी.आर444 / 0,// 0059 ,// 2049 मोहिनी अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा उनकी परियोजना Affordable Housing $०९०८०-227 में यूनिट A0—BHS-054I2 4423TF आवंटित किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 8,24,473 /- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक i50:208 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन पत्र के पृष्ठ संख्या-3 के अनुसार आवंटन तिथि 5.0:204 से 4 वर्ष में कब्जा दिया जाना था। कब्जे हेतु अभी तक a 2

ऑफर नहीं किया गया है। लीज डीड हस्ताक्षर करने हेतु पत्र दिनांक 49.03.2049 को जारी किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज, जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, खाता विवरण, आवेदन फार्म आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को छप्त5-/3 स्कीम में 29.76 वर्ग मीटर का फ्लैट आवंटन संख्या- BHS-0I54i2 के कम में दिनांक 45.04.2044 को आवंटित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन हेतु 75,000 ,/-रूपये की धनराशि एवं आवंटन धनराशि 444,600/— रूपये जमा की गयी। दिनांक 48.03.2049 को चैक लिस्ट जारी करते हुए 6 माह में लीज डीड कराने हेतु सूचित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा लगभग 5,38,449,“- रूपये दिनांक i2.09.2074 को जमा किया गया, जिसमें कि 67,443/—- रूपये की अतिरिक्त धनराशि जमा की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि को सीवर कनेक्शन चार्जेज, फ्लैट की बढ़ी हुई दर, दस्तावेज शुल्क, लीज रेन्‍्ट चार्ज, लीज डीड निष्पादन शुल्क में समायोजित कर दी जायेगी। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? 2. aa शिकायतकर्ता मोहिनी अग्रवाल द्वारा विपक्षी को अतिरिक्त धनराशि अदा की गयी है ? निस्तारण बिन्दु to 4

पत्रावली पर दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 45.04.2044 की प्रति दाखिल है, जिसके पृष्ठ संख्या-3 के प्रस्तर 6 में आवंटी को आवंटित भवन का कब्जा आवंटन पत्र जारी होने के 4 वर्ष के भीतर दिये जाने का उल्लेख है। ऐसे में उपरोकतानुसार कब्जे की तिथि 45.07.20i8 होती है। विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। OS ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 6.04.208 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

Section 8()00) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा sat धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली oor8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 9.2 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- x The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 2046 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त AR व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी./सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। तदनुसार बिन्दु सं०-4 Prenat किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 > 5 शिकायतकर्ता मोहिनी अग्रवाल का कहना है कि उनके द्वारा 66,424 /- रूपये की अतिरिक्त धनराशि विपक्षी को अदा की गयी है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि को सीवर कनेक्शन चार्जेज, फ्लैट की बढ़ी हुई दर, दस्तावेज शुल्क, लीज te चार्ज, लीज डीड निष्पादन शुल्क में समायोजित कर दी जायेगी।

इस सम्बन्ध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता द्वारा जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि को सीवर कनेक्शन चार्जेज, फ्लैट की बढ़ी हुई दर, दस्तावेज शुल्क, cot Se चार्ज, लीज डीड निष्पादन शुल्क में समायोजित करते हुए संशोधित मांग पत्र जारी करें। उक्त विभिन्‍न चार्जेज़ के मद ली जाने वाली धनराशि यदि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित विभाग को अदा की गयी है, तो उसका साक्ष्य विपक्षी, शिकायतकर्ता को विवरण सहित उपलब्ध करायें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्‍्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. favait को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2020 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराये। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 46.04.2048 से ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा ऑफर किये जाने तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८,४+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर निमयानुसार वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।

3. यह भी स्पष्ट किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (&०)() के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। ब्याज की दर '/ट7२+ प्रतिशत होनी चाहिए। 6 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता (मोहिनी अग्रवाल) द्वारा जमा की गयी अतिरिक्त धनराशि को सीवर कनेक्शन चार्जेज, फ्लैट की बढ़ी हुई दर, दस्तावेज शुल्क, chet Se चार्ज, लीज डीड निष्पादन शुल्क में समायोजित करते हुए संशोधित मांग पत्र जारी करें। उक्त विभिन्‍न चार्जेज़ के मद ली जाने वाली धनराशि यदि विपक्षी द्वारा सम्बन्धित विभाग को अदा की गयी है, तो उसका साक्ष्य विपक्षी, शिकायतकर्ता को विवरण सहित उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी उपरोक्तानुसार संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का Verda उ0प्र०/भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 02/ 6 | /2020 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण