उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-20308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-0-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ]२८४२44/09/99839/2022 मोहम्मद फारूक एवं फातमा बनाम धन्य प्रोमोटर्स प्रा. लि. (महागुन ग्रुप) निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 06-02-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मतीन अहमद उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री we कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 06-02-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा wed यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की aRT3t के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 07-40-2046 को विपक्षी की परियोजना "Mahagun Mantra-i" में यूनिट संख्या: Vidhi 258, बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.40,00,000,//- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.40,00,000 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी को कब्जा प्रस्ताव पत्र के अनुसार समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है साथ ही उनका यह भी कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायत दर्ज किये जाने तक उनको यूनिट की समस्त सुविधाओं का निर्माण कार्य पूर्ण कराकर कब्जा प्रदान नहीं किया Page I of 5 Cae { f E-Court गया है। पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित अनुबन्ध-पत्र के अनुसार यदि दिनांक 30-06-2049 तक शिकायतकर्ता को कब्जा प्रदान नहीं किया जाता है, तो विलम्ब अवधि के लिए विपक्षी दौगुनी धनराशि से ब्याज की गणना कर भुगतान करेगें। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाएँ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से संशोधित शिकायत, दिनांक 20-04--2024 एवं विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-07-2024 को ऑफर किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा नवम्बर, 2022 में यूनिट का भौतिक कब्जा लिया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि कब्जा दिये जाने में विपक्षी द्वारा 03 वर्ष का विलम्ब किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता से दबाव में wana यूनिट के सम्बन्ध में एक अण्डरटेकिंग, दिनांक o9—t0-202: को excreta करायी गयी, जिसके अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता पर कोई भी विलम्ब ब्याज /ave अधिरोपित नहीं करेगें | शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र के संलग्नक में उलल्‍लेखित सुविधाएँ विपक्षी द्वारा निःशुल्क रूप से उन आवंटियों को प्रदान करने का वादा किया गया था, जिनके द्वारा दिनांक 43-08-20i6 से दिनांक i:-09-20I6 के बीच उनकी परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा wea यूनिट की बुकिंग vat अवधि के बीच करायी गयी थी, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल के माध्यम से विपक्षी के प्रतिनिधि को उक्त सुविधाएं उपलब्ध कराये जाने के सम्बन्ध में अनुरोध किया गया, जिसका विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। विपक्षी द्वारा wifas—t9 महामारी के समय अपनी प्री-ई.एम.आई. का भुगतान न किये जाने के कारण शिकायतकर्ता द्वारा एच.डी.एफ.सी. बैंक को विपक्षी के स्थान पर बकाया धनराशि का भुगतान किया गया, जिसका कूल मूल्य रू.50,000 /- है।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के आपत्ति-पत्र में कोविड-49 एवं नोटबन्दी के सम्बन्ध में कहे गये कथनों को अस्वीकार करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2049 तक दिया जाना था, जबकि भारत सरकार द्वारा कोविड-49 महामारी के चलते प्रथम लॉकडाऊन मार्च, 2020 से लगाया गया था, जिससे विपक्षी का उपर्युक्त कथन प्रश्नगत प्रकरण के लिए अप्रासंगिक है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा एवं रू.06 /- प्रति वर्गफुट प्रतिमाह विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा अनुबन्ध के संलग्नक में उल्‍लेखित समस्त सुविधाएं दिलाये जाने, एच.डी.एफ.सी. बैंक को विपक्षी के स्थान पर भुगतान की गयी धनराशि वापस दिलाये जाने एवं मानसिक कष्ट के मद में क्षतिपूर्ति रू.4,00,000 //- दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 07—-0-206 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, एच.डी.एफ.सी. बैंक द्वारा जारी ऋण Page 2 ०05 PR 7 E-Court खाता विवरण की प्रति, भारतीय साक्ष्य अधिनियम, t872 की धारा-658 के अन्तर्गत जारी प्रमाण-पत्र की प्रति, एम.ओ.यू, दिनांक o7-:0-20:6 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, गृह ऋण सम्बन्धी दस्तावेज, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से अपना प्रारम्भिक आपत्ति-पत्र, दिनांक 05-44-2024, लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 33-04-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Mahagun Mantra I” में आवासीय यूनिट संख्या: Vidhi 258, के लिए सबवेंशन स्कीम के अन्तर्गत आवेदन किया गया, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक o7—-20-206 को निष्पादित कराया गया था, जिसके पृष्ठ संख्या: 40 के प्रस्तर-4.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 30-06-2049 तक समस्त देयों के भुगतान तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के उपरान्त भी शिकायतकर्ता को gerd यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 20-07-2024 Ss कम्प्लीशन के आधार पर प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए अण्डरटेकिंग, दिनांक 09-40-2024 को हस्ताक्षरित करायी गयी, जिसके weae-i में उल्‍लेखित है कि शिकायतकर्ता, विपक्षी पर प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में किसी प्रकार का दावा/वाद दायर नहीं करेगा। शिकायतकर्ता द्वारा B.9,9,875/— का भुगतान स्वयं तथा एच.डी.एफ.सी. बैंक से गृह ऋण के रुप में रू.26,69,960 /— की धनराशि का भुगतान किया गया, साथ ही विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के सम्बन्ध में G263,50/— की धनराशि त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र के अनुसार एच.डी.एफ.सी. बैंक को भुगतान किया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विलम्ब अवधि का ब्याज तथा प्री-ई.एम.आई. के रूप में ब्याज एक साथ नहीं लिया जा सकता।

