उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआरं444 / 40 // 0057 / 2049 गौरव कुमार बरनवाल निवासी- C/o AON Consulting Pvt Ltd, 4th floor Sector 27 Lotus Business Park, Plot No 8 Noida Expressway Noida बनाम जेकेजी HAE प्रा0लि0 पता- ए-24 योजना विहार, नई दिल्‍ली पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- परिवादी गौरव बरनवाल निवासी- c/o AON Consulting Pvt Ltd, 4th floor Sector 427 Lotus Business Park, Plot No 8 Noida Expressway Noida के द्वारा जेकेजी कन्सट्रक्शन प्राएलि0 के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- एनसीआर१44 / 40,/ 0057 // 2049 संस्थित की गयी है जिसमें परिवादी ने जमा धनराशि मय ब्याज व yfaaft (compensation) दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र दिनांक 20.44.2043 2. त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 23.44.2043 A, eae 3. जमा की गयी धनराशि की रसीदें a Page I 4. ईमेल संवाद प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है-- प्रतिवादी की ओर से कोई साक्ष्य एवम्‌ प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है। पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में वादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना JKG PALM COURT PHASE । में इकाई संख्या ए4-702 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष वादी ने प्रतिवादी को रु0 37,46,974/— भुगतान किया। वादी ने प्रार्थना पत्र में अंकित किया है कि “As per commitment made during booking, offering of possession had to be started in December, 2025 which is delayed till date. Home loan is taken from Canara bank. In september 209, he received offer of possession letter and final demand notice but society is not allowed to do registry as of now. Disputed flat, sold to LIC group member before. Arbitration award released in June, 2024 favoring LIC group.” अतः वादी ने जमा धनराशि मय ब्याज व प्रतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। (ख) प्रतिवादी को प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु कई अवसर प्रदान किये गये परन्तु प्रतिवादी की ओर से प्रतिवादपत्र प्रस्तुत नहीं किया गया। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। (a KM C- Page 2 पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु deri: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: कया वादी जमा धनराशि मय ब्याज या विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 :- पत्रावली पर दोनो पक्षों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 20.44.2043 उपलब्ध है। आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है।

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 / 2047 M/s. Fortune Infrastructure (now known as M/s. Hicon Infrastructure) & ANR. Vs. Trevor Dilima & Ors 4 स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि- Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is = RY LL Page 3 service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं कराया जा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ एक रीज़नेवल समयावधि इस कार्य हेतु अवधारित की जानी होगी। प्रस्तुत प्रकरण में दिनांक 20.44.203 को आवंटन पत्र निष्पादित किया गया। आवंटन से अब तक करीब 5-6 वर्ष बीत चुके है तथा वादी को अभी तक कब्ना उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रस्तुत परिस्थितियों को देखते हुये वादी को कब्जा दिये जाने की तिथि आवंटन तिथि से 3 वर्ष माना जाना न्यायोचित है। इस प्रकार प्रतिवादी को आवंटन तिथि से 3 वर्ष के अन्दर कब्जा उपलब्ध कराना था परन्तु अभी तक वादी को कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। इससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 _ दोनो पक्षों द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 20.2. 2043 निष्पादित हुआ जो पत्रावली पर उपलब्ध है। पत्रावली पर उपलब्ध रेरा तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थलीय जाँच आख्या में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित हैः- (4) &4 (B+P+G+8) (2) A2 (8+?7+6+48) (3) 84 (B+P+G+8) (4) 82 (B+P+G+8) टॉवर Al, A2, 84 & 82 (8+7?+6+48) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, ॥ फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर, Re ८ C” Page 4 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। जिस कारण वादी को तुरंत धनराशि वापस नहीं किया जा सकता। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या

744,/ 207 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि : "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की पिला RUM IS I RRB 2५ व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलमा/क्े Page 5