प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में नोटबन्दी पॉलिसी, दिनांक os—7:—-20:6 तथा मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, Hifds—t9 महामारी प्रथम व द्वितीय वेव फैलने के कारण 06 माह अर्थात्‌ दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक एवं वर्ष, 2020 में मा. एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश के क्रम में निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण हुये विलम्ब के आधार पर लाभ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नतत यूनिट का भौतिक कब्जा दिनांक 2(-44-2022 को प्राप्त किया जा चुका है, जिसके सम्बन्ध में की-हैण्ड ओवर लेटर पत्रावली पर संलग्न किया गया है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. Page 3 of I5 Se J E-Court प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 0:-07-202i को प्रस्तुत किया जा चुका है। डीम्ड कम्प्लीशन के आधार पर कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20-07-2024 को प्रेषित किया जा चुका है। प्रश्नगत परियोजना एवं यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण है। विपक्षी द्वारा अपने कथने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, vend शिकायत खारिज किये जाने तथा फोर्स मैज्योर की अवधि का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 20-07-2024 की प्रति, खाता विवरण की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, cera ड्यूटी अंगणित कर माँग किये जाने हेतु पत्र की प्रति, अण्डरटेकिंग, दिनांक 09-40-2024 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 47-44-2020 की प्रति एवं दिनांक 29-04-2024 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 24-08-2020 की प्रति, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 24--40-2020 की प्रति, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 03-09-2024 एवं दिनांक 08-09-2024 की प्रतियाँ, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र, दिनांक 43-04-2024 की प्रति, सिविल Re पिटीशन संख्या: 43029 // 4985 में मा. सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, रेरा द्वारा अन्य शिकायतों में पारित आदेशों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cof को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का warp परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events यथा मा. न्यायालय के WHATS, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. an शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ss ओ.सी./सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3... क्‍या शिकायतकर्ता को आवंटन-पत्र में उललेखित समस्त सुविधायें दिलायी जाये तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचारित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचारित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर ह Ab Page 4 of 5 E-Court विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में नोटबन्दी पॉलिसी, दिनांक o8s—i4—-2046 तथा मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, Hifas—s9 महामारी प्रथम व द्वितीय वेव फैलने के कारण 06 माह अर्थात दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक एवं वर्ष, 2020 में मा. एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश के क्रम में निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण हुये विलम्ब के आधार पर लाभ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के आपत्ति-पत्र में कोविड-49 एवं नोटबन्दी के सम्बन्ध में कहे गये कथनों को अस्वीकार करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06—-20:9 तक दिया जाना था, जबकि भारत सरकार द्वारा कोविड-49 महामारी के चलते प्रथम लॉकडाऊन मार्च, 2020 से लगाया गया था, जिससे विपक्षी का उपर्युक्त कथन प्रश्नगत प्रकरण के लिए अप्रासंगिक है।

मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे तथा नोटबन्दी पॉलिसी, दिनांक os—ti-20:6 से सम्बन्धित अभिकथनों के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य / अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः उपर्युक्त आधार ores नहीं है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 3029 /4985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.42,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - 772, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in Page 5 of 5 E-Court

severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more.""” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक o4-74-20:9 से दिनांक 44-02—2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-20॥9 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-:-20:9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक Uy 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है । अत: इस अवधि में कुल-35 दिन + 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. wer अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी।

अत: उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Ta बिन्दु संख्या: 04 निस्तारित किया जाता है। Page 6 of 5 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा See ओ.सी./ MM. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए, सभी चारों वांछित प्रमाण-पत्रों सहित सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन, दिनांक 04-07-2024 को प्रस्तुत किया जा चुका है। डीम्ड कम्प्लीशन के आधार पर कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20-07-2024 को प्रेषित किया जा चुका है। प्रश्नगत परियोजना एवं यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण है। विपक्षी द्वारा अपने कथने के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख करते हुए, शिकायत को खारिज किये जाने तथा फोर्स मैज्योर की अवधि का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर शिकायतकर्ता का कहना है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 20-07-2024 को ऑफर किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा नवम्बर, 2022 में यूनिट का भौतिक कब्जा लिया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि कब्जा दिये जाने में विपक्षी द्वारा 03 वर्ष का विलम्ब किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता से दबाव में प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में एक अण्डरटेकिंग, दिनांक 09-0-2024 को हस्ताक्षरित करायी गयी, जिसके अनुसार विपक्षी, शिकायतकर्ता पर कोई भी विलम्ब ब्याज दण्ड अधिरोपित नहीं करेगें | इस सम्बन्ध में उ.प्र. ada प्लानिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-५, धारा-45-& निम्नलिखित उल्लेखित है:- “5-4 Completion Certificate. - (7) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section :, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority. (2) No person shall occupy or permit to be occupied any commercial building or use are permit to be used such building or part thereof affected building or work until-

completion certificate has been issued by the Authority, or Authority has failed for three months after the receipt of notice of completion to intimate its refusal of grant of the said certificate...” Page 7 of 5 E-Court उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, एवं, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेश के जिस Ss ओ.सी./सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44--06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 24-08-2020, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 29-04-202, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 24-70-2020, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 03-09-2024 एवं दिनांक 08-09-2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 04-07-2024 को आवेदन किया जा चुका है और विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा डीम्ड ओ.सी./सी.सी. के आधार पर शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20-07-2024 को प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ एवं ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र की प्रति दाखिल की गयी हैं।

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त प्रमाण पत्रों में अंतिम एन.ओ.सी. विद्युत एन.ओ.सी. दिनांक 03-09-202 एवं दिनांक 08-09-2024 की है, जिसमें दिनांक 03--09-2024 को जारी एन.ओ.सी. में ट्रांसफार्मर के सम्बन्ध में है तथा दिनांक 08-09-2024 को जारी एन.ओ.सी. जेनसेट के सम्बन्ध में है। यदि विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में विद्युत एन.ओ.सी. दिनांक 03-09-2024 एवं दिनांक os—o9—202 को प्राप्त की गयी है, तो विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 04-07-2024 को किया गया आवेदन अपूर्ण माना जा सकता है और यदि प्रकरण में “डीम्ड कम्प्लीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जे का ऑफर दिनांक 04-07-2024 के (ओ.सी. / सी.सी. के आवेदन की तिथि 04-07-2024 से 03 माह बाद) अर्थात्‌ दिनांक 04-40-2024 के बाद ही दिया जाना चाहिए था, जबकि विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20-07—202 को प्रेषित किया गया है, क्‍योंकि प्रश्नगत प्रकरण में cage डीम्ड कम्प्लीशन की प्रभावी तिथि 04-40-2024 है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20--07-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। Pe तद्नुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। । | Page 8 of 5 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 03

बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र में उललेखित समस्त सुविधायें दिलायी जायें तथा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। | शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया कि आवंटन पत्र के संलग्नक में उल्लेखित सुविधाएं विपक्षी द्वारा निःशुल्क रूप से उन आवंटियों को प्रदान करने का वादा किया गया था, जिनके द्वारा दिनांक 73-08-20:6 से 4:-09-20:6 के बीच उनकी परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी। चूंकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग उक्त अवधि के बीच करायी गयी थी, इसलिए शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल के माध्यम से विपक्षी के प्रतिनिधि को उक्त सुविधाएँ दिलाये जाने के सम्बन्ध में अनुरोध किया गया, जिसका विपक्षी द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 34-0:-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 20-07-2024 डीम्ड कम्प्लीशन के आधार पर प्रेषित किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए अण्डरटेकिंग, दिनांक 09-40-2024 को हतस्ताक्षरेत करायी गयी, जिसके we में उल्लेखित है कि शिकायतकर्ता, विपक्षी पर प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में किसी प्रकार का दावा / वाद दायर नहीं करेगा | इस सम्बन्ध में मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “RL. Kalathia & Co. vs. State of Gujarat foil) 28cc 400)” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“(i) Merely because the contractor has issued "No Due Certificate", if there is acceptable claim, the court cannot reject the same on the ground of issuance of "No Due Certificate". (ii) Inasmuch as it is common that unless a discharge certificate is given in advance by the contractor, payment of bills are generally delayed, hence such a clause in the contract would not be an absolute bar to a contractor raising claims which are genuine, at a later date even after submission of such "no-claim certificate". (iii) Even after execution of full and final discharge voucher/receipt by one of the parties, if the said party is able to establish that he is entitled to further amount for which he is having adequate materials, he is not barred from claiming such amount merely because of acceptance of the final bill by mentioning "without prejudice" or by issuing 'no-dues certificate'.” उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार स्वीकार किये जाने योग्य दावे को न्यायालय द्वारा मात्र इस आधार पर निरस्त नहीं किया जा सकता है कि एक val द्वारा एन.डी.सी. अथवा Page 9 of I5 E-Court इसी के समान अभिलेख पर हस्ताक्षर किये हुए हैं, जिसमें यह उललेखित है कि वह भविष्य में द्वितीय पक्ष के विरूद्ध कोई दावा नहीं करेगें।