प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “Ra होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना areata में होगा। समस्त परिस्थितियों को देखते यदि विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना में जिसके टॉवर पूर्ण हैं का प्रस्ताव दिया जा रहा है, तो ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता वैकल्पिक यूनिट का कब्जा प्राप्त करने में विचार करें । उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे निर्णय ले सकते है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का कब्जा चाहते है। जहां तक परियोजना विलम्ब होने का प्रश्न है तो इस सम्बंध में यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और उसका पूर्ण उत्तरदायित्व प्रतिवादी पर है जिस कारण वादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — d Ay | V—

"Section /6()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि gated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल erie to 6689-50 // 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The suunguidsiantaiuiieremenaananmaeagiiea ~ Purchaser could not have any further grievance nef CL Page 7 April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी./ सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " 3/५४८८-- Page 8 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को 'धटा।र+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण :- उपरोक्त विचारण बिन्दुओं के निस्तारण में प्रस्तुत हुये साक्ष्यों एवं तर्को से स्पष्ट होता है कि पत्रावली पर दोनो पक्षों द्वारा निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 20.44.203 उपलब्ध है। आवंटन पत्र में कब्जा दिये जाने की तिथि का उल्लेख नहीं है और न ही ad को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा अन्य वादों में प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लेख किया गया है कि “we have already completed phase 4 work and we have also been issued Occupancy Certificate in respect of the same within the time frame i.e 30.06.2049 ” परन्तु ओ.सी की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध नहीं है। पत्रावली पर उपलब्ध WI तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थलीय जाँच aren में यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर कुल 04 टॉवर है, जिनका विवरण निम्नलिखित है:- (4) Al (B+P+G+8) (2) A2 (B+P+G+8) (3) 84 (B+P+G+8) (4) 82 (8+7+6+48) टॉवर Al, 82, 84 & 82 (8+7+5+38) में (स्ट्रक्चर वर्क 98प्रतिशत, ब्रिक वर्क 95प्रतिशत, इन्टर्नल फिटिंग 90प्रतिशत, प्लास्टर वर्क 95प्रतिशत, फ्लोरिंग वर्क 95 प्रतिशत, पैंट वर्क 90प्रतिशत, फायर फाइटिंग of Pe Page 9 90प्रतिशत, इलेक्ट्रीक 90प्रतिशत, लिफ्ट वर्क 95 एवं फिनिशिंग वर्क 50प्रतिशत) तक कार्य पूर्ण किया जा चुका है। वादी द्वारा uit ufergfci(compensation) चाही गयी है वह रेरा अधिनियम की धारा 42, 44, 48 व 4१9 के अन्तर्गत नहीं आती जिस कारण प्रतिपूर्ति के सम्बंध में प्रस्तुत वाद न्‍्यायनिर्णयक अधिकारी के समक्ष संदर्भित किया जाना उचित प्रतीत नहीं होता है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए वादी को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज ओ.सी / सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पोजेशन जो भी बाद में हो तक दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि वादी को अप्रैल 2020 तक ओ.सी./सी.सी के साथ यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी द्वारा वादी को आवंटन पत्र में उललेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक 27.44.20I6 से ओं.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक mcir+% वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी द्वारा वादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह ब्याज धनराशि अंतिम देय धनराशि में समोयोजित की जायेगी | (ग) वादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो रेरा गा मं ans 22a) के सीन उस Raabe मई है| की धारा 2(2.9)0) के अधीन उस विलम्बित अवधि iz, 4 Page 0 ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज ४00२+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा | (घ) प्रतिवादी अनुबंध में निहित प्राविधानों के अनुसार बढ़े हुये एरिया के सम्बंध में पूर्ण विवरण वादी को उपलब्ध करायें तथा बढ़े हुये एरिया की धनराशि आवंटन के समय निर्धारित “दर” से ही धनराशि प्राप्त करें| (ड) प्रतिवादी द्वारा वादी को अप्रैल 2020 तक इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में वादी द्वारा जमा की गयी धनराशि रु0 37,46,9i4/— जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक मय ब्याज MCLR+% की वार्षिक दर से अप्रैल 2020 के उपरांत 45 दिन के अन्दर भुगतान करेगा |

इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत dete होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 28/22/2020 dah - सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण ————————————————— Page |