चूंकि प्रश्नगत प्रकरण में उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित एवं निष्पादित आवंटन-पत्र के संलग्नक में विपक्षी द्वारा आवंटन-पत्र में वर्णित सुविधाओं को निःशुल्क रूप से उन आवंटियों को प्रदान करने का वादा किया गया था, जिनके द्वारा दिनांक 43-08-2046 से 44-09-206 के बीच उनकी परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी तथा शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्गगत यूनिट की बुकिंग, दिनांक 09--09-2046 को करायी गयी है। अतः विपक्षी का यह दायित्व है कि प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आवंटन पत्र के Gorse में उललेखित समस्त सुविधाओं को आवंटी /शिकायतकर्ता को उपलब्ध करायें। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से संशोधित शिकायत, दिनांक 20-04-2024 एवं विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर तिथि रहित दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 20-07-2024 को ऑफर किया गया तथा शिकायतकर्ता द्वारा नवम्बर, 2022 में यूनिट का भौतिक कब्जा लिया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि कब्जा दिये जाने में विपक्षी द्वारा 03 वर्ष का विलम्ब किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 34-0:—-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 07-40-2046 को निष्पादित कराया गया था, जिसके पृष्ठ संख्या: 40 के प्रस्तर-4.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 30-06-2049 तक समस्त देयों के भुगतान तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के उपरान्त भी शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लिये जाने हेतु कब्जा प्रस्ताव पत्र, दिनांक 20-07-2024 को डीम्ड कम्प्लीशन के आधार पर प्रेषित किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 24-44-2022 को प्राप्त किया जा चुका है, जिसके सम्बन्ध में की-हैण्ड ओवर लेटर पत्रावली पर संलग्न किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48() में प्राविधान है किः- "Section 76. Return of Amount and Compensation- (7) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any ORC reason, Page 0 of 5 E-Court

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित की-हैण्ड ओवर लेटर, दिनांक 24-44-2022 से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ओ.सी. /सी.सी. की प्रति दाखिल नहीं की है तथा रेरा पोर्टल के अवलोकन से भी ओ.सी./सी.सी. विपक्षी की परियोजना के पक्ष में जारी होने की स्थिति स्पष्ट नहीं हो रही है, इसके अतिरिक्त निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 में दिये गये निष्कर्ष के अनुसार शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 20-07-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। अतः शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त किये ही यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान किया गया जो कि विधिविरूद्ध है। उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन पत्र, दिनांक 07—70-20:6 के खण्ड “कब्जा” तथा wee के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30-06-2049 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में मा. उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." Page ] of 5 E-Court उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 30-06-2049 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त अर्थात्‌ दिनांक 06--09-2049 से ओ.सी.,/ सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 768(7)2(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अत: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि wares द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अधीन दिनांक 42-70-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7४+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी Page 2 of 5 ‘E-Court वार्षिक ब्याज दर mcir+! प्रतिशत, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से ufesa ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी /प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि var धनराशि को डिक्रिटल (Decrea) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा want ct बनाम हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गयेः- “The following interesting questions arise for decision in the present case:

2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2" 9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997 224 ITR 557 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उ4 of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 of 7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (४८77८) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act.

30, In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats. 3. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर Merch क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FEA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। Page 3 of 5 Cae E-Court उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सारईनाथ WISIN सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ AERTS व अन्य 2627 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ हैः-

28, Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 76597॥ which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter. 29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-202], is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-202/, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश

\, faueft को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन-पत्र के संलग्नक के आधार पर उलल्‍लेखित समस्त सुविधाओं को उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 30-06-2049 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त अर्थात्‌ दिनांक 06--09-2049 से ओ.सी./ सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥४८7/2+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। 3. alfas-i9 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा er Page 4 of 5 E-Court शिकायतकर्ता को नहीं fear जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-2(७७)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #27#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें।

इस आदेश का Soot भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 03--09--2025. Page 5 of 5